Mọi người cho em hỏi, thu nhập từ kinh doanh bất động sản tính thuế TNDN như thế nào?

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, chúng tôi xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau:

1. Tổng quan về thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) đối với thu nhập từ kinh doanh bất động sản

Thuế thu nhập doanh nghiệp là loại thuế trực thu đánh vào thu nhập của các tổ chức, doanh nghiệp phát sinh từ hoạt động sản xuất, kinh doanh. Theo Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2013 và các văn bản hướng dẫn hiện hành đến năm 2025), thu nhập từ kinh doanh bất động sản được coi là một phần của thu nhập chịu thuế TNDN.

Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất, chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, cho thuê lại đất (không phân biệt có kết cấu hạ tầng hay không), và các giao dịch liên quan khác theo quy định của pháp luật đất đai.

Doanh nghiệp Việt Nam phải nộp thuế đối với toàn bộ thu nhập chịu thuế phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam. Doanh nghiệp nước ngoài có cơ sở thường trú tại Việt Nam nộp thuế trên thu nhập phát sinh tại Việt Nam, trong khi doanh nghiệp nước ngoài không có cơ sở thường trú chỉ nộp trên thu nhập từ nguồn Việt Nam.

Đặc biệt, với bất động sản, thu nhập này thường được tách riêng để kê khai, tránh gộp chung với các hoạt động kinh doanh khác, nhằm đảm bảo tính minh bạch và tuân thủ quy định tại Thông tư 78/2014/TT-BTC và các sửa đổi liên quan.

Mức thuế suất chuẩn là 20% áp dụng cho hầu hết các doanh nghiệp, nhưng có thể có ưu đãi giảm xuống 10% hoặc 15% đối với một số dự án bất động sản tại khu vực kinh tế đặc biệt hoặc vùng khó khăn, theo Nghị định 218/2013/NĐ-CP và các chính sách cập nhật năm 2025. Việc không tách riêng thu nhập từ bất động sản có thể dẫn đến rủi ro kiểm tra, phạt hành chính từ 20-100% số thuế trốn tránh.

2. Các khoản thu nhập chịu thuế từ kinh doanh bất động sản

Theo Điều 7 Thông tư 78/2014/TT-BTC, thu nhập chịu thuế từ kinh doanh bất động sản bao gồm các khoản sau:

• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất, kể cả trường hợp gắn với dự án đầu tư.
• Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng và tài sản gắn liền với đất (nếu không tách riêng giá trị đất).
• Thu nhập từ cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, không phân biệt có công trình xây dựng đi kèm hay không. Lưu ý, trường hợp chỉ cho thuê nhà hoặc cơ sở hạ tầng trên đất mà không cho thuê đất thì không thuộc diện này.
• Thu nhập từ chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở.

Ngoài ra, các khoản thu nhập khác như tiền phạt, bồi thường hợp đồng liên quan đến bất động sản (sau khi bù trừ) cũng được tính vào thu nhập chịu thuế. Doanh nghiệp cần hạch toán riêng các khoản này để theo dõi, đặc biệt nếu dự án kéo dài nhiều năm. Đối với dự án bất động sản hỗn hợp (phần chuyển nhượng và phần sử dụng cho kinh doanh khác), doanh thu và chi phí phải được phân bổ theo tỷ lệ diện tích hoặc doanh thu tương ứng. Các khoản thu nhập từ nguồn vốn nhà nước hoặc tài trợ không được tính vào thu nhập chịu thuế.

3. Cách tính thu nhập chịu thuế và thuế TNDN phải nộp

Thu nhập chịu thuế TNDN từ kinh doanh bất động sản được xác định bằng công thức: Thu nhập chịu thuế = Doanh thu từ hoạt động bất động sản – Các khoản chi phí hợp lý, hợp lệ.

• Doanh thu: Là tổng giá trị chuyển nhượng hoặc cho thuê, chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng (GTGT), trừ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước (theo Nghị định 181/2025/NĐ-CP hiệu lực từ 01/7/2025).
• Chi phí hợp lệ: Bao gồm giá mua đất, chi phí xây dựng, lãi vay (nếu chứng minh được sử dụng cho dự án), khấu hao tài sản cố định, chi phí quản lý dự án, và các chi phí khác theo Điều 4 Thông tư 96/2015/TT-BTC. Chi phí chung được phân bổ theo tỷ lệ doanh thu bất động sản trên tổng doanh thu. Không được khấu trừ chi phí đã được nhà nước thanh toán hoặc từ nguồn vốn khác.

Sau khi xác định thu nhập chịu thuế, thuế TNDN phải nộp = Thu nhập chịu thuế x Thuế suất (thường 20%). Ví dụ: Nếu doanh nghiệp chuyển nhượng bất động sản với doanh thu 100 tỷ đồng, chi phí hợp lệ 70 tỷ đồng, thì thu nhập chịu thuế là 30 tỷ đồng, thuế TNDN phải nộp là 6 tỷ đồng (30 tỷ x 20%).

Công ty Luật ACC sẵn sàng đồng hành cùng Anh/Chị để giải quyết vấn đề này một cách nhanh chóng và hiệu quả. Vui lòng liên hệ ngay để được hỗ trợ!