Mọi người ơi, em kể câu chuyện nhờ mọi người tư vấn: gia đình em có mảnh đất 120m² ở quận Bình Thạnh, ông bà để lại cho ba em. Khi ba em mất, mẹ em và các con vẫn ở trên mảnh đất đó. Nhưng gần đây có một người chú họ đưa ra giấy viết tay từ năm 1990 nói rằng ông bà đã bán đất cho chú. Hiện chú đòi lấy lại đất, nhưng trên thực tế gia đình em đã ở, đã xây nhà, đã đóng thuế đầy đủ mấy chục năm. Em không biết trong trường hợp này giấy viết tay kia có giá trị gì không, liệu gia đình em có nguy cơ mất nhà không. Thật sự rất lo lắng, mong anh chị tư vấn giúp.

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

1. Giá trị pháp lý của giấy viết tay mua bán đất năm 1990

Theo quy định tại Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực để có hiệu lực pháp lý đầy đủ. Giấy viết tay chỉ mang tính chất thỏa thuận giữa các bên, không đủ điều kiện để đăng ký biến động quyền sử dụng đất nếu không được công chứng.

Tuy nhiên, đối với giao dịch thực hiện trước ngày 01/07/2014 (thời điểm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực), giấy viết tay có thể được công nhận nếu đáp ứng các điều kiện theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP và Nghị định 101/2024/NĐ-CP). Cụ thể, nếu bên nhận chuyển nhượng (người chú) đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ theo hợp đồng (như thanh toán tiền và nhận đất), Tòa án có thể công nhận hiệu lực của hợp đồng theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.

Trong trường hợp này, gia đình Anh/Chị cần kiểm tra xem giấy viết tay có chữ ký của ông bà và người chú, cũng như bằng chứng thực tế về việc sử dụng đất không thay đổi.

2. Khả năng mất đất của gia đình Anh/Chị

Việc gia đình Anh/Chị đã sử dụng ổn định mảnh đất 120m² tại quận Bình Thạnh, xây dựng nhà cửa và đóng thuế đầy đủ trong nhiều năm là yếu tố quan trọng để chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp theo Luật Đất đai 2024. Nếu chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ), gia đình vẫn đủ điều kiện cấp sổ dựa trên thời gian sử dụng ổn định từ trước ngày 01/07/2004 (theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP).

Trong trường hợp tranh chấp, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tạm dừng thủ tục cấp sổ và hướng dẫn giải quyết tại cơ quan có thẩm quyền (UBND cấp xã hoặc Tòa án), theo Luật Đất đai 2024. Do đó, nguy cơ mất đất không cao nếu gia đình chứng minh được quyền thừa kế và sử dụng thực tế, đặc biệt khi giấy viết tay của người chú thiếu cơ sở pháp lý mạnh mẽ.

3. Thời hiệu khởi kiện liên quan đến tranh chấp

Theo Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015, tranh chấp về quyền sử dụng đất không áp dụng thời hiệu khởi kiện, nghĩa là người chú có thể khởi kiện bất kỳ lúc nào nếu chứng minh được quyền lợi. Tuy nhiên, đối với tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (dựa trên giấy viết tay), thời hiệu khởi kiện là 03 năm kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền lợi bị xâm phạm (Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015). Vì giao dịch xảy ra từ năm 1990 và gia đình Anh/Chị đã sử dụng đất mấy chục năm, thời hiệu có thể đã hết nếu người chú không có lý do chính đáng để trì hoãn. Gia đình Anh/Chị nên thu thập bằng chứng về thời gian sử dụng để bảo vệ quyền lợi tại Tòa án nếu cần.

4. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất từ ông bà để lại cho ba Anh/Chị

Quyền sử dụng đất là di sản thừa kế nếu người chết có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo Luật Đất đai 2024 và Điều 609 Bộ luật Dân sự 2015. Trong trường hợp ông bà để lại đất cho ba Anh/Chị (có thể qua di chúc hoặc pháp luật), mẹ Anh/Chị và các con (bao gồm Anh/Chị) là người thừa kế hợp pháp. Nếu không có thỏa thuận phân chia khác, những người cùng hàng thừa kế sẽ hưởng phần di sản bằng nhau (Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015).

Việc ba Anh/Chị mất không ảnh hưởng đến quyền thừa kế chung của gia đình, miễn là chứng minh được nguồn gốc đất từ ông bà. Gia đình có thể yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa trên thừa kế, ngay cả khi chưa có sổ gốc, theo hướng dẫn tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

5. Hướng giải quyết tranh chấp

Để bảo vệ quyền lợi, gia đình Anh/Chị nên ưu tiên hòa giải trước khi đưa ra Tòa án, theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013.

Bước 1: Hòa giải tại UBND cấp xã

Gia đình và người chú nộp đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND phường/xã nơi có đất (quận Bình Thạnh). UBND sẽ tổ chức họp các bên trong vòng 45 ngày, ghi biên bản hòa giải. Nếu thành công, biên bản có giá trị pháp lý để đăng ký quyền sử dụng đất. Nếu thất bại, biên bản là cơ sở để khởi kiện.

Bước 2: Khởi kiện tại Tòa án nếu hòa giải không thành

Nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp tỉnh để yêu cầu xác nhận quyền sử dụng đất của gia đình. Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:

• Đơn khởi kiện (theo mẫu tại Tòa án).
• Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất (giấy tờ thừa kế từ ông bà, biên bản họp gia đình nếu có).
• Bằng chứng sử dụng đất (hóa đơn thuế, biên lai xây dựng nhà).
• Bản sao giấy viết tay của người chú (nếu có).

Tòa án sẽ xem xét toàn bộ chứng cứ, có thể công nhận quyền của gia đình nếu giấy viết tay không hợp lệ. Thời gian giải quyết khoảng 4-6 tháng, phí tạm ứng án phí từ 200.000 đồng đến 2.000.000 đồng tùy giá trị tranh chấp.

Việc tuân thủ các quy định pháp luật về đất đai và thừa kế giúp bảo vệ quyền lợi lâu dài, tránh rủi ro mất tài sản gia đình. Đồng thời, giải quyết tranh chấp kịp thời sẽ giảm thiểu chi phí và thời gian. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.