Em chào mọi người, em có một vấn đề mong mọi người giúp đỡ tư vấn trường hợp của nhà em với, hiện tại diện tích đất thực tế của nhà em đang lớn hơn diện tích trong sổ, đó là 280m², nhà em đã nhận sổ đỏ cấp lần đầu năm 2009, đất nhà em không phải diện mua bán, không phải đất diện thừa kế, mà là bố em là thương binh nặng 81%, đi bộ đội về không có đất ở nên xin nhà nước cấp đất ở từ những năm trước 1990, hiện tại vì quá lâu nên nhà em cũng không còn giấy tờ về việc nhà nước cấp đất ở, đất ở nhà em là hình thành từ 2 cái ao và 1 cái hố phân của hợp tác xã ngày xưa, vì nó là 2 cái ao và 1 hố phân nên bố mẹ em đã lấp đất 2/3 diện tích rồi, và đã xây tường bao quanh nhà, bây giờ nhà em lên xin cấp đổi sổ đỏ thì địa chính xã lại in lại bản đồ thửa đất từ năm 1990 ra, và nói họ cần phải xem xét nguồn gốc của phần đất tăng lên kia, và có thể gia đình em phải mua phần diện tích đất tăng lên kia, và bản đồ thửa đất năm 1990 thì thể hiện là 3 thửa đất, và 3 thửa là 3 cái tên và diện tích khác nhau, bản vẽ sơ đồ đất trong sổ đỏ thể hiện đúng hình dáng đất ở hiện trạng của nhà em, nhưng diện tích đo lại nhỏ hơn diện tích thực tế, và đất ở hiện tại, ranh giới không thay đổi so với sổ đỏ từ năm 2009, nhưng phần ghi tên thửa đất số thì chỉ ghi tên 1 thửa, còn tên 2 thửa kia không có, đất nhà em là 2 mặt đường ngõ nhỏ và 1 mặt đường liên xã, và 1 bên là nhà hàng xóm, nhà em không có tranh chấp đất đai với hàng xóm và cũng không lấn đường làng, em thấy theo luật đất đai thì nhà em vẫn xin cấp đổi sổ được, nhưng địa chính làm khó lắm, đất nhà em là đất ở nông thôn ạ, thì không biết gia đình em nên làm thế nào ạ, em xin cảm ơn?

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới

Theo quy định tại Luật Đất đai năm 2024, trường hợp diện tích đất thực tế lớn hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) do đo đạc trước đây chưa chính xác, người sử dụng đất có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền đo đạc lại và cấp sổ mới nếu đáp ứng các điều kiện sau: đất không thuộc trường hợp tranh chấp, không vi phạm pháp luật về đất đai, và người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hợp pháp. Việc địa chính làm khó thường xuất phát từ quy trình kiểm tra nghiêm ngặt để tránh sai sót, nhưng pháp luật bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất nếu hồ sơ đầy đủ. Nghị định số 101/2024/NĐ-CP cho phép cấp sổ mới khi có sự chênh lệch diện tích do đo đạc, miễn là phần đất tăng thêm không thuộc quy hoạch hoặc đất công.

Hồ sơ cần chuẩn bị

Để thực hiện thủ tục, Anh/Chị cần chuẩn bị hồ sơ theo Thông tư số 10/2024/TT-BTNMT bao gồm các tài liệu sau:

• Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Mẫu số 10/ĐK .
• Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện tại.
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (nếu có, như hợp đồng chuyển nhượng hoặc quyết định giao đất).
• Bản đồ vị trí thửa đất và giấy tờ liên quan đến ranh giới (nếu tranh chấp với hàng xóm).
• Chứng từ nộp nghĩa vụ tài chính (nộp sau khi cơ quan xác định).

Hồ sơ phải được lập thành bộ, nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh.

Quy trình thực hiện thủ tục

Quy trình cấp sổ mới khi diện tích thực tế lớn hơn được hướng dẫn chi tiết tại Nghị định số 101/2024/NĐ-CP, nhằm đảm bảo tính minh bạch và chính xác. Thời gian xử lý thường từ 30-50 ngày làm việc, tùy thuộc vào việc đo đạc thực địa. Nếu địa chính làm khó, Anh/Chị có thể khiếu nại theo Luật Khiếu nại 2011 để bảo vệ quyền lợi.

Bước 1: Nộp hồ sơ và kiểm tra ban đầu

Anh/Chị nộp hồ sơ tại UBND cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai. Cơ quan tiếp nhận sẽ kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ trong vòng 3 ngày làm việc. Nếu hồ sơ thiếu, họ sẽ hướng dẫn bổ sung; nếu đầy đủ, sẽ chuyển sang bước đo đạc. Việc này giúp xác định sơ bộ sự chênh lệch diện tích thực tế so với sổ cũ, tránh các trường hợp tranh chấp tiềm ẩn.

Bước 2: Đo đạc và xác minh thực địa

Cơ quan địa chính sẽ tổ chức đo đạc lại thửa đất bằng phương tiện chuyên dụng, phối hợp với người sử dụng đất và các bên liên quan để xác nhận ranh giới. Quá trình này mất khoảng 10-20 ngày, tùy diện tích. Nếu phát hiện chênh lệch, họ lập biên bản đo đạc và niêm yết công khai tại UBND xã trong 15 ngày để lấy ý kiến. Điều này tuân thủ Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, đảm bảo không ảnh hưởng đến quyền lợi của hàng xóm hoặc đất công.

Bước 3: Nộp nghĩa vụ tài chính và thẩm định

Sau khi xác nhận diện tích tăng thêm, Anh/Chị nộp tiền sử dụng đất hoặc lệ phí đo đạc (mức phí đo đạc khoảng 2.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng tùy diện tích và địa bàn). Cơ quan thẩm định hồ sơ trong 20 ngày, sau đó trình UBND phê duyệt cấp sổ mới. Nếu địa chính làm khó ở bước này, Anh/Chị có thể cung cấp thêm chứng cứ để đẩy nhanh tiến độ.

Bước 4: Cấp Giấy chứng nhận mới và trả kết quả

UBND cấp xã cấp Giấy chứng nhận mới ghi nhận diện tích thực tế, hủy sổ cũ. Kết quả được trả trực tiếp hoặc qua bưu điện trong 10 ngày sau phê duyệt. Toàn bộ quy trình dựa trên Luật Đất đai 2024, giúp cập nhật chính xác quyền sử dụng đất, tránh rủi ro pháp lý sau này.

Việc tuân thủ quy trình này không chỉ giúp cập nhật sổ đỏ chính xác mà còn bảo vệ quyền lợi lâu dài, tránh tranh chấp và đảm bảo giá trị tài sản tăng cao khi giao dịch. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.

Lưu ý: Nội dung trên được tổng hợp và biên soạn nhằm cung cấp thông tin tham khảo cho người đọc. Do quy định pháp luật, chính sách và dữ liệu có thể thay đổi theo thời gian, ACC không cam kết thông tin luôn chính xác hoặc cập nhật đầy đủ tại mọi thời điểm. Trường hợp cần áp dụng vào thực tế hoặc giải quyết vấn đề cụ thể, Quý khách vui lòng tham khảo ý kiến từ chuyên gia hoặc đơn vị tư vấn chuyên môn. Trường hợp phát hiện nội dung có sai sót, vui lòng phản hồi để ACC rà soát và cập nhật kịp thời.