Kê khai thuế nhà cho thuê theo hợp đồng riêng hay chung?

Công ty Luật ACC xin gửi lời chào đến quý khách hàng và cảm ơn bạn đã đặt câu hỏi về vấn đề kê khai thuế đối với hoạt động cho thuê nhà. Việc kê khai thuế khi cho thuê tài sản, đặc biệt là nhà ở, cần tuân thủ các quy định pháp lý hiện hành tại Việt Nam để đảm bảo thực hiện đúng nghĩa vụ thuế và tránh các rủi ro pháp lý. Dựa trên các quy định mới nhất, bài viết dưới đây sẽ hướng dẫn chi tiết cách kê khai thuế khi bố bạn cho thuê hai căn nhà với thời gian và thời hạn cho thuê khác nhau.

Nội dung bài viết

1. Quy định pháp lý về kê khai thuế cho thuê nhà

1.1. Cơ sở pháp lý

Theo quy định tại Luật Quản lý thuế số 38/2019/QH14, Nghị định số 126/2020/NĐ-CP, và Thông tư số 40/2021/TT-BTC của Bộ Tài chính, cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản, bao gồm nhà ở, phải thực hiện kê khai và nộp thuế nếu phát sinh doanh thu từ hoạt động này. Các loại thuế liên quan bao gồm thuế giá trị gia tăng (GTGT), thuế thu nhập cá nhân (TNCN), và lệ phí môn bài. Tuy nhiên, nếu tổng doanh thu trong năm dương lịch từ hoạt động cho thuê tài sản không vượt quá 100 triệu đồng, cá nhân sẽ được miễn nộp thuế GTGT và thuế TNCN, nhưng vẫn phải nộp hồ sơ khai thuế.

1.2. Đối tượng áp dụng

Cá nhân cho thuê nhà ở, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, hoặc các tài sản khác (không bao gồm dịch vụ lưu trú như cung cấp chỗ ở ngắn hạn cho khách du lịch hoặc dài hạn cho sinh viên, công nhân) thuộc đối tượng phải kê khai thuế. Trong trường hợp của bố bạn, hai căn nhà được cho thuê trên cùng một miếng đất, dù có thời gian và thời hạn cho thuê khác nhau, đều thuộc phạm vi điều chỉnh của các quy định này.

2. Kê khai thuế theo từng hợp đồng hay nhiều hợp đồng

2.1. Quy định về hình thức kê khai

Theo khoản 3 Điều 14 Thông tư 40/2021/TT-BTC, cá nhân cho thuê tài sản có thể lựa chọn một trong hai phương thức kê khai thuế:

Kê khai theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán: Thời điểm kê khai được xác định dựa trên thời điểm bắt đầu kỳ thanh toán theo hợp đồng. Ví dụ, nếu hợp đồng quy định thanh toán 3 tháng/lần, cá nhân phải kê khai thuế cho mỗi kỳ thanh toán.
Kê khai theo năm dương lịch: Cá nhân có thể khai thuế một lần cho toàn bộ doanh thu trong năm, với thời hạn nộp hồ sơ chậm nhất là ngày 31/1 của năm tiếp theo.

Trong trường hợp bố bạn có hai hợp đồng cho thuê nhà với thời gian và thời hạn khác nhau, quy định tại điểm b khoản 3 Điều 14 Thông tư 40/2021/TT-BTC cho phép cá nhân kê khai thuế theo từng hợp đồng hoặc kê khai chung nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu các tài sản cho thuê thuộc địa bàn quản lý của cùng một cơ quan thuế. Vì hai căn nhà của bố bạn nằm trên cùng một miếng đất, khả năng cao chúng thuộc cùng một cơ quan thuế quản lý (thường là Chi cục Thuế nơi có bất động sản). Do đó, bố bạn có thể:

Kê khai riêng từng hợp đồng nếu muốn quản lý rõ ràng doanh thu và thuế của từng căn nhà.
Kê khai chung trên một tờ khai để đơn giản hóa thủ tục, miễn là cung cấp đầy đủ thông tin chi tiết về từng hợp đồng.

2.2. Trường hợp đặc biệt

Nếu bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm, cá nhân phải khai thuế và nộp thuế một lần cho toàn bộ doanh thu trả trước, với số thuế được phân bổ theo từng năm dương lịch. Trường hợp có thay đổi về nội dung hợp đồng (doanh thu, kỳ thanh toán, thời hạn thuê), cá nhân cần thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định tại Luật Quản lý thuế số 38/2019/QH14.

3. Cách kê khai thuế cho từng hợp đồng

3.1. Hồ sơ khai thuế

Hồ sơ khai thuế bao gồm:

Tờ khai thuế (Mẫu 01/TTS): Ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC.
Phụ lục 01/ĐK-TTS: Bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê tài sản.
Bản sao hợp đồng thuê tài sản và phụ lục hợp đồng (nếu có, áp dụng cho lần khai thuế đầu tiên hoặc khi có thay đổi hợp đồng).
Bản sao giấy ủy quyền (nếu cá nhân ủy quyền cho người khác thực hiện thủ tục khai thuế).
Tờ khai lệ phí môn bài (nếu chưa nộp trong năm).

Cơ quan thuế có quyền yêu cầu xuất trình bản chính của các tài liệu trên để đối chiếu.

3.2. Quy trình kê khai thuế điện tử

Để kê khai thuế cho từng hợp đồng, bố bạn có thể sử dụng hệ thống khai thuế điện tử (eTax) với các bước sau:

Đăng ký mã số thuế cá nhân: Nếu chưa có, liên hệ Chi cục Thuế nơi có bất động sản để được cấp mã số thuế.
Truy cập hệ thống eTax: Vào website của Tổng cục Thuế hoặc ứng dụng eTax để đăng nhập bằng mã số thuế cá nhân.
Chọn loại tờ khai: Chọn “Tờ khai chính thức” và hình thức kê khai là “Lần thanh toán” (nếu kê khai theo kỳ) hoặc “Theo năm” (nếu kê khai theo năm dương lịch).
Điền thông tin hợp đồng: Nhập thông tin chi tiết về hợp đồng (số hợp đồng, ngày ký, thời hạn thuê, giá thuê/tháng, kỳ thanh toán). Nếu giá thuê chưa bao gồm thuế, tính doanh thu chịu thuế bằng cách chia giá thuê cho 0,9.
Đính kèm hợp đồng: Tải lên bản sao hợp đồng (PDF hoặc ảnh) và nhập số lượng tệp đính kèm.
Kết xuất và nộp tờ khai: Sau khi kiểm tra thông tin, nhấn “Kết xuất XML” để tạo tệp dữ liệu, sau đó chọn “Nộp tờ khai” và xác nhận bằng mã OTP gửi về số điện thoại đã đăng ký.
Nộp thuế: Nộp thuế GTGT (5%), thuế TNCN (5%), và lệ phí môn bài (nếu doanh thu trên 100 triệu đồng/năm) trước thời hạn quy định.

3.3. Thời hạn nộp hồ sơ và thuế

Kê khai theo kỳ thanh toán: Hồ sơ khai thuế phải nộp chậm nhất vào ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu kỳ thanh toán. Ví dụ, nếu kỳ thanh toán bắt đầu từ ngày 1/3/2025, thời hạn nộp là ngày 10/3/2025.
Kê khai theo năm: Hồ sơ khai thuế và nộp thuế chậm nhất là ngày 31/1 của năm tiếp theo (ví dụ, ngày 31/1/2026 cho năm 2025).
Khai bổ sung: Nếu có sai sót, thời hạn nộp thuế bổ sung là thời hạn của kỳ tính thuế có sai sót.

3.4. Cách tính thuế

Số thuế phải nộp được tính theo công thức:

Thuế GTGT = Doanh thu tính thuế GTGT × 5%
Thuế TNCN = Doanh thu tính thuế TNCN × 5%
Lệ phí môn bài: Dựa trên doanh thu hàng năm (ví dụ, 500.000 đồng nếu doanh thu từ 300-500 triệu đồng/năm).

Ví dụ: Nếu căn nhà thứ nhất có giá thuê 15 triệu đồng/tháng (đã bao gồm thuế), doanh thu tính thuế là 15 triệu × 12 = 180 triệu đồng/năm. Thuế GTGT = 180 triệu × 5% = 9 triệu đồng; Thuế TNCN = 180 triệu × 5% = 9 triệu đồng.

4. Lưu ý khi kê khai thuế

4.1. Xác định doanh thu

Doanh thu tính thuế bao gồm tiền thuê nhà và các khoản thu khác (như tiền đặt cọc, bồi thường). Nếu hợp đồng quy định giá thuê chưa bao gồm thuế, cần điều chỉnh để tính đúng doanh thu chịu thuế.

4.2. Miễn thuế

Nếu tổng doanh thu từ hai căn nhà trong năm dưới 100 triệu đồng, bố bạn không phải nộp thuế GTGT và TNCN nhưng vẫn phải nộp hồ sơ khai thuế.

4.3. Phạt vi phạm

Việc nộp hồ sơ khai thuế trễ hạn có thể dẫn đến phạt tiền từ 2.000.000 đến 15.000.000 đồng, tùy theo thời gian trễ hạn (theo Nghị định 125/2020/NĐ-CP).

Giới thiệu về dịch vụ Thuế tại Công ty Luật ACC

ACC cung cấp dịch vụ liên quan đến thuế đa dạng , từ những việc vận hành hàng ngày đến các vấn đề pháp lý phức tạp.

Giải pháp Thuế toàn diện cho Doanh nghiệp:
– Tư vấn Thuế chuyên sâu: Cập nhật và áp dụng chuẩn xác các quy định về VAT, TNDN, TNCN, giúp doanh nghiệp luôn đi đúng luật.

– Đại diện làm việc với Cơ quan Thuế: Thay mặt doanh nghiệp giải trình, bảo vệ quyền lợi tối đa trong các đợt thanh tra, kiểm tra thuế.

– Hoàn thuế nhanh gọn: Xử lý hồ sơ hoàn thuế GTGT, dự án đầu tư chuyên nghiệp, giúp khơi thông dòng tiền bị ứ đọng.

– Tối ưu hóa số thuế phải nộp: Vận dụng thông minh các chính sách miễn, giảm và ưu đãi thuế để tiết kiệm chi phí hợp pháp.

💎 Tại sao chọn Luật ACC?
– Bảo vệ doanh nghiệp an toàn tuyệt đối trước rủi ro hậu kiểm.

– Đội ngũ chuyên gia xử lý hồ sơ quyết liệt, bám sát địa phương.

– Chi phí minh bạch: Hiệu quả vượt trội so với mức đầu tư.

Công ty Luật ACC hy vọng rằng bài viết này đã cung cấp thông tin đầy đủ và chi tiết để bố bạn thực hiện đúng quy định về kê khai thuế cho thuê nhà. Nếu có thêm thắc mắc, bạn có thể liên hệ trực tiếp với Chi cục Thuế nơi có bất động sản để được hướng dẫn cụ thể hơn.

Lưu ý: Nội dung trên được tổng hợp và biên soạn nhằm cung cấp thông tin tham khảo cho người đọc. Do quy định pháp luật, chính sách và dữ liệu có thể thay đổi theo thời gian, ACC không cam kết thông tin luôn chính xác hoặc cập nhật đầy đủ tại mọi thời điểm. Trường hợp cần áp dụng vào thực tế hoặc giải quyết vấn đề cụ thể, Quý khách vui lòng tham khảo ý kiến từ chuyên gia hoặc đơn vị tư vấn chuyên môn. Trường hợp phát hiện nội dung có sai sót, vui lòng phản hồi để ACC rà soát và cập nhật kịp thời.