Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.
Thuế phải nộp khi sang tên bất động sản thừa kế
Trong trường hợp bất động sản (căn nhà hai tầng và mảnh đất liền kề) có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đứng tên chung của bố mẹ, khi bố qua đời, phần quyền lợi của bố sẽ được phân chia theo quy định thừa kế tại Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 609 đến Điều 635). Việc sang tên cho các con không được coi là chuyển nhượng bất động sản mà là nhận thừa kế, nên không phát sinh thuế thu nhập cá nhân (TNCN) theo khoản 2 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2014). Cụ thể, thu nhập từ nhận thừa kế bất động sản giữa cha mẹ và con cái thuộc diện miễn thuế TNCN, được hướng dẫn chi tiết tại Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài chính và Nghị định số 103/2014/NĐ-CP ngày 21 tháng 10 năm 2014 của Chính phủ.
Tuy nhiên, khi sang tên, các bên phải nộp lệ phí trước bạ theo quy định tại Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2016 của Chính phủ (sửa đổi, bổ sung). Mức lệ phí trước bạ là 0,5% giá tính lệ phí trước bạ của phần bất động sản được sang tên (giá do UBND cấp tỉnh quy định, thường dựa trên bảng giá đất địa phương). Ví dụ, nếu giá tính lệ phí trước bạ của phần thừa kế là 2 tỷ đồng, thì lệ phí trước bạ khoảng 10.000.000 đồng. Phần của mẹ (nếu mẹ còn sống và đồng ý từ bỏ quyền để sang tên toàn bộ cho các con) có thể được coi là tặng cho, cũng miễn thuế TNCN theo khoản 1 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, nhưng vẫn phải nộp lệ phí trước bạ tương tự. Không có các loại thuế khác như thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phát sinh trực tiếp từ thủ tục này.
Nếu các bên muốn chia phần bất động sản cho từng người (mỗi anh chị giữ phần riêng mà không bán chung), cần thực hiện thủ tục tách thửa đất theo Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 01 tháng 8 năm 2024, Điều 188), đảm bảo diện tích tách thửa phù hợp với quy định của địa phương (thường từ 30-50m² trở lên tùy tỉnh). Việc này không phát sinh thêm thuế TNCN nhưng có thể kèm phí đo đạc và lệ phí cấp giấy chứng nhận mới.
Thủ tục kê khai và sang tên bất động sản thừa kế
Thủ tục sang tên được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp xã/phường (hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh) theo quy định tại Luật Đất đai 2024 và Nghị định số 101/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. Vì sổ đứng tên chung bố mẹ và bố đã mất, các con cần lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản (nếu mẹ còn sống và đồng ý) hoặc xin công nhận quyền thừa kế. Nếu có tranh chấp, phải yêu cầu Tòa án nhân dân cấp huyện giải quyết theo Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015. Dưới đây là quy trình từng bước:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ thừa kế và thỏa thuận phân chia
Các bên (mẹ và ba con) họp mặt để lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế (công chứng tại UBND xã/phường hoặc văn phòng công chứng). Văn bản này xác định phần của bố được chia đều cho ba con (theo Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015, nếu không có di chúc). Nếu mẹ từ bỏ phần quyền của mình để sang tên toàn bộ cho con, cần lập hợp đồng tặng cho có công chứng. Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:
- Giấy chứng tử của bố (bản sao công chứng).
- Giấy khai sinh, CCCD/hộ chiếu của mẹ và ba con (bản sao công chứng)
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (bản chính).
- Văn bản thỏa thuận phân chia di sản hoặc hợp đồng tặng cho (có công chứng).
- Sổ hộ khẩu hoặc giấy xác nhận cư trú của các bên.
Thời gian chuẩn bị khoảng 7-15 ngày, chi phí công chứng khoảng 500.000 – 2.000.000 đồng tùy giá trị tài sản.
Bước 2: Nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền thừa kế tại cơ quan nhà nước
Nộp hồ sơ tại UBND cấp xã/phường nơi có bất động sản để xác nhận tình trạng di sản (nếu cần). Sau đó, nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp xã để kê khai và xác định nghĩa vụ tài chính (lệ phí trước bạ). Cơ quan thuế địa phương sẽ tính toán và cấp biên lai nộp lệ phí trước bạ trong vòng 3-5 ngày làm việc. Nếu tách thửa để mỗi người giữ phần riêng, cần bổ sung đơn xin tách thửa và bản đồ đo đạc (thuê đơn vị đo đạc có thẩm quyền, chi phí khoảng 5.000.000 – 20.000.000 đồng tùy diện tích).
Bước 3: Nộp nghĩa vụ tài chính và nhận kết quả
Sau khi nhận biên lai nộp lệ phí trước bạ, quay lại Văn phòng đăng ký đất đai để hoàn tất thủ tục sang tên. Thời gian xử lý hồ sơ là 30 ngày (theo Điều 61 Luật Đất đai 2024), có thể kéo dài nếu cần bổ sung. Kết quả là cấp giấy chứng nhận mới đứng tên ba con (hoặc từng người nếu tách thửa). Nếu vi phạm thời hạn nộp hồ sơ (quá 30 ngày kể từ khi có văn bản thỏa thuận), có thể bị xử phạt hành chính từ 2.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng theo Nghị định số 10/2022/NĐ-CP ngày 28 tháng 01 năm 2022 của Chính phủ.
Lưu ý, nếu bất động sản nằm trong khu vực có quy hoạch, cần kiểm tra tại Sở Tài nguyên và Môi trường để tránh rủi ro. Việc tuân thủ đúng thủ tục giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp, tránh tranh chấp sau này và đảm bảo giá trị tài sản được công nhận đầy đủ.
Giới thiệu về dịch vụ Thuế tại Công ty Luật ACC
ACC cung cấp dịch vụ liên quan đến thuế đa dạng , từ những việc vận hành hàng ngày đến các vấn đề pháp lý phức tạp.
Giải pháp Thuế toàn diện cho Doanh nghiệp:
– Tư vấn Thuế chuyên sâu: Cập nhật và áp dụng chuẩn xác các quy định về VAT, TNDN, TNCN, giúp doanh nghiệp luôn đi đúng luật.
– Đại diện làm việc với Cơ quan Thuế: Thay mặt doanh nghiệp giải trình, bảo vệ quyền lợi tối đa trong các đợt thanh tra, kiểm tra thuế.
– Hoàn thuế nhanh gọn: Xử lý hồ sơ hoàn thuế GTGT, dự án đầu tư chuyên nghiệp, giúp khơi thông dòng tiền bị ứ đọng.
– Tối ưu hóa số thuế phải nộp: Vận dụng thông minh các chính sách miễn, giảm và ưu đãi thuế để tiết kiệm chi phí hợp pháp.
💎 Tại sao chọn Luật ACC?
– Bảo vệ doanh nghiệp an toàn tuyệt đối trước rủi ro hậu kiểm.
– Đội ngũ chuyên gia xử lý hồ sơ quyết liệt, bám sát địa phương.
– Chi phí minh bạch: Hiệu quả vượt trội so với mức đầu tư.
Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.
Để lại một bình luận