Khi em cho thuê phòng trọ cho sinh viên thì thuế TNCN được tính trên tổng doanh thu hay trừ chi phí ước tính ạ?

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Thu nhập từ cho thuê tài sản và ngưỡng chịu thuế

Thu nhập từ hoạt động cho thuê tài sản, bao gồm cho thuê phòng trọ cho sinh viên, được coi là thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân (TNCN) theo quy định tại Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 (sửa đổi, bổ sung). Cụ thể, nếu tổng doanh thu từ cho thuê tài sản trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống, cá nhân không phải nộp thuế TNCN (theo khoản 2 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 sửa đổi). Nếu doanh thu vượt quá 100 triệu đồng/năm, phần thu nhập này sẽ chịu thuế theo các phương pháp áp dụng, nhằm đảm bảo tính công bằng và phù hợp với quy mô hoạt động.

Các phương pháp tính thuế TNCN đối với cho thuê tài sản

Theo Nghị định số 65/2013/NĐ-CP (quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân), cá nhân có thể áp dụng một trong hai phương pháp chính để tính thuế TNCN từ cho thuê tài sản: phương pháp kê khai theo thực tế hoặc phương pháp khoán. Việc lựa chọn phương pháp phụ thuộc vào khả năng chứng minh chi phí và quy mô hoạt động, được hướng dẫn chi tiết tại Thông tư số 92/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính (hướng dẫn thực hiện thuế đối với cá nhân, hộ kinh doanh).

• Phương pháp kê khai theo thực tế: Thuế TNCN được tính trên thu nhập chịu thuế, tức là doanh thu trừ đi các chi phí hợp lý, hợp lệ có chứng từ (như chi phí sửa chữa, khấu hao tài sản, lãi vay). Mức thuế suất là 10% trên thu nhập chịu thuế (theo Điều 22 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 sửa đổi). Phương pháp này phù hợp nếu cá nhân có đầy đủ hóa đơn, chứng từ chứng minh chi phí thực tế, giúp giảm số thuế phải nộp so với tính trực tiếp trên doanh thu.
• Phương pháp khoán: Áp dụng cho cá nhân không đủ điều kiện kê khai chi tiết hoặc theo quyết định của cơ quan thuế (thường dành cho hộ kinh doanh nhỏ lẻ như cho thuê phòng trọ). Thuế được tính trên doanh thu sau khi trừ chi phí ước tính theo tỷ lệ phần trăm do cơ quan thuế ấn định (ví dụ: tỷ lệ chi phí ước tính có thể là 20-30% tùy loại hình, theo hướng dẫn tại Phụ lục Thông tư 92/2015/TT-BTC). Sau đó, áp dụng thuế suất 10% trên thu nhập chịu thuế ước tính. Nếu không chứng minh được chi phí, cơ quan thuế có thể ấn định trực tiếp tỷ lệ thuế trên doanh thu (thường 5% cho hoạt động cho thuê nhà ở theo thực tiễn áp dụng). Phương pháp này đơn giản hơn nhưng có thể dẫn đến số thuế cao hơn nếu chi phí thực tế lớn.

Trong trường hợp cho thuê phòng trọ cho sinh viên, nếu hoạt động được coi là kinh doanh thường xuyên (hơn 1 lần/năm), cá nhân cần đăng ký với cơ quan thuế địa phương để được hướng dẫn phương pháp khoán phù hợp, tránh tình trạng tính thuế trên tổng doanh thu mà không trừ bất kỳ chi phí nào.

Lưu ý khi áp dụng và nghĩa vụ kê khai

Cá nhân cho thuê phòng trọ phải kê khai thuế TNCN theo quý hoặc năm, tùy phương pháp, tại Chi cục Thuế nơi có tài sản cho thuê (theo Điều 8 Nghị định 65/2013/NĐ-CP). Nếu không kê khai đúng hạn, có thể bị phạt hành chính từ 2.000.000 đồng đến 25.000.000 đồng tùy mức độ vi phạm (theo Nghị định 125/2020/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực thuế). Để tối ưu hóa, khuyến nghị lưu giữ chứng từ chi phí (hóa đơn sửa chữa, điện nước) nhằm áp dụng phương pháp kê khai thực tế, giúp giảm gánh nặng thuế.

Việc tuân thủ đúng quy định giúp cá nhân tránh rủi ro pháp lý, tối ưu hóa chi phí thuế và đảm bảo hoạt động kinh doanh bền vững. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.