Bán đất cho người quen không lấy tiền có phải khai thuế TNCN không ạ?

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Khái niệm chuyển nhượng bất động sản không lấy tiền

Theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi, bổ sung), thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm cả trường hợp tặng cho, biếu tặng quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Việc "bán đất cho người quen không lấy tiền" thực chất có thể được cơ quan thuế xem xét là hình thức tặng cho trá hình nếu không có giao dịch tiền bạc thực tế, dẫn đến phát sinh nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với bên chuyển nhượng. Nghị định số 65/2013/NĐ-CP (quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân) tại Điều 4 và Điều 10 xác định rõ các khoản thu nhập từ tặng cho bất động sản là đối tượng chịu thuế, trừ một số trường hợp miễn thuế cụ thể.

Các trường hợp miễn thuế TNCN

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm tặng cho) được miễn thuế TNCN trong các trường hợp sau, theo khoản 1 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân và khoản 2 Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP:

• Tặng cho giữa vợ chồng; cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con đẻ, con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu nội, cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
• Nếu người nhận là "người quen" không thuộc quan hệ thân nhân nêu trên, thì không được miễn thuế, và bên chuyển nhượng phải kê khai, nộp thuế TNCN dựa trên giá trị tài sản chuyển nhượng.

Nghĩa vụ khai và nộp thuế TNCN

Nếu không thuộc diện miễn thuế, bên chuyển nhượng (người bán đất) phải khai thuế TNCN theo phương pháp khoán định mức, với mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng (nếu có hợp đồng tặng cho hoặc chuyển nhượng). Trường hợp tặng cho không lấy tiền, giá tính thuế được xác định theo giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng (theo khoản 3 Điều 11 Nghị định 65/2013/NĐ-CP).

• Thời hạn khai thuế: Trong vòng 10 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực pháp luật (Điều 13 Nghị định 65/2013/NĐ-CP).
• Nơi nộp: Chi cục Thuế nơi có bất động sản hoặc nơi cư trú của bên chuyển nhượng.
• Nếu không khai báo, bên chuyển nhượng có thể bị phạt hành chính từ 2.000.000 đồng đến 25.000.000 đồng theo Nghị định 125/2020/NĐ-CP (quy định xử phạt vi phạm hành chính về thuế, phí, lệ phí), đồng thời phải nộp đủ số thuế chậm nộp cộng lãi suất 0,03%/ngày.

Cách tính thuế TNCN

Thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản được tính theo công thức: Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng x 2% (áp dụng cho cá nhân không kinh doanh bất động sản thường xuyên).

• Giá chuyển nhượng: Là giá ghi trong hợp đồng, nhưng nếu tặng cho không lấy tiền, cơ quan thuế sẽ ấn định theo bảng giá đất của tỉnh/thành phố tại thời điểm kê khai (khoản 2 Điều 11 Nghị định 65/2013/NĐ-CP).
• Ví dụ: Nếu giá đất theo bảng giá là 500.000.000 đồng, thì thuế TNCN phải nộp là 10.000.000 đồng (500.000.000 x 2%).

Lưu ý, bên nhận tặng cho cũng có thể phải nộp thuế thu nhập từ quà tặng nếu giá trị vượt 10.000.000 đồng/năm, nhưng mức thuế suất là 10% trên phần vượt (Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân).

Việc tuân thủ khai báo thuế giúp tránh rủi ro pháp lý, đảm bảo giao dịch hợp pháp và bảo vệ quyền lợi của cả hai bên trước cơ quan nhà nước. Đồng thời, tuân thủ quy định góp phần duy trì hệ thống thuế công bằng, tránh các tranh chấp sau này. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.