Luật sư cho em hỏi, trước em có bán mảnh đất chưa có sổ đỏ mà chỉ có giấy viết tay và ra phòng công chứng, thừa phát lại, diện tích 96 mét vuông và em thuê lại chính mảnh đất đó để kinh doanh, đến nay địa chính xuống đo để cấp sổ đỏ thì lại là 100 mét vuông. Trước đây em mua của chủ đầu tư bằng giấy viết tay cũng ghi 96 mét vuông. Giờ em bán cho người này thì em cũng chỉ giao lại cái bộ giấy viết tay gốc đó. Giờ em phải làm sao? Có thương lượng với họ trả thêm 4 mét vuông đó được không? Em xin cảm ơn.

# Bán đất giấy tay 96m2, đo lại 100m2, thương lượng trả thêm được không?

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Tính hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng đất bằng giấy tay

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức giấy tay (không công chứng hoặc chứng thực) không được pháp luật công nhận là hợp đồng hợp lệ theo quy định tại Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 45 Luật Đất đai 2024. Các giao dịch này chỉ mang tính thỏa thuận dân sự thông thường, dễ dẫn đến tranh chấp và không đủ cơ sở để đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước.

Do đó, để bảo vệ quyền lợi, các bên nên tiến hành công chứng hợp đồng và hoàn tất thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai. Nếu tranh chấp phát sinh, tòa án có thể xem xét giấy tay như chứng cứ hỗ trợ nhưng không thay thế cho hợp đồng chính thức.

Xử lý sự chênh lệch diện tích đất (từ 96m² đo lại 100m²)

Khi đo đạc lại diện tích đất lớn hơn so với thỏa thuận ban đầu (96m² thành 100m²), sự chênh lệch này có thể được coi là sai sót trong xác định đối tượng hợp đồng theo Điều 412 Bộ luật Dân sự 2015.

Theo Luật Đo đạc và Bản đồ 2018, việc đo lại phải do cơ quan có thẩm quyền thực hiện để đảm bảo tính chính xác, và kết quả đo mới sẽ là cơ sở pháp lý. Nếu phần diện tích thừa (4m²) thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bên bán, bên mua có quyền yêu cầu điều chỉnh hợp đồng dựa trên nguyên tắc bình đẳng và thiện chí (Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015). Ngược lại, nếu diện tích thừa không được cấp phép, bên mua có thể từ chối nhận và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Khả năng thương lượng trả thêm tiền cho phần diện tích thừa

Các bên hoàn toàn có thể thương lượng để điều chỉnh giá trị hợp đồng tương ứng với diện tích thực tế, dựa trên nguyên tắc tự do thỏa thuận tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015. Ví dụ, nếu giá ban đầu là X đồng/m², bên mua có thể đề xuất trả thêm cho 4m² thừa theo mức giá thị trường tại thời điểm đo lại, tránh tranh chấp sau này.

Việc thương lượng nên được ghi nhận bằng phụ lục hợp đồng công chứng để có hiệu lực pháp lý, đồng thời cập nhật vào hồ sơ đăng ký đất đai theo Luật Đất đai 2024.

Nếu không thỏa thuận được, bên mua có quyền yêu cầu tòa án giải quyết dựa trên chứng cứ đo đạc và hợp đồng gốc, với mức bồi thường có thể từ 2.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng tùy theo giá trị tài sản và thiệt hại thực tế.

Việc tuân thủ các quy định pháp luật giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên, tránh rủi ro tranh chấp kéo dài và đảm bảo giao dịch đất đai được công nhận bởi nhà nước. Đồng thời, điều này góp phần ổn định thị trường bất động sản. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.

Lưu ý: Nội dung trên được tổng hợp và biên soạn nhằm cung cấp thông tin tham khảo cho người đọc. Do quy định pháp luật, chính sách và dữ liệu có thể thay đổi theo thời gian, ACC không cam kết thông tin luôn chính xác hoặc cập nhật đầy đủ tại mọi thời điểm. Trường hợp cần áp dụng vào thực tế hoặc giải quyết vấn đề cụ thể, Quý khách vui lòng tham khảo ý kiến từ chuyên gia hoặc đơn vị tư vấn chuyên môn. Trường hợp phát hiện nội dung có sai sót, vui lòng phản hồi để ACC rà soát và cập nhật kịp thời.