Các bác cho tôi hỏi, mua chung cư chưa sổ vi bằng, chỉ có giấy tờ mua bán với chủ đầu tư thì có nên không, chung cư đang làm sổ nên chưa sang tên được.

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Tình trạng pháp lý của chung cư chưa có sổ hồng

Theo quy định tại Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư chỉ được phép bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện như có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, hoàn thành phần móng và đã nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sổ hồng) cho người mua chỉ được thực hiện sau khi chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, nghiệm thu công trình và bàn giao nhà cho người mua. Nếu chung cư chưa có sổ hồng, điều này có thể cho thấy dự án đang trong giai đoạn chưa hoàn tất thủ tục hành chính hoặc chủ đầu tư chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ, dẫn đến rủi ro pháp lý cho người mua.

Vai trò của vi bằng trong giao dịch mua bán

Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập theo quy định tại Nghị định 08/2020/NĐ-CP, ghi nhận sự kiện, hành vi pháp lý như biên bản bàn giao nhà hoặc thỏa thuận mua bán. Tuy nhiên, vi bằng chỉ có giá trị chứng cứ trước tòa án mà không thay thế cho hợp đồng công chứng hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng).

Trong trường hợp mua chung cư chưa có sổ, vi bằng có thể hỗ trợ chứng minh quyền lợi tạm thời của người mua (như quyền chiếm hữu nhà), nhưng không đảm bảo quyền sở hữu hợp pháp lâu dài. Theo Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 117), giao dịch bất động sản phải được công chứng hoặc chứng thực để có hiệu lực, và vi bằng không đủ để chuyển quyền sở hữu nếu thiếu sổ hồng.

Rủi ro khi mua chung cư chưa có sổ hồng

Việc mua chung cư chưa có sổ hồng tiềm ẩn nhiều rủi ro lớn, bao gồm:

• Rủi ro về quyền sở hữu: Người mua khó khăn trong việc đăng ký quyền sở hữu, chuyển nhượng hoặc thế chấp tài sản, vì sổ hồng là tài liệu pháp lý bắt buộc theo Luật Đất đai 2024.
• Rủi ro tài chính và tranh chấp: Nếu chủ đầu tư chậm trễ hoặc phá sản, người mua có thể mất quyền lợi, dẫn đến tranh chấp kéo dài tại tòa án. Theo thống kê từ Bộ Xây dựng, nhiều dự án chậm cấp sổ hồng đã gây thiệt hại hàng nghìn tỷ đồng cho người mua.
• Rủi ro pháp lý khác: Có thể bị phạt hành chính đối với chủ đầu tư nếu vi phạm (từ 300.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP), nhưng người mua vẫn chịu hậu quả trực tiếp như không thể sử dụng nhà làm tài sản thế chấp vay vốn ngân hàng.

Lời khuyên có nên mua hay không

Không nên mua chung cư chưa có sổ hồng, đặc biệt nếu chỉ dựa vào vi bằng, vì rủi ro vượt trội hơn lợi ích tiềm năng. Thay vào đó, Anh/Chị nên kiểm tra kỹ tiến độ dự án qua Sở Xây dựng địa phương, yêu cầu chủ đầu tư cam kết thời hạn cấp sổ hồng trong hợp đồng (với điều khoản phạt nếu chậm trễ theo Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015), và chỉ ký hợp đồng khi dự án đã hoàn thành ít nhất 70% tiến độ xây dựng. Nếu đã lỡ mua, cần yêu cầu chủ đầu tư bổ sung hồ sơ để cấp sổ hồng kịp thời, hoặc tham khảo ý kiến cơ quan nhà nước để bảo vệ quyền lợi.

Việc tuân thủ các quy định pháp luật về bất động sản giúp bảo vệ quyền lợi lâu dài, tránh tranh chấp và đảm bảo giá trị tài sản tăng trưởng ổn định. Đồng thời, kiểm tra kỹ lưỡng trước khi giao dịch sẽ giảm thiểu rủi ro tài chính không đáng có. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.

Lưu ý: Nội dung trên được tổng hợp và biên soạn nhằm cung cấp thông tin tham khảo cho người đọc. Do quy định pháp luật, chính sách và dữ liệu có thể thay đổi theo thời gian, ACC không cam kết thông tin luôn chính xác hoặc cập nhật đầy đủ tại mọi thời điểm. Trường hợp cần áp dụng vào thực tế hoặc giải quyết vấn đề cụ thể, Quý khách vui lòng tham khảo ý kiến từ chuyên gia hoặc đơn vị tư vấn chuyên môn. Trường hợp phát hiện nội dung có sai sót, vui lòng phản hồi để ACC rà soát và cập nhật kịp thời.