Cho em hỏi, đã ly hôn xong, có giấy quyết định của tòa án, em nuôi con, mẹ con em chưa có nhà ở. Em và chồng cũ có miếng đất tài sản chung mua tên hai vợ chồng, giờ đã ly hôn xong. Em tự ý xây dựng nhà có được không, có gây bất lợi cho em sau này không? Miếng đất này vẫn là tài sản chung, em không kiện chia vì phí đắt. Anh chị em tư vấn giúp em, em xin cảm ơn.

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Khái niệm tài sản chung và quyền sử dụng đất sau ly hôn

Tài sản chung của vợ chồng bao gồm đất đai được hình thành trong thời kỳ hôn nhân, được quy định tại Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014. Sau ly hôn, tài sản chung được chia theo nguyên tắc quy định tại Điều 59 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Đất chung vẫn thuộc quyền sở hữu chung cho đến khi có quyết định phân chia từ Tòa án hoặc thỏa thuận hợp pháp. Việc sử dụng đất chung sau ly hôn được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự 2015, đặc biệt là Điều 207 và Điều 209 về sở hữu chung.

Quyền xây dựng nhà trên đất chung sau ly hôn

Theo Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015, việc định đoạt, sử dụng tài sản chung phải có sự thỏa thuận của tất cả các đồng sở hữu. Sau ly hôn, nếu đất chưa được phân chia, việc một bên tự ý xây nhà có thể được xem là sử dụng tài sản chung để tạo tài sản mới, nhưng không làm thay đổi quyền sở hữu gốc.

Trường hợp một bên xây dựng công trình trên đất chung sau ly hôn mà chưa chia tài sản thì công trình này có thể vẫn bị xem xét khi giải quyết chia tài sản theo Điều 59 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014.

Bất lợi pháp lý khi xây nhà trên đất chung sau ly hôn

Việc xây nhà trên đất chung sau ly hôn mang lại nhiều bất lợi, chủ yếu phát sinh tranh chấp về quyền sở hữu và phân chia. Cụ thể:

• Tranh chấp quyền sử dụng và sở hữu: Bên còn lại có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết chia tài sản chung theo Điều 219 Bộ luật Dân sự 2015.
• Rủi ro mất quyền lợi kinh tế: Công trình xây dựng có thể bị định giá là tài sản chung, buộc phải chia đôi giá trị (sau khi trừ chi phí xây dựng chứng minh được), theo Điều 96 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, khiến bên xây dựng chịu thiệt nếu không có chứng cứ chứng minh nguồn gốc tài sản riêng.
• Hậu quả hành chính: Nếu xây dựng không phép, có thể bị phạt hành chính từ 40.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP (sửa đổi Nghị định 139/2017/NĐ-CP), và buộc tháo dỡ nếu vi phạm quy hoạch đất đai.
• Khó khăn trong giao dịch sau này: Đất và nhà trên đó khó bán hoặc thế chấp vì tranh chấp tiềm ẩn, ảnh hưởng đến quyền sử dụng lâu dài theo Luật Đất đai 2024 (Điều 45).

Để tránh bất lợi, cần ưu tiên thỏa thuận phân chia tài sản trước khi xây dựng. Nếu đã xây, có thể yêu cầu Tòa án công nhận quyền sở hữu riêng nếu chứng minh được nguồn vốn từ tài sản riêng (Điều 43 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014).

• Thỏa thuận bằng văn bản công chứng, ghi rõ quyền sử dụng đất và công trình.
• Nộp đơn yêu cầu Tòa án phân chia tài sản nếu không thỏa thuận được, kèm chứng cứ như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hóa đơn xây dựng.
• Tư vấn luật sư để đánh giá rủi ro cụ thể dựa trên hồ sơ tài sản.

Việc tuân thủ quy định pháp luật giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp, tránh tranh chấp kéo dài và mất mát tài sản. Đồng thời, đảm bảo tính ổn định trong sử dụng đất đai lâu dài. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.

Lưu ý: Nội dung trên được tổng hợp và biên soạn nhằm cung cấp thông tin tham khảo cho người đọc. Do quy định pháp luật, chính sách và dữ liệu có thể thay đổi theo thời gian, ACC không cam kết thông tin luôn chính xác hoặc cập nhật đầy đủ tại mọi thời điểm. Trường hợp cần áp dụng vào thực tế hoặc giải quyết vấn đề cụ thể, Quý khách vui lòng tham khảo ý kiến từ chuyên gia hoặc đơn vị tư vấn chuyên môn. Trường hợp phát hiện nội dung có sai sót, vui lòng phản hồi để ACC rà soát và cập nhật kịp thời.