Mong anh chị tư vấn giúp em, em mua đất, trên đất có căn nhà trọ cấp 4 (không được hoàn công). Sau nửa năm thì hàng xóm báo nhà trọ đó lấn sang đất của ông ấy 30cm, yêu cầu đập trong vòng 10 ngày, nếu không hoàn trả, ông ấy sẽ tự kêu người lên đập lấy lại phần đất bị chiếm. Em đồng ý sơ tán người thuê trọ và đập bức tường nhưng thời gian gấp gáp, trùng dịp lễ 30/4-1/5, em sợ em làm không kịp. Em với tư tưởng dĩ hòa vi quý, nếu hàng xóm có đập thì xin bảo toàn, tránh nứt vỡ phần kết cấu còn lại của phòng trọ bên đất của em, nhưng ông hàng xóm này suy nghĩ với tư tưởng “trên sổ đất của em không có nhà, đây là đất trống thì nó hư hại cũng về hiện trạng đất trống, anh không có trách nhiệm”. Em muốn hỏi là em cần làm và chuẩn bị những gì để đảm bảo quyền lợi nếu hàng xóm làm hư tường trên đất nhà em? (Nếu không hư hoặc em tự đập kịp thì thôi); làm sao chứng minh được những nhà trọ hiện tại đang là tài sản của em?

Bảo vệ quyền lợi khi hàng xóm đập tường lấn đất nhà trọ

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Hành vi vi phạm pháp luật

Hành vi hàng xóm đập tường lấn đất nhà trọ được xem là xâm phạm quyền sở hữu và quyền sử dụng đất, vi phạm các quy định cơ bản về tài sản và đất đai.

Theo Bộ luật Dân sự 2015, quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản (Điều 158), và mọi hành vi xâm phạm quyền này đều bị cấm (Điều 166). Tương tự, Luật đất đai 2024 quy định rõ các hành vi bị cấm như lấn, chiếm đất đai của người khác dẫn đến mất quyền sử dụng đất hợp pháp của chủ nhà trọ. Ngoài ra, Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, coi hành vi này là vi phạm nghiêm trọng, có thể bị phạt với số tiền lớn tùy theo diện tích lấn chiếm và mức độ thiệt hại.

Các biện pháp bảo vệ quyền lợi

Để bảo vệ quyền lợi, Anh/Chị có thể áp dụng các biện pháp dân sự và hành chính theo pháp luật hiện hành. Về dân sự, theo Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 166), chủ nhà trọ có quyền yêu cầu bên vi phạm chấm dứt hành vi, khôi phục tình trạng ban đầu và bồi thường thiệt hại nếu có (bao gồm chi phí sửa chữa tường và mất mát kinh doanh từ nhà trọ).

Về hành chính, xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai cho phép khiếu nại đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để buộc bên vi phạm tháo dỡ công trình lấn chiếm. Nếu hành vi gây thiệt hại lớn, có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân khu vực để yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu, với thời hiệu khởi kiện là 3 năm kể từ ngày phát hiện vi phạm (Bộ luật Dân sự 2015, Điều 159).

Quy trình xử lý khiếu nại và bảo vệ quyền lợi

Bước 1: Thu thập chứng cứ và hòa giải ban đầu

Thu thập các chứng cứ như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, ảnh chụp hiện trường trước và sau khi đập tường, biên bản đo đạc đất đai từ cơ quan địa chính.

Sau đó, gửi văn bản yêu cầu chấm dứt hành vi lấn chiếm đến hàng xóm, đề nghị hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã/phường theo xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Bước này giúp giải quyết nhanh chóng mà không cần can thiệp tòa án, thường mất 15-30 ngày, và nếu hòa giải thành công, lập biên bản ghi nhận thỏa thuận.

Bước 2: Khiếu nại hành chính đến cơ quan nhà nước

Nếu hòa giải thất bại, nộp đơn khiếu nại đến UBND tỉnh/thành phố, kèm theo chứng cứ và yêu cầu xử phạt theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP. Cơ quan sẽ kiểm tra thực địa, lập biên bản vi phạm và buộc bên lấn chiếm khôi phục tình trạng đất.

Bước 3: Khởi kiện dân sự tại tòa án

Nếu các bước trên không hiệu quả, nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực theo Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 (Điều 26), yêu cầu tuyên bố hành vi lấn chiếm là bất hợp pháp và buộc bồi thường.

Quy trình xét xử sơ thẩm thường kéo dài 4-6 tháng, với chi phí tạm ứng án phí khoảng 200.000 đồng đến 1.000.000 đồng tùy giá trị tranh chấp. Tòa án sẽ dựa vào chứng cứ để phán quyết, đảm bảo quyền sở hữu được bảo vệ đầy đủ.

Việc tuân thủ các quy định pháp luật giúp bảo vệ quyền lợi sở hữu đất đai một cách hợp pháp, tránh tranh chấp kéo dài và giảm thiểu thiệt hại kinh tế từ nhà trọ. Đồng thời, hành động kịp thời ngăn chặn vi phạm lan rộng, duy trì trật tự cộng đồng. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.

Lưu ý: Nội dung trên được tổng hợp và biên soạn nhằm cung cấp thông tin tham khảo cho người đọc. Do quy định pháp luật, chính sách và dữ liệu có thể thay đổi theo thời gian, ACC không cam kết thông tin luôn chính xác hoặc cập nhật đầy đủ tại mọi thời điểm. Trường hợp cần áp dụng vào thực tế hoặc giải quyết vấn đề cụ thể, Quý khách vui lòng tham khảo ý kiến từ chuyên gia hoặc đơn vị tư vấn chuyên môn. Trường hợp phát hiện nội dung có sai sót, vui lòng phản hồi để ACC rà soát và cập nhật kịp thời.