Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.
Cơ sở pháp lý về giá đất và tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng bất động sản
Theo quy định tại Luật Đất đai 2024, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ nguyên tắc giá thị trường, nhưng cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyền xác định giá đất cụ thể để làm cơ sở tính thuế, phí và lệ phí liên quan. Cụ thể, thu nhập chịu thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản được tính dựa trên giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng, trừ đi các khoản giảm trừ (theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007). Tuy nhiên, nếu giá ghi trên hợp đồng thấp hơn giá quy định tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh ban hành, cơ quan thuế có quyền ấn định lại giá để tính thuế, nhằm tránh trốn tránh nghĩa vụ thuế.
Tại tỉnh Bình Dương, bảng giá các loại đất giai đoạn 2020-2024 được quy định tại Quyết định 36/2019/QĐ-UBND ngày 25/12/2019 của UBND tỉnh Bình Dương. Quyết định này cung cấp khung giá tối thiểu cho từng loại đất, bao gồm đất thổ cư, và được sử dụng làm cơ sở để cơ quan thuế kiểm tra, ấn định giá nếu phát hiện giá hợp đồng không hợp lý. Ngoài ra, Quyết định 22/2024/QĐ-UBND ngày 29/3/2024 của UBND tỉnh Bình Dương quy định các yếu tố xác định giá đất cụ thể, như vị trí, diện tích, mục đích sử dụng, tình trạng pháp lý và giá thị trường tham chiếu, giúp cơ quan thuế đánh giá tính hợp lý của giá chuyển nhượng.
Rủi ro bị ấn định lại giá và hậu quả pháp lý
Trong trường hợp giá ghi trên hợp đồng công chứng là 1 tỷ đồng nhưng giá thực tế nhận là 2 tỷ đồng, cơ quan thuế có thể tiến hành kiểm tra sau khi nhận hồ sơ khai thuế TNCN (thường trong vòng 10 năm kể từ ngày phát sinh thu nhập, theo Điều 110 Luật Quản lý thuế 2019). Nếu giá hợp đồng thấp hơn bảng giá đất tại Quyết định 36/2019/QĐ-UBND (ví dụ, giá đất thổ cư tại khu vực cụ thể ở Bình Dương có thể từ 10-50 triệu đồng/m² tùy vị trí), cơ quan thuế sẽ ấn định giá theo bảng giá hoặc giá cụ thể theo Quyết định 22/2024/QĐ-UBND để tính thuế TNCN. Mức thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng (theo Điều 12 Luật Thuế thu nhập cá nhân), nên nếu ấn định lại giá lên 2 tỷ đồng, số thuế phải nộp có thể tăng đáng kể, kèm theo tiền phạt chậm nộp (0,03%/ngày) và phạt vi phạm hành chính từ 20% đến 100% số thuế trốn tránh (theo Nghị định 125/2020/NĐ-CP, mức phạt từ 2.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng tùy mức độ).
Việc khai giá thấp hơn thực tế có thể bị coi là hành vi trốn thuế, dẫn đến truy thu và xử phạt bổ sung. Luật Đất đai 2024 nhấn mạnh tính minh bạch trong giao dịch đất đai, yêu cầu hợp đồng phải ghi đúng giá thực tế để tránh rủi ro pháp lý. Do đó, Anh/Chị nên kiểm tra bảng giá đất tại vị trí cụ thể ở Bình Dương (có thể tra cứu trên cổng thông tin điện tử của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh) để đánh giá mức độ phù hợp.
Khuyến nghị xử lý tình huống
Để giảm thiểu rủi ro, Anh/Chị cần kê khai thuế TNCN dựa trên giá thực tế nhận được (2 tỷ đồng) khi nộp hồ sơ tại Chi cục Thuế xã/phường/khu vực nơi có đất, kèm theo hợp đồng công chứng và biên bản bàn giao. Nếu đã nộp thuế dựa trên giá 1 tỷ đồng, nên chủ động bổ sung khai chính xác để tránh bị phát hiện qua kiểm tra chéo dữ liệu (cơ quan thuế thường phối hợp với văn phòng công chứng và ngân hàng). Trong trường hợp giá thực tế cao hơn bảng giá đất, cơ quan thuế có thể chấp nhận nếu chứng minh được bằng định giá độc lập từ tổ chức thẩm định giá (theo Thông tư 36/2014/TT-BTNMT). Việc tuân thủ sẽ giúp tránh tranh chấp và đảm bảo giao dịch hợp pháp.
Giới thiệu về dịch vụ Thuế tại Công ty Luật ACC
ACC cung cấp dịch vụ liên quan đến thuế đa dạng , từ những việc vận hành hàng ngày đến các vấn đề pháp lý phức tạp.
Giải pháp Thuế toàn diện cho Doanh nghiệp:
– Tư vấn Thuế chuyên sâu: Cập nhật và áp dụng chuẩn xác các quy định về VAT, TNDN, TNCN, giúp doanh nghiệp luôn đi đúng luật.
– Đại diện làm việc với Cơ quan Thuế: Thay mặt doanh nghiệp giải trình, bảo vệ quyền lợi tối đa trong các đợt thanh tra, kiểm tra thuế.
– Hoàn thuế nhanh gọn: Xử lý hồ sơ hoàn thuế GTGT, dự án đầu tư chuyên nghiệp, giúp khơi thông dòng tiền bị ứ đọng.
– Tối ưu hóa số thuế phải nộp: Vận dụng thông minh các chính sách miễn, giảm và ưu đãi thuế để tiết kiệm chi phí hợp pháp.
💎 Tại sao chọn Luật ACC?
– Bảo vệ doanh nghiệp an toàn tuyệt đối trước rủi ro hậu kiểm.
– Đội ngũ chuyên gia xử lý hồ sơ quyết liệt, bám sát địa phương.
– Chi phí minh bạch: Hiệu quả vượt trội so với mức đầu tư.
Việc tuân thủ đúng quy định về giá đất và thuế TNCN không chỉ giúp tránh các khoản phạt nặng nề mà còn bảo vệ quyền lợi pháp lý lâu dài của Anh/Chị trong các giao dịch bất động sản. Đồng thời, nó góp phần minh bạch hóa thị trường đất đai tại Bình Dương. Công ty Luật ACC sẵn sàng đồng hành cùng Anh/Chị để giải quyết vấn đề này một cách nhanh chóng và hiệu quả. Vui lòng liên hệ ngay để được hỗ trợ Công Ty Luật ACC.
Để lại một bình luận