Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.
Nghĩa vụ thuế TNCN khi bán đất có nguồn gốc thừa kế
Theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn tại Thông tư 18/2026/TT-BTC, cần phân biệt rõ hai giai đoạn về nghĩa vụ thuế:
- Giai đoạn nhận thừa kế: Khi hai anh em nhận thừa kế mảnh vườn từ bố mẹ, giao dịch này được miễn thuế TNCN theo quy định về thu nhập giữa những người có quan hệ huyết thống (cha mẹ với con cái).
- Giai đoạn chuyển nhượng (Bán cho bên thứ ba): Khi hai anh em cùng ký tên bán mảnh vườn này cho người ngoài, đây được xác định là hành vi chuyển nhượng bất động sản phát sinh thu nhập. Do đó, hai anh em phải nộp thuế TNCN với thuế suất 2% tính trên giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng.
Căn cứ Luật Đất đai 2024 (đang có hiệu lực thi hành năm 2026), việc sổ đỏ đứng tên cả hai anh em (hình thức đồng sở hữu) đồng nghĩa với việc mỗi người có quyền lợi và nghĩa vụ thuế tương ứng với phần diện tích của mình.
Quy trình 3 bước thực hiện nghĩa vụ thuế khi chuyển nhượng năm 2026
Để giao dịch mua bán diễn ra hợp lệ và sang tên sổ đỏ cho bên mua thuận lợi, Anh/Chị cần thực hiện quy trình sau:
Xem thêm: Mình bị mất mã số thuế cá nhân thì phải làm sao ạ?
Bước 1: Ký hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng
Hai anh em cùng bên mua đến Văn phòng công chứng để ký hợp đồng. Tại đây, công chứng viên sẽ kiểm tra tính pháp lý của sổ đỏ và các giấy tờ chứng minh nguồn gốc thừa kế. Đoạn văn giải thích 3-5 dòng này lưu ý Anh/Chị về giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng: theo Thông tư 18/2026/TT-BTC, giá chuyển nhượng để tính thuế phải là giá thực tế giao dịch nhưng không được thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.Nếu hai anh em thỏa thuận giá bán thấp hơn bảng giá đất của tỉnh, cơ quan thuế sẽ tự động áp dụng giá của Nhà nước để tính mức thuế 2%. Việc chuẩn bị sẵn các chứng từ thừa kế giúp công chứng viên xác định đúng đối tượng sở hữu và hỗ trợ kê khai thuế chính xác cho từng người trong bước tiếp theo.
Bước 2: Kê khai thuế TNCN và lệ phí trước bạ điện tử
Sau khi công chứng, Anh/Chị (hoặc ủy quyền cho bên mua) thực hiện kê khai thuế qua cổng dịch vụ công hoặc ứng dụng eTax Mobile. Đoạn văn giải thích 3-5 dòng này hướng dẫn Anh/Chị cách thức tách biệt nghĩa vụ thuế: do hai anh em cùng đứng tên, hệ thống sẽ yêu cầu kê khai thuế cho từng cá nhân dựa trên tỷ lệ sở hữu (thường là 50/50 nếu không có thỏa thuận khác). Căn cứ Luật Quản lý thuế 2019, hồ sơ kê khai bao gồm tờ khai mẫu 03/BĐS-TNCN và bản sao hợp đồng công chứng. Trong năm 2026, việc kê khai này có thể thực hiện liên thông ngay tại văn phòng công chứng nếu cơ sở đó đã kết nối dữ liệu với cơ quan thuế, giúp Anh/Chị tiết kiệm thời gian đi lại giữa các cơ quan hành chính.
Bước 3: Nộp tiền thuế và nhận thông báo hoàn thành nghĩa vụ tài chính
Sau khi cơ quan thuế phê duyệt hồ sơ, Anh/Chị sẽ nhận được thông báo nộp tiền kèm mã định danh khoản nộp ID qua tin nhắn. Đoạn văn giải thích 3-5 dòng này lưu ý về thời hạn: Anh/Chị phải nộp tiền thuế trong vòng 10 ngày kể từ ngày nhận thông báo để tránh phát sinh tiền chậm nộp 0,03%/ngày theo Nghị định 125/2020/NĐ-CP. Việc thanh toán có thể thực hiện trực tuyến qua ngân hàng hoặc ví điện tử liên kết với Kho bạc Nhà nước. Sau khi nộp xong, Anh/Chị sẽ nhận được chứng từ nộp thuế điện tử – đây là tài liệu bắt buộc phải nộp kèm hồ sơ sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai Quận/Huyện để chính thức chuyển quyền sở hữu cho bên mua, hoàn tất quy trình chuyển nhượng mảnh vườn thừa kế của gia đình.
Trường hợp duy nhất được miễn thuế khi bán cho người ngoài
Theo Điều 4 Luật Thuế TNCN 2007 (được giữ nguyên tinh thần trong các văn bản năm 2026), hai anh em có thể được miễn thuế 2% nếu đáp ứng đồng thời các điều kiện về "Nhà ở, đất ở duy nhất":
- Mảnh vườn này là bất động sản duy nhất của mỗi người tại Việt Nam tại thời điểm bán.
- Thời gian sở hữu (tính từ ngày cấp sổ đỏ thừa kế) phải từ 183 ngày trở lên.
- Chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất.
Tuy nhiên, lưu ý rằng điều kiện này xét trên từng cá nhân. Nếu một trong hai anh em đã có một mảnh đất khác đứng tên mình, thì người đó vẫn phải nộp thuế cho phần sở hữu của mình trong mảnh vườn này.
Giới thiệu về dịch vụ Thuế tại Công ty Luật ACC
ACC cung cấp dịch vụ liên quan đến thuế đa dạng , từ những việc vận hành hàng ngày đến các vấn đề pháp lý phức tạp.
Giải pháp Thuế toàn diện cho Doanh nghiệp:
– Tư vấn Thuế chuyên sâu: Cập nhật và áp dụng chuẩn xác các quy định về VAT, TNDN, TNCN, giúp doanh nghiệp luôn đi đúng luật.
– Đại diện làm việc với Cơ quan Thuế: Thay mặt doanh nghiệp giải trình, bảo vệ quyền lợi tối đa trong các đợt thanh tra, kiểm tra thuế.
– Hoàn thuế nhanh gọn: Xử lý hồ sơ hoàn thuế GTGT, dự án đầu tư chuyên nghiệp, giúp khơi thông dòng tiền bị ứ đọng.
– Tối ưu hóa số thuế phải nộp: Vận dụng thông minh các chính sách miễn, giảm và ưu đãi thuế để tiết kiệm chi phí hợp pháp.
💎 Tại sao chọn Luật ACC?
– Bảo vệ doanh nghiệp an toàn tuyệt đối trước rủi ro hậu kiểm.
– Đội ngũ chuyên gia xử lý hồ sơ quyết liệt, bám sát địa phương.
– Chi phí minh bạch: Hiệu quả vượt trội so với mức đầu tư.
Việc tuân thủ nộp thuế TNCN giúp tránh các chế tài phạt hành chính từ 20% đến 100% số thuế trốn (theo Nghị định 125/2020/NĐ-CP), đồng thời đảm bảo giao dịch chuyển nhượng hợp pháp và an toàn quyền lợi sở hữu. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.
Để lại một bình luận