Mong các luật sư tư vấn giúp em! Bà em có đứng tên nhà tổ để ở, và có mua 1 căn nhà khác cho thuê! Giờ bà em muốn bán căn cho thuê! Thì phải đóng thuế thu nhập cá nhân bao nhiêu vậy ạ?

Bán nhà cho thuê phải đóng thuế thu nhập cá nhân bao nhiêu

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Thu nhập chịu thuế từ việc bán nhà cho thuê

Theo quy định tại Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2008 (sửa đổi, bổ sung), thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm bán nhà (nhà ở hoặc nhà đang cho thuê), là một trong những khoản thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân (TNCN).

Việc nhà đang cho thuê không làm thay đổi bản chất thu nhập từ chuyển nhượng, nhưng có thể ảnh hưởng đến việc xác định miễn thuế nếu nhà đó là tài sản duy nhất của cá nhân. Thông tư 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn cụ thể cách tính và kê khai cho các khoản thu nhập từ bất động sản.

Điều kiện áp dụng thuế TNCN

• Cá nhân cư trú hoặc không cư trú tại Việt Nam thực hiện chuyển nhượng nhà đều phải chịu thuế TNCN, trừ trường hợp được miễn theo quy định.
• Nếu nhà đang cho thuê, thu nhập từ cho thuê (riêng biệt) cũng chịu thuế TNCN theo mức 5% trên doanh thu nếu dưới 100 triệu đồng/năm, hoặc theo biểu lũy tiến từng phần nếu cao hơn (từ 5% đến 35%). Tuy nhiên, khi bán nhà, thuế TNCN chỉ tính trên thu nhập từ chuyển nhượng, không cộng dồn với thu nhập cho thuê trừ khi thuộc trường hợp kinh doanh thường xuyên.
• Miễn thuế nếu chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất của cá nhân (Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2008). Trường hợp nhà cho thuê thường không được coi là "duy nhất" nếu có thu nhập kinh doanh từ đó, dẫn đến phải nộp thuế.

Cách tính mức thuế TNCN khi bán nhà cho thuê

Thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản được tính theo hai phương pháp chính, tùy theo tình trạng cá nhân:

• Phương pháp khoán: Áp dụng cho cá nhân không kinh doanh thường xuyên, mức thuế là 2% trên tổng giá chuyển nhượng (không trừ chi phí).
• Phương pháp kê khai: Nếu cá nhân chứng minh được chi phí mua nhà ban đầu (hợp đồng mua bán, hóa đơn), thu nhập chịu thuế = Giá chuyển nhượng – Gi phí mua – Chi phí chuyển nhượng khác. Sau đó áp dụng biểu thuế lũy tiến từng phần từ 5% đến 35% trên thu nhập chịu thuế, theo Phụ lục I Thông tư 111/2013/TT-BTC. Trường hợp nhà đang cho thuê, cần kê khai riêng thu nhập cho thuê để tránh tính trùng.

Lưu ý, nếu không chứng minh chi phí, cơ quan thuế áp dụng mức khoán 2%. Phạt chậm nộp thuế là 0,03%/ngày trên số tiền chậm nộp, theo Điều 137 Luật Quản lý thuế năm 2019.

Quy trình kê khai và nộp thuế TNCN

Vì việc bán nhà cho thuê liên quan đến thủ tục kê khai thuế, quy trình được thực hiện theo các bước sau theo hướng dẫn tại Thông tư 111/2013/TT-BTC

Bước 1: Xác định và kê khai thu nhập chịu thuế

Cá nhân bên bán lập tờ khai thuế TNCN (mẫu 02/TNCN) trong vòng 10 ngày kể từ ngày ký hợp đồng chuyển nhượng. Kê khai giá chuyển nhượng thực tế hoặc giá theo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành nếu thấp hơn, kèm chứng từ chứng minh chi phí (nếu áp dụng phương pháp kê khai). Nếu nhà đang cho thuê, tách riêng thu nhập cho thuê trong tờ khai.

Bước 2: Nộp hồ sơ kê khai tại cơ quan thuế

Nộp hồ sơ tại Cơ quan thuế khu vực nơi có bất động sản. Hồ sơ bao gồm:

• Tờ khai thuế TNCN (mẫu 02/TNCN).
• Hợp đồng chuyển nhượng nhà.
• Chứng từ chứng minh chi phí mua nhà (hợp đồng cũ, biên lai nộp thuế trước).
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà.
• Báo cáo thu nhập từ cho thuê (nếu có, để xác định miễn thuế).

Thời hạn nộp là trước ngày chuyển quyền sở hữu tại cơ quan nhà nước.

Bước 3: Nộp thuế và hoàn tất

Nộp tiền thuế vào ngân sách nhà nước qua tài khoản kho bạc hoặc ngân hàng được chỉ định, trong vòng 10 ngày sau khi nhận thông báo nộp thuế từ cơ quan thuế. Sau khi nộp, cơ quan thuế cấp biên lai khấu trừ thuế để hoàn tất thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai. Nếu vi phạm, phạt hành chính từ 2.000.000 đồng đến 25.000.000 đồng tùy mức độ, theo Nghị định 125/2020/NĐ-CP.

Tuân thủ quy định thuế TNCN giúp tránh phạt hành chính, đảm bảo giao dịch bất động sản hợp pháp và bảo vệ quyền lợi lâu dài của cá nhân. Việc kê khai đúng tránh rủi ro tranh chấp sau này. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.

Lưu ý: Nội dung trên được tổng hợp và biên soạn nhằm cung cấp thông tin tham khảo cho người đọc. Do quy định pháp luật, chính sách và dữ liệu có thể thay đổi theo thời gian, ACC không cam kết thông tin luôn chính xác hoặc cập nhật đầy đủ tại mọi thời điểm. Trường hợp cần áp dụng vào thực tế hoặc giải quyết vấn đề cụ thể, Quý khách vui lòng tham khảo ý kiến từ chuyên gia hoặc đơn vị tư vấn chuyên môn. Trường hợp phát hiện nội dung có sai sót, vui lòng phản hồi để ACC rà soát và cập nhật kịp thời.