Các bác cho em hỏi, khi bán nhà ở xã hội thì có phải nộp thuế không?

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, chúng tôi xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau:

1. Quy định pháp lý liên quan đến việc bán nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội (NƠXH) là loại hình nhà ở được Nhà nước hỗ trợ phát triển nhằm đáp ứng nhu cầu của đối tượng thu nhập thấp, theo quy định tại Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2025). Việc bán lại NƠXH được điều chỉnh bởi Điều 89 Luật Nhà ở 2023, Nghị định 100/2024/NĐ-CP và các quy định về thuế tại Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) 2007 (sửa đổi, bổ sung).

Cụ thể, bên mua NƠXH ban đầu không được bán lại trong vòng 05 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua, trừ trường hợp đặc biệt như tặng cho người thân hoặc bán lại cho chủ đầu tư/Nhà nước (Điều 89 khoản 3 Luật Nhà ở 2023). Sau 05 năm, việc bán theo cơ chế thị trường được phép, nhưng phải tuân thủ các nghĩa vụ tài chính. Các quy định này nhằm đảm bảo tính chất phúc lợi xã hội của NƠXH, tránh đầu cơ và lạm dụng chính sách hỗ trợ.

2. Các loại thuế và phí phải nộp khi bán nhà ở xã hội

Khi bán NƠXH sau 05 năm, bên bán (người sở hữu ban đầu) phải nộp một số khoản thuế và phí sau, theo quy định tại Luật Thuế TNCN, Luật Quản lý thuế và Nghị định 100/2024/NĐ-CP:

• Thuế thu nhập cá nhân (TNCN): Đây là khoản chính, áp dụng cho thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Theo khoản 1 Điều 21 Thông tư 111/2013/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC), mức thuế suất là 02% trên giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng (không phụ thuộc vào việc có lãi hay lỗ). Ví dụ, nếu bán với giá 2 tỷ đồng, thuế TNCN là 40 triệu đồng. Tuy nhiên, nếu đây là nhà ở duy nhất của cá nhân tại Việt Nam, có thể được miễn theo điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, với điều kiện cam kết bằng văn bản và chứng minh không sở hữu nhà khác.
• Lệ phí trước bạ: Bên mua phải nộp, mức 0,5% trên giá tính lệ phí (thường là giá chuyển nhượng hoặc bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành, lấy giá thấp hơn). Đối với NƠXH, bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất, nhưng lệ phí này vẫn áp dụng cho bên nhận chuyển nhượng (Điều 8 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, sửa đổi).
• Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng: Khoản phí hành chính, tính theo mức thu của Phòng Công chứng hoặc Văn phòng công chứng, thường khoảng 0,1-0,5% giá trị hợp đồng, tối đa 3 triệu đồng theo Thông tư 257/2016/TT-BTC. Đây là bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực pháp lý.
• Các khoản khác: Không phải nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) vì cá nhân không kinh doanh bất động sản (Điều 5 Luật Thuế GTGT 2008). Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) khoảng 100.000 – 500.000 đồng, tùy địa phương.

Tổng các khoản có thể chiếm khoảng 2-3% giá trị giao dịch, tùy trường hợp miễn giảm.

3. Điều kiện miễn giảm thuế và lưu ý khi thực hiện

Theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP (Điều 42), đối với NƠXH không phải nhà riêng lẻ (như căn hộ chung cư), bên bán được miễn nộp tiền sử dụng đất khi chuyển nhượng sau 05 năm. Đây là điểm mới so với Luật Nhà ở 2014, giúp giảm gánh nặng tài chính cho người sở hữu. Tuy nhiên, nếu là nhà riêng lẻ, bên bán vẫn phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.

Về miễn thuế TNCN, ngoài trường hợp nhà duy nhất, còn miễn nếu thu nhập từ chuyển nhượng dưới 100 triệu đồng/năm (khoản 2 Điều 4 Luật Thuế TNCN). Thủ tục nộp thuế thực hiện tại Chi cục Thuế địa phương trước khi công chứng hợp đồng, với hồ sơ bao gồm: Tờ khai thuế (Mẫu 03/BĐS-TNCN), hợp đồng chuyển nhượng, Giấy chứng nhận quyền sở hữu và cam kết miễn thuế (nếu áp dụng) theo Thông tư 80/2021/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư 43/2023/TT-BTC).

Lưu ý: Nếu bán trước 05 năm mà không có lý do chính đáng, giao dịch có thể bị vô hiệu, dẫn đến phạt hành chính từ 50-100 triệu đồng (Nghị định 16/2022/NĐ-CP). Ngoài ra, từ 01/7/2025, một số quy định về thuế GTGT có thay đổi nhưng không ảnh hưởng trực tiếp đến cá nhân bán NƠXH.

Công ty Luật ACC sẵn sàng đồng hành cùng Anh/Chị để giải quyết vấn đề này một cách nhanh chóng và hiệu quả. Vui lòng liên hệ ngay để được hỗ trợ!