Cập nhật bảng giá đất lên thổ cư mới nhất

Cập nhật bảng giá đất lên thổ cư mới nhất là một cập nhật quan trọng trong lĩnh vực bất động sản và pháp luật đất đai tại Việt Nam, đặc biệt với những ai đang tìm hiểu về quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở. Bài viết này sẽ cung cấp thông tin chi tiết về đất thổ cư, từ khái niệm, đặc điểm, đến các quy định pháp lý hiện hành. Cùng Công ty Luật ACC khám phá chủ đề này để hiểu rõ hơn về loại đất quan trọng này.

Nội dung bài viết

1. Cập nhật bảng giá đất chuyển đổi lên đất thổ cư

Khi chuyển mục đích sử dụng sang đất ở (đất thổ cư), theo quy định tại Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn, người sử dụng đất phải nộp các khoản phí liên quan đến việc chuyển đổi.

Các khoản phí này được tính dựa trên giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Dưới đây là phân tích chi tiết các khoản phí chính cần nộp:

Tiền sử dụng đất: Đây là khoản phí chính, được tính bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm quyết định chuyển mục đích.

Cụ thể, công thức tính là:

Tiền sử dụng đất = (Giá đất ở – Giá đất nông nghiệp) x Diện tích chuyển đổi x Hệ số điều chỉnh (nếu có).

Mức phí này có thể dao động tùy theo vị trí đất, từ vài chục triệu đồng đến hàng trăm triệu đồng tùy diện tích và bảng giá đất địa phương, theo quy định tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.

Lệ phí trước bạ: Áp dụng mức thu 0,5% trên giá tính lệ phí trước bạ của đất ở sau khi chuyển mục đích. Giá tính lệ phí trước bạ được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hoặc giá chuyển nhượng thực tế (nếu cao hơn).

Ví dụ, nếu giá đất ở là 10 triệu đồng/m² và diện tích chuyển đổi là 100m², lệ phí trước bạ sẽ là 50 triệu đồng x 0,5% = 250.000 đồng. Quy định này được nêu tại Nghị định 10/2022/NĐ-CP ngày 15/01/2022 của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ.

Phí thẩm định hồ sơ: Đây là khoản phí để cơ quan nhà nước thẩm định hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất, do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định mức thu cụ thể dựa trên quy mô và phức tạp của hồ sơ. Mức phí thường từ 500.000 đồng đến vài triệu đồng tùy địa phương, theo Thông tư 85/2019/TT-BTC ngày 28/11/2019 của Bộ Tài chính hướng dẫn quản lý và sử dụng phí thẩm định, định giá một số lĩnh vực.
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Sau khi hoàn tất chuyển mục đích, nếu cần cấp mới hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận, mức thu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, nhưng không vượt quá 100.000 đồng/giấy/lần cấp, theo quy định tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP và Thông tư 85/2019/TT-BTC.

Lưu ý rằng các khoản phí trên chưa bao gồm các chi phí phát sinh khác như phí đo đạc, công chứng hồ sơ (nếu có), và có thể được miễn giảm trong một số trường hợp đặc biệt theo chính sách của Nhà nước (ví dụ: hộ nghèo, đối tượng chính sách). Anh/Chị nên liên hệ Sở Nông nghiệp và Môi trường địa phương để được hướng dẫn cụ thể dựa trên vị trí và diện tích đất thực tế.

2. Đất thổ cư là gì?

Đất thổ cư, hay còn gọi là đất ở, là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp được sử dụng chủ yếu để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.

Theo quy định tại Luật Đất đai năm 2024, đất được phân loại theo mục đích sử dụng, trong đó đất ở được xác định dựa trên quy hoạch sử dụng đất của địa phương, nhu cầu thực tế và các điều kiện pháp lý liên quan.

Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định về việc phân loại đất, quy định rằng đất thổ cư phải đáp ứng các tiêu chí như nằm trong khu vực quy hoạch đô thị hoặc nông thôn được phép xây dựng nhà ở, không thuộc diện đất nông nghiệp hoặc đất khác.

Xem thêm: Thủ tục mua bán đất thổ cư mới nhất

3. Đất thổ cư được chia thành những loại nào?

Như đã phân tích ở trên, đất thổ cư được chia làm hai loại là đất thổ cư đô thị và đất thổ cư nông thôn.

3.1. Đất ở tại nông thôn

Căn cứ theo quy định tại Điều 195 Luật Đất đai 2024 quy định về đất thổ cư nông thôn như sau:

Đất ở tại nông thôn là đất để làm nhà ở và mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu vực nông thôn.
Căn cứ vào quỹ đất và tình hình thực tế của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại nông thôn.
Đất ở tại nông thôn phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp bảo đảm thuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh môi trường và theo hướng hiện đại hóa nông thôn.
Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho những người sống ở nông thôn có chỗ ở trên cơ sở tận dụng đất trong những khu dân cư sẵn có, hạn chế việc mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp.

Theo đó, đất thổ cư nông thôn là đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3.2. Đất ở tại đô thị

Căn cứ theo quy định tại Điều 196 Luật Đất đai 2024 quy định về đất ở đô thị như sau:

Đất ở tại đô thị là đất để làm nhà ở và mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu vực đô thị.
Căn cứ vào quỹ đất và tình hình thực tế của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại đô thị.
Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị.
Việc chuyển đất ở sang đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, tuân thủ quy định của pháp luật về trật tự, an toàn, pháp luật về bảo vệ môi trường và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Theo đó, đất thổ cư đô thị là đất dùng để xây dựng nhà ở, công trình đời sống thuộc khu dân cư đô thị phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Xem thêm: Mua đất nông nghiệp có lên thổ cư được không? Giải đáp

4. Đối tượng chịu thuế đất thổ cư nông thôn

Điều 4 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010, quy định các đối tượng phải nộp tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp như sau:

Người nộp thuế là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế. Nhóm đất thuộc diện phát sinh nghĩa vụ thuế bao gồm:

Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.
Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm: đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất khai thác, chế biến khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.
Đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh:

Đất sử dụng vào mục đích công cộng bao gồm: đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử – văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ;
Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng;
Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;
Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của pháp luật.

Lưu ý:

Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) thì người đang sử dụng đất là người nộp thuế.
Người nộp thuế trong một số trường hợp cụ thể được quy định như sau:

Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì người thuê đất ở là người nộp thuế;
Trường hợp người có quyền sử dụng đất cho thuê đất theo hợp đồng thì người nộp thuế được xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng. Trường hợp trong hợp đồng không có thoả thuận về người nộp thuế thì người có quyền sử dụng đất là người nộp thuế;
Trường hợp đất đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng đang có tranh chấp thì trước khi tranh chấp được giải quyết, người đang sử dụng đất là người nộp thuế. Việc nộp thuế không phải là căn cứ để giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất;
Trường hợp nhiều người cùng có quyền sử dụng một thửa đất thì người nộp thuế là người đại diện hợp pháp của những người cùng có quyền sử dụng thửa đất đó;
Trường hợp người có quyền sử dụng đất góp vốn kinh doanh bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế quy định tại Điều 2 của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 thì pháp nhân mới là người nộp thuế.

5. Quy trình thực hiện chuyển lên đất thổ cư mới nhất

Theo quy định tại Điều 227 Luật Đất đai 2024, trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm thì người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan quản lý đất đai.

Bước 3: Sau khi nộp đầy đủ hồ sơ, cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình UBND cấp xã ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 4: Nộp tiền sử dụng đất theo quy định, trừ trường hợp được miễn.

Bước 5: Chuyển hồ sơ đến Văn phòng/chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký, cấp Sổ, đồng thời cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trả lại Sổ cho người sử dụng đất.

Trường hợp vừa chuyển quyền sử dụng, vừa chuyển mục đích sử dụng thì sẽ thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

6. Những chi phí phải nộp khi chuyển sang đất thổ cư là bao nhiêu?

Căn cứ theo điểm a khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định như sau:

Trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì tính tiền sử dụng đất theo mức thu bằng:

30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (sau đây gọi tắt là chênh lệch) đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương;
50% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương;
100% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức mà vượt quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương.

Mức thu tiền sử dụng đất nêu trên chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên 01 thửa đất).

7. Mọi người thường hỏi

Đất thổ cư có bắt buộc phải xây nhà không?

Không bắt buộc phải xây nhà trên đất thổ cư. Theo quy định pháp luật, đất thổ cư được sử dụng cho mục đích ở, nhưng chủ sở hữu có quyền quyết định sử dụng đất theo nhu cầu, miễn là phù hợp với quy hoạch địa phương. Tuy nhiên, nếu đất để trống quá lâu mà không sử dụng, cơ quan nhà nước có thể yêu cầu giải trình hoặc thu hồi trong một số trường hợp đặc biệt.

Chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư là bao nhiêu?

Chi phí chuyển đổi phụ thuộc vào bảng giá đất của từng địa phương và diện tích đất được chuyển đổi. Theo khoản 1 và 2 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP thì hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, tiền sử dụng đất thường được tính dựa trên giá đất quy định tại thời điểm chuyển đổi.

Đất thổ cư có thể thế chấp ngân hàng không?

Có, đất thổ cư là tài sản hợp pháp và có thể được sử dụng để thế chấp ngân hàng. Theo Điều 167 Bộ luật Dân sự 2015, quyền sử dụng đất là quyền tài sản, có thể được thế chấp, chuyển nhượng, hoặc thừa kế. Tuy nhiên, ngân hàng sẽ yêu cầu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ và kiểm tra tình trạng pháp lý của đất trước khi chấp nhận thế chấp.

Việc cập nhật bảng giá đất lên thổ cư là một loại đất có giá trị cao và mang lại nhiều lợi ích cho người sử dụng, nhưng cần được quản lý và sử dụng đúng quy định pháp luật. Việc nắm rõ các quy định về đất thổ cư không chỉ giúp bạn bảo vệ quyền lợi mà còn đảm bảo quá trình đầu tư, xây dựng, hoặc chuyển đổi đất diễn ra suôn sẻ. Nếu bạn cần hỗ trợ thêm về các thủ tục pháp lý liên quan đến đất thổ cư, hãy liên hệ Công ty Luật ACC để được tư vấn chi tiết và chuyên nghiệp.