Khi đối mặt với quyết định cưỡng chế, kê biên tài sản là nhà đất – đặc biệt lại là nơi ở duy nhất – bất kỳ cá nhân hay gia đình nào cũng không tránh khỏi tâm lý hoang mang, lo lắng. Tuy nhiên, pháp luật Việt Nam luôn mang tính nhân văn và có những cơ chế bảo hộ quyền an sinh, quyền có chỗ ở cơ bản của công dân.
Hiểu được nỗi lo đó, Công ty Luật ACC – đơn vị uy tín lâu năm trong lĩnh vực tư vấn pháp lý và hỗ trợ thủ tục thi hành án – xin chia sẻ góc nhìn chuyên sâu và giải pháp tháo gỡ dựa trên văn bản pháp lý mới nhất: Nghị định số 152/2026/NĐ-CP về Quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Thi hành án dân sự (có hiệu lực từ ngày 01/07/2026). Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ quyền lợi của mình và các bước cần thực hiện để bảo vệ bản thân và gia đình.
1. Điều kiện kê biên và cưỡng chế nhà ở duy nhất theo Nghị định số 152/2026/NĐ-CP
Căn cứ theo nguyên tắc nhân văn của pháp luật thi hành án dân sự Việt Nam, việc cưỡng chế, kê biên đối với nhà ở là nơi ở duy nhất của người phải thi hành án và gia đình chỉ được thực hiện dưới những điều kiện vô cùng nghiêm ngặt.
Đối tượng áp dụng: Người phải thi hành án dân sự sở hữu tài sản là nhà ở, quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở mà đó là nơi cư trú duy nhất hợp pháp của họ và các thành viên cùng chung sống trong gia đình.
Các điều kiện bắt buộc phải tuân thủ:
- Điều kiện 1: Văn phòng thi hành án dân sự (Chấp hành viên) đã tiến hành xác minh thông tin và kết luận người phải thi hành án không có các tài sản khác (như tiền mặt, tài khoản ngân hàng, xe cộ, vàng bạc, các bất động sản khác…) hoặc có tài sản khác nhưng giá trị không đủ để thi hành nghĩa vụ thanh toán theo bản án.
- Điều kiện 2: Ngoại trừ trường hợp người phải thi hành án tự nguyện đồng ý chấp thuận kê biên ngôi nhà duy nhất này để thực hiện nghĩa vụ chi trả tiền.
- Điều kiện 3: Khi cưỡng chế giao nhà, nếu người phải thi hành án không còn chỗ ở nào khác thì họ phải được đảm bảo một khoản tiền để thuê nhà, hoặc được bố trí chỗ ở tạm thời để ổn định cuộc sống.
2. Quyền lợi và hỗ trợ tài chính để thuê nhà khi bị cưỡng chế nhà đất
Theo tinh thần đổi mới và kế thừa của Nghị định số 152/2026/NĐ-CP về Quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Thi hành án dân sự, Nhà nước quy định cơ chế trích lại một khoản tiền từ số tiền bán đấu giá tài sản kê biên để người phải thi hành án thuê nhà.
2.1. Điều kiện hưởng khoản tiền thuê nhà:
- Tài sản bị cưỡng chế, bán đấu giá là nhà ở duy nhất.
- Sau khi tài sản bị xử lý, người phải thi hành án và gia đình thực sự không còn bất kỳ chỗ ở nào khác (không có nhà khác, không có đất khác để xây nhà, không thể ở nhờ người thân).
>>> Xem thêm tại đây: Giải pháp bảo vệ nhà xưởng trước nguy cơ bị niêm phong
2.2. Quy định và công thức tính toán số tiền hỗ trợ thuê nhà:
Khoản tiền này được tính tương đương với chi phí thuê một căn nhà phù hợp với nhu cầu sinh hoạt tối thiểu tại địa phương nơi có tài sản cưỡng chế trong thời hạn cụ thể là 01 năm (12 tháng).
Công thức tính toán:
Khoản tiền hỗ trợ thuê nhà = Đơn giá thuê nhà trung bình/tháng tại địa phương x 12 tháng
Ví dụ minh họa cụ thể:
Gia đình ông A bị cơ cưỡng chế, kê biên và bán đấu giá căn nhà duy nhất tại Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh để thi hành nghĩa vụ trả nợ 1 tỷ đồng. Sau khi bán đấu giá thành công căn nhà, gia đình ông A không còn chỗ ở nào khác.
- Chấp hành viên phối hợp cùng các cơ quan chức năng khảo sát và xác định mức giá thuê một căn hộ hoặc nhà cấp 4 tối thiểu cho hộ gia đình tại khu vực đó là: 5.000.000 đồng/tháng.
- Số tiền ông A được nhận để lo liệu chỗ ở trong vòng 1 năm là: 5.000.000 đồng x 12 tháng = 60.000.000 đồng.
- Thứ tự thanh toán: Khoản tiền 60.000.000 đồng này cùng với chi phí cưỡng chế thi hành án sẽ được ưu tiên trích và khấu trừ trực tiếp từ số tiền bán đấu giá nhà trước khi thực hiện chi trả cho người được thi hành án.
3. Các bước xử lý thông minh và đúng luật khi lâm vào hoàn cảnh bị cưỡng chế
Nếu rơi vào trường hợp chuẩn bị hoặc đang bị cưỡng chế nhà đất duy nhất, bạn cần bình tĩnh và thực hiện ngay các bước sau đây để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình dựa trên Nghị định số 152/2026/NĐ-CP:
Bước 1: Rà soát và cung cấp đầy đủ thông tin về tình trạng tài sản, chỗ ở
- Hãy làm văn bản giải trình và nộp kèm các giấy tờ chứng minh (Xác nhận của UBND cấp xã/phường nơi cư trú) về việc bản thân và gia đình không còn bất kỳ thửa đất, căn nhà nào khác thuộc quyền sở hữu/sử dụng.
- Yêu cầu Chấp hành viên ghi nhận rõ tình trạng "nhà ở duy nhất" và "không còn chỗ ở khác" vào biên bản làm việc.
Bước 2: Thực hiện quyền khiếu nại nếu phát hiện sai phạm trong quy trình cưỡng chế
- Theo quy định, Chấp hành viên phải gửi thông báo cưỡng chế bằng văn bản (hoặc qua ứng dụng VNeID, hệ thống cổng thông tin thi hành án dân sự số hóa theo quy định mới tại Nghị định số 152/2026/NĐ-CP) trước khi tiến hành cưỡng chế tối thiểu là 03 ngày làm việc đối với bất động sản.
- Nếu cơ quan thi hành án thực hiện sai quy trình, chưa xác minh tài sản khác mà đã đè ngửa nhà duy nhất ra kê biên, hoặc không giải quyết quyền lợi trích tiền thuê nhà 01 năm, bạn có quyền làm đơn khiếu nại gửi Thủ trưởng Cơ quan thi hành án dân sự đang giải quyết vụ việc để yêu cầu xem xét lại.
Bước 3: Đề xuất phương án tự nguyện thi hành án hoặc hoãn thi hành án bằng tài sản khác
- Chủ động tìm kiếm các giải pháp tài chính khác như: khấu trừ một phần thu nhập hàng tháng, dùng các tài sản là động sản khác để cấn trừ nghĩa vụ nợ nhằm giữ lại căn nhà cư trú.
- Làm đơn xin tạm hoãn cưỡng chế nếu thuộc các trường hợp khẩn cấp, sự kiện bất khả kháng (thiên tai, dịch bệnh, ốm đau nặng có xác nhận của cơ sở y tế) được quy định chi tiết tại văn bản mới này.
>>> Xem thêm tại đây: Cách xử lý khẩn cấp khi hoạt động sản xuất bị ảnh hưởng bởi cưỡng chế thi hành án
4. Bảng tổng hợp các quyền lợi cốt lõi của người phải thi hành án khi bị cưỡng chế nhà ở duy nhất
Để bạn đọc dễ nắm bắt, dưới đây là bảng hệ thống hóa các quyền lợi cơ bản mà người phải thi hành án cần biết:
|
STT |
Nội dung quyền lợi |
Điều kiện áp dụng |
Cách thức thực hiện |
|
1 |
Quyền được giữ lại nhà ở chưa bị kê biên |
Khi còn tài sản khác (tiền, xe, tài khoản…) đủ để thi hành nghĩa vụ |
Cung cấp thông tin tài sản khác cho Chấp hành viên |
|
2 |
Quyền nhận tiền thuê nhà trong vòng 01 năm |
Không còn chỗ ở nào khác sau khi bị cưỡng chế, bán đấu giá |
Cơ quan thi hành án trích trực tiếp từ tiền bán đấu giá tài sản |
|
3 |
Quyền được thông báo cưỡng chế hợp lệ |
Áp dụng cho mọi trường hợp cưỡng chế bất động sản |
Nhận văn bản trực tiếp hoặc qua tài khoản định danh VNeID trước tối thiểu 03 ngày làm việc |
|
4 |
Quyền khiếu nại, tố cáo hành vi sai phạm |
Khi phát hiện Chấp hành viên làm sai quy trình, xâm phạm quyền lợi |
Gửi đơn khiếu nại tới Thủ trưởng Cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền |
Việc đối diện với các thủ tục thi hành án dân sự và cưỡng chế nhà đất luôn là một bài toán pháp lý phức tạp, đòi hỏi sự am hiểu tường tận các quy định từ số hiệu điều khoản đến quy trình thực tế. Thay vì tự mình xoay xở trong lo lắng, việc tìm kiếm sự đồng hành từ các chuyên gia pháp lý là quyết định sáng suốt để đảm bảo quyền an sinh tối thiểu cho gia đình.
Nếu bạn hoặc người thân đang gặp vướng mắc, cần được tư vấn chi tiết hơn về các quy định tại Nghị định số 152/2026/NĐ-CP về Quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Thi hành án dân sự, hãy liên hệ ngay với Công ty Luật ACC. Đội ngũ Luật sư và Chuyên viên pháp lý giàu kinh nghiệm của chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe, bảo vệ quyền lợi và đưa ra giải pháp tối ưu cho bạn.
Để lại một bình luận