Chào các bác, em muốn các bác tư vấn giúp. Chuyện là như này: Mảnh đất nhà em hiện tại mua từ năm 1993 nhưng từ đó đến nay xã chưa trả sổ đỏ. Gia đình em có phá dỡ nhà xuống cấp trên mảnh đất đang ở do xã bán thanh lý cho dân từ năm 1993 để cải tạo xây dựng lại nhà mới. Nhưng có một trường hợp kiện cáo gia đình em xây dựng trái phép. Phía bên xã lại nên tạm dừng không cho gia đình em thi công xây dựng vì lý do xây trái phép, đất không có sổ. Mặc dù gia đình em có đầy đủ giấy tờ mua bán từ năm đó đến giờ kèm cả lệ phí xã thu tiền làm sổ nhưng chưa làm trả dân. Vậy giờ nhà ở mấy chục năm xuống cấp, nhà em làm lại, xã lại dừng thi công thì phải làm cách nào? Xin mọi người tư vấn giúp em, cảm ơn.

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Nguyên nhân bị dừng thi công

Việc xây dựng nhà ở trên đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ hoặc sổ hồng) thường bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền như Ủy ban nhân dân xã/phường dừng thi công vì vi phạm quy định về quản lý đất đai và xây dựng.

Theo Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền xây dựng khi đất đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng hợp pháp thông qua Giấy chứng nhận.

Nếu xây dựng mà chưa có giấy phép xây dựng hoặc chưa được cấp Giấy chứng nhận, hành vi này có thể bị xử phạt hành chính đối với hành vi xây dựng không phép trên đất nông nghiệp hoặc đất chưa có giấy tờ hợp pháp. Việc dừng thi công nhằm bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất và tránh tranh chấp sau này.

Các bước xử lý để tiếp tục thi công

Để khắc phục tình trạng bị dừng thi công, Anh/Chị cần ưu tiên hoàn thiện thủ tục pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng. Dưới đây là quy trình cụ thể dựa trên Luật Đất đai 2024, Nghị định 101/2024/NĐ-CP và Thông tư 10/2024/TT-BTNMT.

Bước 1: Dừng thi công ngay lập tức và làm việc với cơ quan chức năng

Ngay sau khi nhận thông báo dừng thi công từ Ủy ban nhân dân xã, Anh/Chị phải tuân thủ để tránh bị cưỡng chế hoặc phạt bổ sung. Liên hệ trực tiếp với Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để được hướng dẫn cụ thể về tình trạng đất. Thu thập các giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất (như hợp đồng chuyển nhượng, quyết định giao đất cũ) để chuẩn bị hồ sơ. Việc này giúp tránh mức phạt tăng thêm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP, đồng thời tạo cơ sở để cơ quan chức năng xem xét cho phép tiếp tục sau khi hoàn thiện thủ tục. Thời gian xử lý bước này thường mất 5-7 ngày làm việc.

Bước 2: Nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Chuẩn bị và nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai để được cấp Giấy chứng nhận, đây là điều kiện tiên quyết để xây dựng hợp pháp. Hồ sơ bao gồm:

• Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo mẫu
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (hợp đồng mua bán, giấy tờ thừa kế, quyết định giao đất của cơ quan nhà nước).
• Bản sao giấy tờ nhân thân (CMND/CCCD, sổ hộ khẩu).
• Sơ đồ thửa đất hoặc trích lục bản đồ địa chính.

Theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP, nếu đất đủ điều kiện (sử dụng ổn định trước ngày 01/7/2004 và không tranh chấp), cơ quan sẽ thẩm định và cấp Giấy chứng nhận trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ. Phí cấp Giấy chứng nhận dao động từ 100.000 đồng đến 500.000 đồng tùy địa phương.

Bước 3: Xin giấy phép xây dựng sau khi có Giấy chứng nhận

Sau khi nhận Giấy chứng nhận, nộp hồ sơ xin giấy phép xây dựng tại Ủy ban nhân dân cấp xã/phường. Hồ sơ cần:

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu
• Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Thiết kế bản vẽ xây dựng (do đơn vị có tư cách pháp nhân thiết kế lập).
• Giấy tờ chứng minh điều kiện an toàn lao động và phòng cháy chữa cháy.

Theo Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020), thời hạn cấp giấy phép là 15 ngày làm việc. Sau khi có giấy phép, Anh/Chị có thể đề nghị cơ quan xã kiểm tra lại để được phép tiếp tục thi công. Nếu vi phạm trước đó, có thể bị yêu cầu tháo dỡ công trình theo Điều 118 Luật Xây dựng, với chi phí tự chịu.

Hậu quả nếu không tuân thủ

Nếu tiếp tục thi công mà không hoàn thiện thủ tục, Anh/Chị có thể bị thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024, hoặc bị phạt hành chính lên đến 1.000.000.000 đồng đối với công trình lớn theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Trong trường hợp đất bị thu hồi, bồi thường sẽ dựa trên giá đất cụ thể tại thời điểm thu hồi, nhưng nhà ở xây dựng trái phép thường không được tính vào giá trị bồi thường.

Việc tuân thủ các quy định pháp luật không chỉ giúp Anh/Chị tránh các khoản phạt nặng nề mà còn bảo vệ quyền sở hữu lâu dài đối với tài sản. Đồng thời, hoàn thiện thủ tục sẽ tạo nền tảng pháp lý vững chắc cho các giao dịch đất đai sau này. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.

Lưu ý: Nội dung trên được tổng hợp và biên soạn nhằm cung cấp thông tin tham khảo cho người đọc. Do quy định pháp luật, chính sách và dữ liệu có thể thay đổi theo thời gian, ACC không cam kết thông tin luôn chính xác hoặc cập nhật đầy đủ tại mọi thời điểm. Trường hợp cần áp dụng vào thực tế hoặc giải quyết vấn đề cụ thể, Quý khách vui lòng tham khảo ý kiến từ chuyên gia hoặc đơn vị tư vấn chuyên môn. Trường hợp phát hiện nội dung có sai sót, vui lòng phản hồi để ACC rà soát và cập nhật kịp thời.