Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, chúng tôi xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau:
1. Quy định pháp lý về thuế khi cá nhân cho thuê nhà
Theo quy định tại Thông tư 40/2021/TT-BTC (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 100/2021/TT-BTC) và Luật Quản lý thuế số 38/2019/QH14, cá nhân cho thuê nhà phải nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT), thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và lệ phí môn bài nếu doanh thu từ hoạt động cho thuê vượt ngưỡng 100 triệu đồng/năm (tính đến hết năm 2025). Từ ngày 01/01/2026, ngưỡng miễn thuế sẽ tăng lên 200 triệu đồng/năm theo Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15. Thuế được tính dựa trên doanh thu, không phải lợi nhuận, theo phương pháp trực tiếp.
2. Thuế tính trên doanh thu hay lợi nhuận?
Cá nhân cho thuê nhà chịu thuế GTGT và thuế TNCN dựa trên doanh thu, không phải lợi nhuận. Theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 40/2021/TT-BTC, doanh thu tính thuế bao gồm toàn bộ số tiền bên thuê trả theo hợp đồng (bao gồm cả các khoản thu khác như tiền phạt, bồi thường, nhưng không bao gồm các khoản này nếu không thuộc thỏa thuận hợp đồng). Công thức tính thuế như sau:
- Thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT × 5%
- Thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN × 5%
Ví dụ, nếu doanh thu cho thuê nhà trong năm 2025 là 120 triệu đồng, số thuế phải nộp là:
- Thuế GTGT: 120 triệu × 5% = 6 triệu đồng
- Thuế TNCN: 120 triệu × 5% = 6 triệu đồng
Tổng cộng: 12 triệu đồng (chưa tính lệ phí môn bài).
Lưu ý, nếu doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống (hoặc từ 200 triệu đồng/năm trở xuống từ 01/01/2026), cá nhân không phải nộp thuế GTGT, thuế TNCN và lệ phí môn bài.
3. Cách xác định doanh thu tính thuế
Doanh thu tính thuế được xác định như sau:
- Đối với hợp đồng thuê nhà có kỳ thanh toán định kỳ: Doanh thu là số tiền bên thuê trả mỗi kỳ theo hợp đồng.
- Đối với trường hợp trả tiền thuê trước cho nhiều năm: Doanh thu tính thuế là toàn bộ số tiền trả trước, và thuế được nộp một lần cho toàn bộ doanh thu này.
- Trường hợp không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm: Doanh thu được tính dựa trên tổng doanh thu thực tế trong năm dương lịch. Nếu bình quân tháng dưới 8,34 triệu đồng (100 triệu ÷ 12), cá nhân không phải nộp thuế.
Ví dụ, nếu cá nhân cho thuê nhà từ tháng 7 đến tháng 12/2025 với doanh thu 60 triệu đồng (10 triệu đồng/tháng), do doanh thu dưới 100 triệu đồng, cá nhân không phải nộp thuế.
4. Kê khai và nộp thuế
Cá nhân cho thuê nhà có thể tự kê khai thuế hoặc ủy quyền cho bên thuê (nếu bên thuê là tổ chức kinh tế và có thỏa thuận trong hợp đồng). Việc kê khai có thể thực hiện theo kỳ thanh toán hoặc theo năm, tùy thuộc vào lựa chọn của cá nhân. Hồ sơ khai thuế bao gồm:
- Tờ khai thuế GTGT và TNCN theo mẫu quy định.
- Bản sao hợp đồng thuê nhà và các tài liệu liên quan.
Thời hạn nộp thuế là ngày cuối cùng của tháng sau tháng phát sinh doanh thu hoặc trước ngày 31/12 của năm tính thuế nếu khai theo năm. Cá nhân cần đảm bảo kê khai chính xác, trung thực và nộp đúng hạn để tránh bị xử phạt.
Giới thiệu về dịch vụ Thuế tại Công ty Luật ACC
ACC cung cấp dịch vụ liên quan đến thuế đa dạng , từ những việc vận hành hàng ngày đến các vấn đề pháp lý phức tạp.
Giải pháp Thuế toàn diện cho Doanh nghiệp:
– Tư vấn Thuế chuyên sâu: Cập nhật và áp dụng chuẩn xác các quy định về VAT, TNDN, TNCN, giúp doanh nghiệp luôn đi đúng luật.
– Đại diện làm việc với Cơ quan Thuế: Thay mặt doanh nghiệp giải trình, bảo vệ quyền lợi tối đa trong các đợt thanh tra, kiểm tra thuế.
– Hoàn thuế nhanh gọn: Xử lý hồ sơ hoàn thuế GTGT, dự án đầu tư chuyên nghiệp, giúp khơi thông dòng tiền bị ứ đọng.
– Tối ưu hóa số thuế phải nộp: Vận dụng thông minh các chính sách miễn, giảm và ưu đãi thuế để tiết kiệm chi phí hợp pháp.
💎 Tại sao chọn Luật ACC?
– Bảo vệ doanh nghiệp an toàn tuyệt đối trước rủi ro hậu kiểm.
– Đội ngũ chuyên gia xử lý hồ sơ quyết liệt, bám sát địa phương.
– Chi phí minh bạch: Hiệu quả vượt trội so với mức đầu tư.
Công ty Luật ACC sẵn sàng đồng hành cùng Anh/Chị để giải quyết vấn đề này một cách nhanh chóng và hiệu quả. Vui lòng liên hệ ngay để được hỗ trợ!
Để lại một bình luận