Cách tính thuế TNCN chuyển nhượng đất theo giá thị trường

Trong các giao dịch bất động sản, việc kê khai giá chuyển nhượng sát với giá thị trường là nghĩa vụ và cũng là cách để người dân bảo đảm tính minh bạch trước pháp luật. Nhiều người vẫn băn khoăn về cách cơ quan thuế xác định giá trị tính thuế khi giá trong hợp đồng khác với giá thị trường. Công ty Luật ACC – đơn vị uy tín hàng đầu trong lĩnh vực tư vấn pháp luật – xin chia sẻ những nguyên tắc quan trọng để bạn thực hiện đúng quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15.

1. Nguyên tắc xác định giá chuyển nhượng làm căn cứ tính thuế

Theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, giá tính thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định dựa trên nguyên tắc sau:

• Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng: Đây là cơ sở ưu tiên hàng đầu nếu giá này phù hợp với giá thực tế giao dịch và không thấp hơn bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/thành phố quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
• Trường hợp giá trên hợp đồng thấp hơn quy định: Nếu giá ghi trên hợp đồng thấp hơn bảng giá đất, cơ quan thuế sẽ thực hiện ấn định giá tính thuế dựa trên bảng giá đất hiện hành do địa phương công bố theo đúng quy định của pháp luật về quản lý thuế.

2. Công thức xác định số thuế phải nộp

Thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản được tính trên cơ sở giá chuyển nhượng đã xác định nhân với thuế suất quy định.

Công thức tính thuế cơ bản: Số thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất (2%)

Các thành phần cấu thành giá tính thuế:

>>> Xem thêm tại đây: Thủ tục xin miễn thuế thu nhập khi bán căn nhà duy nhất

3. Ví dụ minh họa về tính thuế trong thực tế

Để giúp bạn hình dung rõ hơn, hãy xem xét các tình huống cụ thể dưới đây:

• Tình huống 1: Ông N chuyển nhượng một thửa đất với giá thỏa thuận trên hợp đồng là 2.000.000.000 đồng. Bảng giá đất do UBND tỉnh quy định tại vị trí đó là 1.500.000.000 đồng. Vì giá trong hợp đồng cao hơn giá Nhà nước, cơ quan thuế sẽ lấy mức giá 2.000.000.000 đồng làm căn cứ tính thuế.

• Số thuế TNCN phải nộp: 2.000.000.000 x 2% = 40.000.000 đồng.

• Tình huống 2: Nếu hợp đồng ghi giá là 1.000.000.000 đồng (thấp hơn bảng giá đất 1.500.000.000 đồng), cơ quan thuế sẽ bắt buộc tính thuế trên mức 1.500.000.000 đồng theo quy định.

>>> Xem thêm tại đây: Luật sư tư vấn tính thuế thừa kế bất động sản đúng luật

4. Những lưu ý để tránh rủi ro khi kê khai thuế

Để đảm bảo tuân thủ pháp luật và tránh các rủi ro phát sinh, quý khách hàng cần chú ý:

• Kê khai trung thực: Việc ghi giá chuyển nhượng trên hợp đồng thấp hơn thực tế để giảm thuế là hành vi vi phạm pháp luật. Hành vi này có thể bị xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự về tội trốn thuế nếu mức độ nghiêm trọng.
• Tham khảo bảng giá đất: Trước khi ký hợp đồng, các bên nên tìm hiểu bảng giá đất tại địa phương để tránh việc bị cơ quan thuế ấn định giá tính thuế ở mức cao hơn so với dự kiến.
• Chứng từ giao dịch: Việc thực hiện giao dịch thông qua ngân hàng (chuyển khoản) là bằng chứng xác thực nhất để chứng minh giá chuyển nhượng thực tế, giúp cơ quan thuế dễ dàng chấp nhận mức giá kê khai.
• Thời điểm nộp hồ sơ: Đảm bảo nộp hồ sơ khai thuế đúng thời hạn quy định để không bị tính tiền phạt chậm nộp (0,03% mỗi ngày trên số tiền thuế chậm nộp).

Việc nắm rõ cách tính thuế TNCN không chỉ giúp bạn hoàn thành nghĩa vụ với Nhà nước một cách minh bạch mà còn tránh được những rắc rối pháp lý không đáng có khi giao dịch. Nếu bạn cần hỗ trợ về việc thẩm định giá, kiểm tra tính hợp lệ của hợp đồng hay cần tư vấn chuyên sâu về hồ sơ thuế bất động sản, hãy liên hệ ngay với Công ty Luật ACC.