Nhờ luật sư tư vấn giúp tôi trường hợp sau. Năm 1993 bố mẹ tôi khai hoang mảnh đất nông nghiệp và sử dụng ổn định từ đó cho đến nay nhưng chưa làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiện nay mẹ tôi đã qua đời và bố tôi đã làm thủ tục đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, nhưng khi hội đồng cấp xã xét duyệt thì họ bảo bố tôi là cán bộ hưu trí hưởng lương từ ngân sách và không trực tiếp sản xuất nên không đăng ký được. (Bố tôi là cán bộ hưu trí). Xin hỏi luật sư như vậy có đúng với quy định của luật đất đai 2024 không. Xin cảm ơn.

Công ty Luật ACC xin được tư vấn về trường hợp cụ thể của quý khách liên quan đến việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với mảnh đất nông nghiệp mà bố mẹ quý khách đã khai hoang và sử dụng ổn định từ năm 1993. Dựa trên quy định của Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15) và các văn bản hướng dẫn hiện hành, chúng tôi sẽ phân tích tính hợp pháp của việc từ chối đăng ký quyền sử dụng đất của hội đồng cấp xã đối với trường hợp của bố quý khách, là cán bộ hưu trí hưởng lương từ ngân sách nhà nước.

1. Quy định về đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu theo Luật Đất đai 2024

1.1. Nguyên tắc đăng ký đất đai

Theo Điều 131 Luật Đất đai 2024, việc đăng ký đất đai là bắt buộc đối với tất cả người sử dụng đất, bao gồm cá nhân, hộ gia đình, tổ chức trong nước và các đối tượng khác được quy định tại Điều 4 của Luật này. Mục đích của đăng ký đất đai là để ghi nhận quyền sử dụng đất vào hồ sơ địa chính, từ đó xác lập cơ sở pháp lý bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất. Việc đăng ký lần đầu áp dụng đối với các trường hợp đất chưa được ghi nhận trong hồ sơ địa chính hoặc chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp của quý khách, mảnh đất nông nghiệp được bố mẹ khai hoang từ năm 1993 và sử dụng ổn định đến nay thuộc đối tượng đủ điều kiện đăng ký lần đầu nếu đáp ứng các điều kiện về sử dụng đất ổn định và không vi phạm pháp luật về đất đai. Khoản 38 Điều 3 Luật Đất đai 2024 định nghĩa “sử dụng đất ổn định” là việc sử dụng đất vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét. Do đó, việc bố mẹ quý khách sử dụng đất nông nghiệp liên tục từ năm 1993 là căn cứ quan trọng để xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

1.2. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo Điều 137 và Điều 138 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình hoặc cá nhân đang sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp, và có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hoặc không có giấy tờ nhưng không vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1/7/2014, có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp của quý khách, mảnh đất được khai hoang từ năm 1993, trước thời điểm 1/7/2014, và sử dụng ổn định, không có tranh chấp, do đó đáp ứng điều kiện cơ bản để được cấp Giấy chứng nhận.

2. Quy định về người sử dụng đất và trường hợp cán bộ hưu trí

2.1. Người sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024

Điều 4 Luật Đất đai 2024 quy định các nhóm người sử dụng đất, trong đó bao gồm cá nhân trong nước. Cá nhân trong nước, bao gồm cả cán bộ hưu trí, không bị hạn chế quyền sử dụng đất chỉ vì lý do hưởng lương từ ngân sách nhà nước, trừ một số trường hợp cụ thể liên quan đến đất nông nghiệp. Khoản 6 Điều 3 Luật Đất đai 2024 định nghĩa “cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp” là người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có thu nhập từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó. Tuy nhiên, quy định này không đồng nghĩa với việc người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, như cán bộ hưu trí, bị tước quyền đăng ký đất đai.

2.2. Trường hợp cán bộ hưu trí và việc từ chối đăng ký

Việc hội đồng cấp xã từ chối đăng ký quyền sử dụng đất của bố quý khách với lý do là cán bộ hưu trí và không trực tiếp sản xuất nông nghiệp cần được xem xét kỹ lưỡng. Theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP (có hiệu lực từ 1/8/2024), không có quy định nào loại trừ quyền đăng ký đất đai của cá nhân chỉ vì họ là cán bộ hưu trí hoặc không trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Thay vào đó, Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định hồ sơ đăng ký đất đai lần đầu chỉ yêu cầu các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, như giấy tờ nguồn gốc đất, chứng từ nghĩa vụ tài chính, và bản trích đo địa chính (nếu có). Việc sử dụng đất ổn định từ năm 1993 và không vi phạm pháp luật đất đai là căn cứ đủ để bố quý khách được xem xét cấp Giấy chứng nhận, bất kể ông có trực tiếp sản xuất nông nghiệp hay không.

Việc hội đồng cấp xã yêu cầu bố quý khách phải “trực tiếp sản xuất nông nghiệp” là không phù hợp với quy định tại Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Quy định về “cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp” chỉ áp dụng trong các trường hợp cụ thể, như giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất theo Điều 81 Luật Đất đai 2024, không áp dụng cho trường hợp đăng ký đất đai lần đầu đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước.

3. Quy trình xử lý và kiến nghị

3.1. Quy trình đăng ký đất đai lần đầu

Theo Điều 31 và Điều 36 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, bố quý khách cần nộp hồ sơ đăng ký đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã, Văn phòng đăng ký đất đai, hoặc thông qua Cổng Dịch vụ công. Hồ sơ bao gồm: đơn đăng ký theo mẫu, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (nếu có), và chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính. Trong trường hợp chưa có bản đồ địa chính, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện trích đo địa chính. Thời gian xử lý không quá 20 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ.

3.2. Kiến nghị xử lý trường hợp từ chối

Việc hội đồng cấp xã từ chối đăng ký với lý do nêu trên là không có cơ sở pháp lý. Công ty Luật ACC khuyến nghị quý khách thực hiện các bước sau:

• Yêu cầu hội đồng cấp xã cung cấp văn bản từ chối bằng văn bản, nêu rõ căn cứ pháp lý.
• Gửi đơn khiếu nại đến Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc liên hệ Văn phòng đăng ký đất đai để được hướng dẫn bổ sung hồ sơ (nếu cần).
• Trong trường hợp cần hỗ trợ pháp lý, quý khách có thể ủy quyền cho luật sư để đại diện làm việc với cơ quan chức năng.

Công ty Luật ACC khẳng định rằng trường hợp của bố quý khách hoàn toàn đủ điều kiện để đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu theo Luật Đất đai 2024. Việc từ chối đăng ký với lý do bố quý khách là cán bộ hưu trí và không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không đúng với quy định pháp luật hiện hành. Chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ quý khách trong việc hoàn thiện hồ sơ và bảo vệ quyền lợi hợp pháp.