Các anh chị cho em hỏi chi phí làm sổ hồng với ạ: Năm 2001 bố em có mua 1 phần đất (400 mét vuông), giấy tờ viết tay, có xác nhận của tổ dân phố và chủ tịch xã, từ đó đến nay nhà em vẫn đóng thuế đất hàng năm (diện tích đóng thuế đất là 160 mét vuông), đất ở không tranh chấp gì, quan hệ với hàng xóm tốt, năm 2012 chủ đất đã làm sổ cho phần nhà chú ấy rồi, bố em cũng làm thủ tục xin cấp sổ đỏ, nhưng cán bộ địa chính xã nói là do đất nhà em mua nguồn gốc tách từ thửa đất kia ra, nên chi phí làm sổ mất nhiều tiền (khoảng 200 triệu đồng) nên bố em không làm nữa, em nhờ các anh chị tính giúp em xem giờ làm sổ hồng (chi phí cứng phải nộp cho nhà nước) với khu đất nhà em thì mất khoảng bao nhiêu tiền (em ở ngoại thành Hà Nội, giá đất nhà nước công bố chỗ nhà em là 5,8 triệu đồng/1 mét vuông)?

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng)

Dựa trên mô tả, thửa đất của gia đình Anh/Chị có nguồn gốc từ năm 2001 với giấy tờ viết tay được xác nhận bởi tổ dân phố và chủ tịch xã, sử dụng ổn định, không tranh chấp, quan hệ hàng xóm tốt và đã đóng thuế đất hàng năm (diện tích 160 m²). Theo Điều 137 Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15), giấy tờ viết tay trước ngày 15/10/1993 hoặc có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước ngày 01/07/2004 được công nhận là cơ sở để cấp Giấy chứng nhận (GCN). Ngoài ra, Điều 138 Luật Đất đai 2024 quy định hộ gia đình sử dụng đất ổn định trước ngày 01/07/2024 mà không có giấy tờ theo Điều 137 nhưng phù hợp quy hoạch, không tranh chấp thì được cấp GCN mà không phải nộp tiền sử dụng đất. Trường hợp đất tách từ thửa lớn (chủ cũ đã cấp sổ năm 2012), cần kiểm tra xem phần đất của gia đình có được ghi nhận trong sổ của chủ cũ không; nếu chưa, thủ tục cấp sổ có thể áp dụng quy định tách thửa tại Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP), với điều kiện diện tích tối thiểu theo quy định của UBND TP. Hà Nội (thường 30-50 m² đối với đất ở ngoại thành).

Chi phí phải nộp cho nhà nước (chi phí cứng)

Vì đất sử dụng ổn định từ năm 2001 (trước ngày 01/07/2004), gia đình Anh/Chị đủ điều kiện được cấp GCN mà không phải nộp tiền sử dụng đất theo Điều 138 Luật Đất đai 2024, miễn là đáp ứng các điều kiện không tranh chấp và phù hợp quy hoạch. Tương tự, không phải nộp lệ phí trước bạ theo khoản 23 Điều 9 Nghị định 10/2022/NĐ-CP (hướng dẫn bởi Thông tư 13/2022/TT-BTC), áp dụng cho trường hợp cấp GCN lần đầu đối với đất sử dụng ổn định trước ngày 01/07/2004 mà không có giấy tờ hoặc có giấy tờ theo quy định. Thuế thu nhập cá nhân (2% giá chuyển nhượng theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, sửa đổi) không áp dụng vì đây không phải giao dịch chuyển nhượng.

Các khoản phí cứng khác bao gồm:

• Lệ phí cấp GCN: Theo Nghị quyết 91/2019/NQ-HĐND của HĐND TP. Hà Nội (sửa đổi bởi Nghị quyết 38/2021/NQ-HĐND) và Thông tư 106/2021/TT-BTC (sửa đổi Thông tư 85/2019/TT-BTC), đối với đất ở ngoại thành Hà Nội (không thuộc phường quận), mức thu là 10.000 đồng/giấy nếu chỉ quyền sử dụng đất (không có nhà ở); hoặc 7.000 đồng/giấy nếu có nhà ở và tài sản gắn liền. Tổng: khoảng 7.000 – 10.000 đồng.
• Phí thẩm định hồ sơ: Theo Nghị quyết 91/2019/NQ-HĐND của HĐND TP. Hà Nội, mức thu là 1.000 đồng/m² đối với hồ sơ cấp GCN quyền sử dụng đất, tối đa 7.500.000 đồng/hồ sơ. Với diện tích 400 m², phí thẩm định khoảng 400.000 đồng (chưa đến mức tối đa).
• Phí đo đạc địa chính: Đây là chi phí phát sinh nếu cần đo đạc tách thửa, theo giá khung của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội (khoảng 500.000 – 2.000.000 đồng tùy đơn vị thực hiện, theo Thông tư 106/2021/TT-BTC). Không phải nộp trực tiếp cho nhà nước mà qua đơn vị đo đạc được chỉ định.

Tổng chi phí cứng ước tính: Khoảng 500.000 – 3.000.000 đồng (chủ yếu phí thẩm định và đo đạc), không bao gồm chi phí dịch vụ nếu ủy quyền. Lưu ý, mức 200 triệu đồng mà cán bộ địa chính đề cập năm 2012 có thể do tính nhầm tiền sử dụng đất theo giá thị trường thời điểm đó (theo khung giá cũ tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP), nhưng theo Luật Đất đai 2024 hiện hành, khoản này được miễn nếu đủ điều kiện. Giá đất nhà nước công bố 5,8 triệu đồng/m² chỉ dùng tham chiếu cho lệ phí trước bạ (nếu áp dụng), nhưng ở đây không thu nên không tính. Anh/Chị nên nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký đất đai huyện để xác nhận chính xác, vì có thể có quy định địa phương cụ thể.

Quy trình thực hiện thủ tục cấp GCN

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ bao gồm: Đơn đăng ký cấp GCN (Mẫu số 04a/ĐK theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP); giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (giấy viết tay năm 2001 kèm xác nhận tổ dân phố và chủ tịch xã); giấy tờ nhân thân (CMND/CCCD, sổ hộ khẩu); biên lai nộp thuế đất các năm; bản đồ vị trí thửa đất. Nếu tách thửa, cần thêm hồ sơ tách thửa theo Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Nộp 01 bộ gốc và 01 bộ sao y tại UBND xã/phường hoặc Văn phòng Đăng ký đất đai huyện ngoại thành Hà Nội.

Bước 2: Nộp hồ sơ và kiểm tra điều kiện

Nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện. Cơ quan sẽ kiểm tra điều kiện thực địa trong 30 ngày (theo Điều 61 Luật Đất đai 2024), bao gồm đo đạc nếu cần tách thửa từ sổ của chủ cũ năm 2012. Nếu thiếu, bổ sung trong 03 ngày làm việc.

Bước 3: Nộp phí và cấp GCN

Sau khi hồ sơ hợp lệ, nộp các khoản phí cứng nêu trên (thông báo trong 03 ngày). Thời gian cấp GCN không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (Điều 61 Luật Đất đai 2024). Nếu có nhà ở, sổ hồng sẽ ghi cả quyền sở hữu nhà.

Việc cấp GCN giúp bảo vệ quyền lợi pháp lý, tránh tranh chấp và dễ dàng giao dịch sau này, đồng thời cập nhật đầy đủ diện tích 400 m² (bao gồm phần đóng thuế 160 m² và phần còn lại nếu là đất ở).

Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.