Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.
Quyền yêu cầu tháo dỡ công trình kiên cố của bên cho thuê
Theo quy định của pháp luật Việt Nam, bên cho thuê đất có quyền yêu cầu bên thuê tháo dỡ các công trình kiên cố xây dựng trái phép trên đất thuê, trừ trường hợp hợp đồng thuê đất cho phép hoặc có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê.
Cụ thể, Bộ luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng thuê tài sản phải tuân thủ mục đích sử dụng đã thỏa thuận, và bên thuê không được tự ý thay đổi hình thức, tình trạng tài sản mà không có sự chấp thuận. Việc bên thuê tự ý xây dựng công trình kiên cố (như nhà xưởng phụ, tường rào cố định) trên đất thuê làm kho xưởng có thể được coi là vi phạm hợp đồng, dẫn đến xâm phạm quyền sở hữu của bên cho thuê theo Bộ luật Dân sự 2015.
Đồng thời, Luật Đất đai 2024 nhấn mạnh rằng người sử dụng đất thuê chỉ được thực hiện các hành vi phù hợp với mục đích thuê, và mọi thay đổi phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nếu liên quan đến quy hoạch đất đai.
Nếu hợp đồng thuê đất 5 năm không quy định rõ ràng về việc xây dựng thêm công trình, hành vi của bên thuê có thể bị xem là lạm dụng quyền sử dụng đất, dẫn đến trách nhiệm dân sự phải khôi phục tình trạng ban đầu.
Bên cho thuê có quyền yêu cầu tháo dỡ để bảo vệ quyền lợi hợp pháp, tránh tình trạng công trình trở thành tài sản gắn liền với đất sau khi hết hạn hợp đồng, theo Luật Đất đai 2024 về tài sản gắn liền với đất.
Điều kiện để yêu cầu tháo dỡ
- Hợp đồng thuê đất không cho phép xây dựng công trình kiên cố hoặc bên thuê không có sự đồng ý bằng văn bản từ bên cho thuê.
- Công trình được xây dựng mà không có giấy phép xây dựng theo quy định tại Luật Xây dựng 2024, dẫn đến tính chất trái phép.
- Thời hạn thuê đất vẫn còn hiệu lực (5 năm), và bên cho thuê chứng minh được quyền sở hữu đất hợp pháp qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Không có thỏa thuận bồi thường hoặc chuyển giao công trình cho bên cho thuê tại thời điểm ký hợp đồng.
Nếu các điều kiện trên được đáp ứng, bên cho thuê có cơ sở pháp lý vững chắc để yêu cầu tháo dỡ, tránh rủi ro tranh chấp kéo dài khi hết hạn hợp đồng.
Quy trình yêu cầu tháo dỡ công trình
Bước 1: Kiểm tra và thông báo vi phạm
Bên cho thuê cần rà soát lại hợp đồng thuê đất để xác định các điều khoản liên quan đến sử dụng và xây dựng. Sau đó, gửi thông báo bằng văn bản (có xác nhận của bên thuê) yêu cầu bên thuê dừng thi công và tháo dỡ công trình trong thời hạn hợp lý (thường 15-30 ngày), trích dẫn các quy định pháp luật như Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015. Thông báo nên được gửi qua đường bưu điện hoặc công chứng để làm cơ sở chứng cứ, đồng thời ghi nhận tình trạng hiện trường bằng hình ảnh hoặc biên bản.
Bước 2: Đàm phán và hòa giải
Nếu bên thuê không thực hiện, bên cho thuê có thể tổ chức họp đàm phán trực tiếp hoặc thông qua trung gian như Ủy ban nhân dân cấp xã/phường để hòa giải theo Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
Trong quá trình này, có thể đề xuất bồi thường thiệt hại nếu bên thuê đồng ý tháo dỡ tự nguyện, tránh chi phí kiện tụng. Nếu hòa giải thành công, lập biên bản ghi nhận thỏa thuận và thời hạn thực hiện.
Bước 3: Khởi kiện tại tòa án
Trường hợp đàm phán thất bại, bên cho thuê nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp tỉnh/thành phố nơi có đất thuê, yêu cầu buộc tháo dỡ và bồi thường theo Điều 166 Bộ luật Dân sự 2015. Hồ sơ kiện bao gồm hợp đồng thuê, thông báo vi phạm, chứng cứ xây dựng trái phép.
Tòa án sẽ xem xét và có thể áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời như cấm sử dụng công trình trong quá trình tố tụng. Thời gian giải quyết thường từ 4-6 tháng, và nếu thắng kiện, bên thuê chịu chi phí tháo dỡ ước tính từ 50.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng tùy quy mô công trình.
Việc thực hiện quy trình này giúp bảo vệ quyền lợi một cách hợp pháp, tránh tự ý phá dỡ dẫn đến trách nhiệm hình sự theo Bộ luật Hình sự 2015 về tội hủy hoại tài sản.
Giới thiệu về dịch vụ Tư vấn Luật Đất đai tại Công ty Luật ACC
ACC cung cấp dịch vụ tư vấn luật đất đai toàn diện, từ các thủ tục hành chính cơ bản đến xử lý tranh chấp phức tạp, đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho cá nhân và doanh nghiệp.
Giải pháp pháp lý đất đai toàn diện:
– Tư vấn pháp lý chuyên sâu: Hướng dẫn chi tiết các quy định về quyền sử dụng đất, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cấp sổ đỏ… giúp khách hàng thực hiện đúng luật và hạn chế rủi ro.
– Soạn thảo & kiểm tra hồ sơ: Hỗ trợ chuẩn bị hợp đồng, giấy tờ pháp lý liên quan đến đất đai chặt chẽ, đảm bảo tính pháp lý và tránh tranh chấp phát sinh.
– Đại diện làm việc với cơ quan Nhà nước: Thay mặt khách hàng xử lý thủ tục hành chính, giải quyết vướng mắc về cấp giấy chứng nhận, sang tên, tách thửa…
– Giải quyết tranh chấp đất đai: Tư vấn chiến lược, thu thập chứng cứ và đại diện tham gia đàm phán hoặc tố tụng nhằm bảo vệ quyền lợi tối đa.
– Tối ưu phương án pháp lý: Đưa ra giải pháp phù hợp giúp tiết kiệm thời gian, chi phí và đảm bảo hiệu quả lâu dài trong sử dụng đất.
💎 Tại sao chọn Luật ACC?
– Am hiểu thực tiễn pháp lý địa phương, xử lý hồ sơ nhanh và chính xác.
– Đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, theo sát từng vụ việc.
– Chi phí rõ ràng, tối ưu theo từng nhu cầu cụ thể.
Tuân thủ các quy định pháp luật không chỉ giúp bên cho thuê lấy lại quyền kiểm soát đất đai mà còn tránh các tranh chấp kéo dài, giảm thiểu thiệt hại kinh tế lâu dài. Việc xử lý kịp thời cũng đảm bảo tính bền vững cho hợp đồng thuê trong tương lai. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.
Để lại một bình luận