Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, chúng tôi xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau:
1. Tổng quan về nghĩa vụ thuế đối với hoạt động cho thuê nhà
Theo quy định pháp luật thuế hiện hành tại Việt Nam, cụ thể là Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2012, 2014), Luật Thuế giá trị gia tăng 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2013, 2016, 2020) và các văn bản hướng dẫn như Thông tư 40/2021/TT-BTC của Bộ Tài chính, hoạt động cho thuê nhà ở là một hình thức kinh doanh tài sản, dẫn đến phát sinh thu nhập chịu thuế. Cá nhân cho thuê nhà phải chịu trách nhiệm nộp các loại thuế chính bao gồm thuế giá trị gia tăng (GTGT), thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và lệ phí môn bài, tùy thuộc vào mức doanh thu thực tế.
Trong trường hợp của Anh/Chị, hợp đồng cho thuê từ tháng 9/2025 đến hết tháng 8/2026 với mức 15 triệu đồng/tháng, tổng doanh thu trong 12 tháng là 180 triệu đồng (15 triệu x 12). Việc thanh toán theo kỳ 6 tháng (tức hai lần thanh toán, mỗi lần 90 triệu đồng) không ảnh hưởng đến cơ sở tính thuế, vì thuế được xác định dựa trên doanh thu cả năm dương lịch.
Cụ thể, năm 2025: 4 tháng (tháng 9-12) tương đương 60 triệu đồng; năm 2026: 8 tháng tương đương 120 triệu đồng. Doanh thu cả hai năm đều vượt ngưỡng miễn thuế, nên Anh/Chị bắt buộc phải nộp thuế cho cả hai kỳ.
Mức miễn thuế áp dụng cho cá nhân kinh doanh (bao gồm cho thuê tài sản) là doanh thu không quá 100 triệu đồng/năm dương lịch. Với mức vượt quá này, Anh/Chị sẽ phải kê khai và nộp thuế theo phương pháp khoán tại cơ quan thuế địa phương nơi có tài sản cho thuê.
2. Các loại thuế phải nộp và cách tính cụ thể
Đầu tiên là thuế GTGT và TNCN, được tính theo tỷ lệ phần trăm trên doanh thu, không khấu trừ chi phí. Theo Phụ lục I Thông tư 40/2021/TT-BTC, đối với hoạt động cho thuê nhà ở, tỷ lệ thuế GTGT là 5% và thuế TNCN là 5% trên doanh thu. Công thức tính như sau:
- Thuế GTGT phải nộp = Doanh thu chịu thuế x 5%
- Thuế TNCN phải nộp = Doanh thu chịu thuế x 5%
Doanh thu chịu thuế là toàn bộ số tiền nhận từ người thuê, không trừ bất kỳ khoản chi phí nào như sửa chữa, khấu hao tài sản. Áp dụng cho trường hợp của Anh/Chị:
Năm 2025: Doanh thu 60 triệu đồng
- Thuế GTGT: 60 triệu x 5% = 3 triệu đồng
- Thuế TNCN: 60 triệu x 5% = 3 triệu đồng
- Tổng thuế GTGT + TNCN: 6 triệu đồng
Năm 2026: Doanh thu 120 triệu đồng
- Thuế GTGT: 120 triệu x 5% = 6 triệu đồng
- Thuế TNCN: 120 triệu x 5% = 6 triệu đồng
- Tổng thuế GTGT + TNCN: 12 triệu đồng
Tổng số thuế phải nộp cho toàn bộ hợp đồng là 18 triệu đồng (6 triệu năm 2025 + 12 triệu năm 2026). Lưu ý, từ ngày 01/01/2026, theo Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15 (có hiệu lực từ 2025 nhưng áp dụng chính thức 2026), có thể có điều chỉnh về đối tượng không chịu thuế, nhưng hiện tại quy định trên vẫn áp dụng cho cho thuê nhà ở thông thường.
Thứ hai là lệ phí môn bài, theo Nghị định 139/2016/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 22/2020/NĐ-CP). Cá nhân kinh doanh có doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở lên phải nộp lệ phí môn bài với mức 300.000 đồng/năm (đối với doanh thu từ 100 – 300 triệu đồng/năm). Doanh thu dưới 100 triệu đồng được miễn. Vì vậy:
- Năm 2025: Doanh thu 60 triệu < 100 triệu → Miễn lệ phí môn bài
- Năm 2026: Doanh thu 120 triệu > 100 triệu → Nộp 300.000 đồng
Tổng lệ phí môn bài: 300.000 đồng (chỉ năm 2026). Thời hạn nộp lệ phí môn bài là trước ngày 30/01 hàng năm, nhưng với cá nhân mới phát sinh, có thể nộp bổ sung khi kê khai thuế.
Tổng nghĩa vụ thuế của Anh/Chị ước tính khoảng 18,3 triệu đồng cho toàn bộ hợp đồng, chiếm khoảng 10,17% tổng doanh thu (5% GTGT + 5% TNCN + lệ phí môn bài nhỏ).
3. Thủ tục kê khai và nộp thuế
Anh/Chị cần thực hiện kê khai thuế theo phương pháp khoán tại Chi cục Thuế quận/huyện nơi có bất động sản cho thuê. Các bước cụ thể như sau:
- Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đăng ký thuế (nếu chưa có mã số thuế cá nhân) bao gồm CMND/CCCD, hợp đồng cho thuê nhà (bản sao công chứng), giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/quyền sở hữu nhà ở.
- Bước 2: Nộp tờ khai lệ phí môn bài (mẫu 01/MBAI) và tờ khai thuế GTGT, TNCN theo mẫu 01/CNKD (kê khai doanh thu khoán). Thời hạn kê khai: Trước ngày 15/12 năm trước cho năm sau, hoặc khi phát sinh doanh thu mới thì kê khai trong vòng 10 ngày kể từ ngày ký hợp đồng.
- Bước 3: Cơ quan thuế sẽ thông báo mức thuế khoán dự kiến dựa trên doanh thu khai báo. Anh/Chị có quyền khiếu nại nếu không đồng ý.
- Bước 4: Nộp thuế theo thông báo, thời hạn nộp thuế GTGT và TNCN là cuối tháng sau quý phát sinh doanh thu (ví dụ: Quý 4/2025 nộp trước 30/01/2026). Có thể nộp trực tiếp tại kho bạc hoặc qua tài khoản ngân hàng.
Giới thiệu về dịch vụ Thuế tại Công ty Luật ACC
ACC cung cấp dịch vụ liên quan đến thuế đa dạng , từ những việc vận hành hàng ngày đến các vấn đề pháp lý phức tạp.
Giải pháp Thuế toàn diện cho Doanh nghiệp:
– Tư vấn Thuế chuyên sâu: Cập nhật và áp dụng chuẩn xác các quy định về VAT, TNDN, TNCN, giúp doanh nghiệp luôn đi đúng luật.
– Đại diện làm việc với Cơ quan Thuế: Thay mặt doanh nghiệp giải trình, bảo vệ quyền lợi tối đa trong các đợt thanh tra, kiểm tra thuế.
– Hoàn thuế nhanh gọn: Xử lý hồ sơ hoàn thuế GTGT, dự án đầu tư chuyên nghiệp, giúp khơi thông dòng tiền bị ứ đọng.
– Tối ưu hóa số thuế phải nộp: Vận dụng thông minh các chính sách miễn, giảm và ưu đãi thuế để tiết kiệm chi phí hợp pháp.
💎 Tại sao chọn Luật ACC?
– Bảo vệ doanh nghiệp an toàn tuyệt đối trước rủi ro hậu kiểm.
– Đội ngũ chuyên gia xử lý hồ sơ quyết liệt, bám sát địa phương.
– Chi phí minh bạch: Hiệu quả vượt trội so với mức đầu tư.
Công ty Luật ACC sẵn sàng đồng hành cùng Anh/Chị để giải quyết vấn đề này một cách nhanh chóng và hiệu quả. Vui lòng liên hệ ngay để được hỗ trợ!
Để lại một bình luận