Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.
Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ cho thuê nhà
Theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2012, 2014, 2019 và các văn bản hướng dẫn), thu nhập từ cho thuê tài sản (bao gồm nhà ở) là một loại thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Cụ thể, Điều 3 Luật Thuế TNCN 2007 quy định thu nhập từ cho thuê tài sản bao gồm tiền thuê nhà và các khoản thu nhập khác từ việc cho thuê, phải kê khai và nộp thuế nếu tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê tài sản trong năm dương lịch vượt quá 100 triệu đồng.
Về thời điểm xác định thu nhập, pháp luật quy định không phụ thuộc vào việc bên thuê thực tế đã trả tiền hay chưa, mà căn cứ vào nghĩa vụ thanh toán trên giấy tờ. Theo khoản 2 Điều 10 Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 của Bộ Tài chính (hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân), đối với thu nhập từ cho thuê tài sản, thời điểm tính thuế là thời điểm bên thuê có nghĩa vụ thanh toán theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà. Ví dụ: Nếu hợp đồng quy định bên thuê phải trả tiền vào ngày 05 hàng tháng, thì ngày 05 chính là thời điểm phát sinh thu nhập chịu thuế, dù thực tế bên thuê có thể nợ tiền đến nhiều tháng sau mới trả.
Hậu quả pháp lý khi bên thuê chậm thanh toán và rủi ro thuế
Việc bên thuê chậm trả tiền là vi phạm nghĩa vụ dân sự nhưng không làm triệt tiêu nghĩa vụ thuế của bên cho thuê đối với Nhà nước. Anh/Chị cần lưu ý các vấn đề sau:
- Về mặt dân sự: Căn cứ Bộ luật Dân sự 2015, bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê thanh toán lãi chậm trả trên số tiền muộn thanh toán theo lãi suất thỏa thuận (không quá 20%/năm) hoặc theo lãi suất 10%/năm nếu không có thỏa thuận cụ thể.
- Về mặt quản lý thuế: Do thời điểm tính thuế căn cứ theo hợp đồng, nếu Anh/Chị đợi đến khi nhận được tiền thực tế mới đi kê khai thì có thể bị coi là chậm nộp hồ sơ khai thuế. Để tránh bị phạt chậm nộp thuế theo Điều 138 Luật Quản lý thuế 2019, Anh/Chị cần thực hiện nghĩa vụ nộp thuế đúng hạn với mức phạt chậm nộp là 0,03%/ngày trên số tiền thuế chậm nộp. Ngoài ra, hành vi chậm nộp hồ sơ khai thuế còn có thể bị xử phạt hành chính từ 2.000.000 đồng đến 25.000.000 đồng tùy thời gian quá hạn theo Nghị định 125/2020/NĐ-CP.
Mức thuế và phương pháp kê khai nộp thuế
Đối với cá nhân có thu nhập từ cho thuê nhà trên 100 triệu đồng/năm, tổng mức thuế phải nộp là 10% doanh thu (bao gồm 5% thuế GTGT và 5% thuế TNCN). Quy trình thực hiện như sau:
Bước 1: Xác định phương pháp kê khai và mẫu tờ khai Cá nhân cho thuê nhà thực hiện kê khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán hoặc kê khai một lần cho cả năm. Theo hướng dẫn tại Thông tư 40/2021/TT-BTC và Thông tư 86/2024/TT-BTC, Anh/Chị sử dụng mẫu tờ khai 01/CNKD (Tờ khai đối với cá nhân kinh doanh) để kê khai thông tin về hợp đồng, doanh thu và số thuế phải nộp. Việc chuẩn bị hồ sơ đúng mẫu ngay từ đầu giúp cơ quan thuế dễ dàng đối soát dữ liệu, đảm bảo quyền lợi cho Anh/Chị khi cần xác nhận thu nhập hợp pháp để thực hiện các giao dịch tài chính khác hoặc chứng minh tài chính.
Bước 2: Nộp hồ sơ và tạm nộp thuế tại cơ quan thuế địa phương Anh/Chị thực hiện nộp hồ sơ tại Chi cục Thuế nơi có bất động sản cho thuê. Trong bối cảnh năm 2026, việc nộp tờ khai online qua ứng dụng eTax Mobile hoặc Cổng thông tin điện tử của Tổng cục Thuế là bắt buộc để tối ưu hóa thời gian. Theo Điều 8 Thông tư 40/2021/TT-BTC, thời hạn tạm nộp thuế hàng quý chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của quý tiếp theo. Việc tuân thủ thời hạn này giúp Anh/Chị không bị rơi vào danh sách nợ thuế trên hệ thống quản lý rủi ro quốc gia, đồng thời tránh được các biện pháp cưỡng chế hành chính về thuế không đáng có.
Bước 3: Quyết toán và lưu trữ chứng từ thanh toán Sau khi kết thúc năm dương lịch hoặc kết thúc hợp đồng thuê,Anh/Chị thực hiện đối soát lại tổng doanh thu thực tế và số thuế đã tạm nộp. Cần lưu giữ cẩn thận Hợp đồng thuê nhà,các biên lai nộp tiền thuế và bằng chứng về việc bên thuê chậm trả tiền (nếu có) để làm cơ sở giải trình nếu cơ quan thuế kiểm tra đột xuất. Việc lưu trữ chứng từ đầy đủ trong vòng 10 năm theo Luật Quản lý thuế 2019 là nghĩa vụ quan trọng, giúp Anh/Chị bảo vệ quyền lợi của mình trong trường hợp có sự sai lệch giữa dữ liệu kê khai và dữ liệu thanh tra thực tế của ngành thuế năm 2026.
Giới thiệu về dịch vụ Thuế tại Công ty Luật ACC
ACC cung cấp dịch vụ liên quan đến thuế đa dạng , từ những việc vận hành hàng ngày đến các vấn đề pháp lý phức tạp.
Giải pháp Thuế toàn diện cho Doanh nghiệp:
– Tư vấn Thuế chuyên sâu: Cập nhật và áp dụng chuẩn xác các quy định về VAT, TNDN, TNCN, giúp doanh nghiệp luôn đi đúng luật.
– Đại diện làm việc với Cơ quan Thuế: Thay mặt doanh nghiệp giải trình, bảo vệ quyền lợi tối đa trong các đợt thanh tra, kiểm tra thuế.
– Hoàn thuế nhanh gọn: Xử lý hồ sơ hoàn thuế GTGT, dự án đầu tư chuyên nghiệp, giúp khơi thông dòng tiền bị ứ đọng.
– Tối ưu hóa số thuế phải nộp: Vận dụng thông minh các chính sách miễn, giảm và ưu đãi thuế để tiết kiệm chi phí hợp pháp.
💎 Tại sao chọn Luật ACC?
– Bảo vệ doanh nghiệp an toàn tuyệt đối trước rủi ro hậu kiểm.
– Đội ngũ chuyên gia xử lý hồ sơ quyết liệt, bám sát địa phương.
– Chi phí minh bạch: Hiệu quả vượt trội so với mức đầu tư.
Việc tuân thủ đúng thời điểm tính thuế giúp tránh phạt hành chính và đảm bảo quyền lợi pháp lý khi xử lý tranh chấp với bên thuê. Đồng thời, kê khai đầy đủ còn hỗ trợ bên cho thuê chứng minh nguồn gốc thu nhập hợp pháp. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công ty Luật ACC.
Để lại một bình luận