Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.
Điều kiện cho phép cải tạo căn hộ chung cư
Theo quy định tại Luật Nhà ở 2023 (Điều 102), việc cải tạo căn hộ chung cư được phép thực hiện nếu không làm thay đổi kết cấu chịu lực của công trình, không ảnh hưởng đến an toàn sử dụng của các căn hộ liền kề và không gian chung của tòa nhà. Cụ thể, việc đập thông hai căn hộ liền kề chỉ được chấp thuận khi đảm bảo tính toàn vẹn của tường chịu lực, hệ thống điện nước, phòng cháy chữa cháy và thoát hiểm. Nếu cải tạo vi phạm các điều kiện này, sẽ bị coi là hành vi xâm phạm quyền sử dụng chung, dẫn đến xử phạt hành chính theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung Nghị định 139/2017/NĐ-CP), với mức phạt từ 40.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với cá nhân và gấp đôi đối với tổ chức. Ngoài ra, Luật Xây dựng 2014 (Điều 89, sửa đổi bổ sung năm 2020) yêu cầu cải tạo phải phù hợp với thiết kế ban đầu của dự án và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để tránh rủi ro sập đổ hoặc tranh chấp.
Quy trình xin phép cải tạo và đập thông căn hộ
Việc đập thông hai căn hộ liền kề thuộc trường hợp cải tạo có thay đổi công năng sử dụng, do đó phải xin giấy phép xây dựng theo Luật Xây dựng 2014 và Nghị định 95/2024/NĐ-CP (quy định chi tiết về quản lý hoạt động xây dựng). Quy trình được thực hiện theo các bước sau:
Bước 1: Lấy ý kiến đồng thuận từ các bên liên quan
Chủ sở hữu hai căn hộ liền kề phải thống nhất bằng văn bản đồng ý cải tạo. Đồng thời, lấy ý kiến bằng văn bản từ ít nhất 75% số chủ sở hữu căn hộ trong tòa nhà (theo Thông tư 06/2019/TT-BXD của Bộ Xây dựng về quản lý sử dụng nhà chung cư). Ban quản trị chung cư sẽ tổ chức họp và ghi nhận ý kiến, đảm bảo không ảnh hưởng đến quyền lợi chung. Thời gian thực hiện bước này thường từ 15-30 ngày, và văn bản đồng thuận phải được công chứng nếu cần.
Bước 2: Chuẩn bị và nộp hồ sơ xin phép
Hồ sơ bao gồm:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép cải tạo theo mẫu tại Phụ lục Nghị định 15/2021/NĐ-CP.
- Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu hai căn hộ liền kề.
- Bản vẽ thiết kế cải tạo do đơn vị tư vấn thiết kế có giấy phép hành nghề lập, đảm bảo tuân thủ tiêu chuẩn an toàn theo QCVN 06:2021/BXD.
- Văn bản đồng thuận từ ban quản trị và chủ sở hữu các căn hộ liền kề.
- Giấy xác nhận của đơn vị quản lý vận hành chung cư về tính khả thi.
Hồ sơ được nộp tại Sở Xây dựng hoặc UBND nơi có chung cư. Thời hạn xử lý là 15 ngày làm việc theo Luật Xây dựng 2014.
Bước 3: Thi công và nghiệm thu
Sau khi được cấp phép (thời hạn giấy phép thường 12 tháng), phải thuê đơn vị thi công có giấy phép hành nghề và giám sát bởi kỹ sư có chứng chỉ. Hoàn thành cải tạo, tiến hành nghiệm thu bởi cơ quan cấp phép và ban quản trị chung cư, cập nhật vào hồ sơ quản lý nhà chung cư theo Nghị định 95/2024/NĐ-CP. Nếu phát hiện vi phạm trong thi công, có thể bị đình chỉ và phạt bổ sung từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng.
Lưu ý về trách nhiệm và rủi ro
Chủ sở hữu chịu trách nhiệm toàn bộ chi phí cải tạo và bồi thường thiệt hại nếu gây ảnh hưởng đến căn hộ khác, theo Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 175). Thông tư 02/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng nhấn mạnh rằng cải tạo không được làm thay đổi diện tích sàn hoặc chiều cao tầng, và phải báo cáo cơ quan quản lý nhà nước sau khi hoàn thành để cập nhật sổ đỏ nếu cần.
Giới thiệu về dịch vụ Tư vấn Luật Đất đai tại Công ty Luật ACC
ACC cung cấp dịch vụ tư vấn luật đất đai toàn diện, từ các thủ tục hành chính cơ bản đến xử lý tranh chấp phức tạp, đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho cá nhân và doanh nghiệp.
Giải pháp pháp lý đất đai toàn diện:
– Tư vấn pháp lý chuyên sâu: Hướng dẫn chi tiết các quy định về quyền sử dụng đất, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cấp sổ đỏ… giúp khách hàng thực hiện đúng luật và hạn chế rủi ro.
– Soạn thảo & kiểm tra hồ sơ: Hỗ trợ chuẩn bị hợp đồng, giấy tờ pháp lý liên quan đến đất đai chặt chẽ, đảm bảo tính pháp lý và tránh tranh chấp phát sinh.
– Đại diện làm việc với cơ quan Nhà nước: Thay mặt khách hàng xử lý thủ tục hành chính, giải quyết vướng mắc về cấp giấy chứng nhận, sang tên, tách thửa…
– Giải quyết tranh chấp đất đai: Tư vấn chiến lược, thu thập chứng cứ và đại diện tham gia đàm phán hoặc tố tụng nhằm bảo vệ quyền lợi tối đa.
– Tối ưu phương án pháp lý: Đưa ra giải pháp phù hợp giúp tiết kiệm thời gian, chi phí và đảm bảo hiệu quả lâu dài trong sử dụng đất.
💎 Tại sao chọn Luật ACC?
– Am hiểu thực tiễn pháp lý địa phương, xử lý hồ sơ nhanh và chính xác.
– Đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, theo sát từng vụ việc.
– Chi phí rõ ràng, tối ưu theo từng nhu cầu cụ thể.
Việc tuân thủ các quy định trên giúp đảm bảo an toàn cho cư dân, tránh tranh chấp pháp lý và duy trì giá trị tài sản lâu dài. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.
Để lại một bình luận