Gia đình em có đất nông nghiệp muốn chuyển sang đất trồng cây lâu năm, vậy thuế và phí chuyển mục đích tính như nào vậy mọi người?

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất trồng cây lâu năm

Theo quy định tại Luật Đất đai 2024, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp (ví dụ: đất trồng cây hàng năm hoặc đất khác thuộc nhóm nông nghiệp) sang đất trồng cây lâu năm (cũng thuộc nhóm đất nông nghiệp theo Điều 10) thường không phát sinh nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất nếu thực hiện trong hạn mức giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân. Cụ thể, Nghị định 45/2014/NĐ-CP (Điều 5) quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong cùng nhóm không phải nộp tiền sử dụng đất, nhằm khuyến khích sản xuất nông nghiệp bền vững. Tuy nhiên, nếu diện tích vượt hạn mức hoặc địa phương có quy định riêng (dựa trên bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành), người sử dụng đất có thể phải nộp một phần tiền sử dụng đất.

Cách tính tiền sử dụng đất (nếu áp dụng) được hướng dẫn tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP và phụ thuộc vào phương pháp:

• Phương pháp tính theo giá cụ thể: Tiền sử dụng đất = (Giá đất cụ thể tại thời điểm chuyển mục đích – Giá đất ở thời điểm giao đất ban đầu) × Diện tích chuyển mục đích × Hệ số điều chỉnh (nếu có, theo quyết định của UBND tỉnh). Giá đất cụ thể do cơ quan nhà nước xác định, thường dựa trên giá thị trường nhưng không thấp hơn bảng giá đất.
• Ví dụ: Nếu giá đất cụ thể là 50.000.000 đồng/m², diện tích chuyển là 1.000 m², và không có giá đất ban đầu (do cùng nhóm), thì tiền sử dụng đất có thể bằng 0 hoặc chỉ tính chênh lệch nếu vượt hạn mức. Người sử dụng đất cần kiểm tra bảng giá đất địa phương để tính chính xác, tránh phát sinh phí phạt hành chính từ 2.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP nếu vi phạm.

Ngoài ra, có thể phát sinh lệ phí trước bạ (0,5% giá tính lệ phí) và phí thẩm định hồ sơ (khoảng 500.000 đồng đến 2.000.000 đồng tùy địa phương), theo Thông tư 85/2019/TT-BTC.

Thuế thu nhập cá nhân liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất

Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) không phát sinh trực tiếp từ việc chuyển mục đích sử dụng đất, vì đây không phải hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi, bổ sung, Điều 3), thuế TNCN chỉ áp dụng cho thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm đất đai), với mức thuế 2% trên giá chuyển nhượng (không phân biệt lỗ lãi).

Nếu việc chuyển mục đích đi kèm với chuyển nhượng quyền sử dụng đất (ví dụ: bán đất sau khi chuyển), thì thuế TNCN được tính theo Thông tư 78/2014/TT-BTC (Điều 11):

• Thu nhập chịu thuế = Giá chuyển nhượng – Giá vốn (giá mua ban đầu + chi phí cải tạo) – Chi phí chuyển nhượng.
• Thuế TNCN = 2% × Giá chuyển nhượng (nếu chọn phương pháp khoán) hoặc tính theo thu nhập chịu thuế nếu có chứng từ chứng minh.

Ví dụ: Nếu giá chuyển nhượng là 1.000.000.000 đồng, thuế TNCN là 20.000.000 đồng (2%). Người nộp thuế cần kê khai tại cơ quan thuế địa phương trong vòng 10 ngày kể từ ngày ký hợp đồng chuyển nhượng. Lưu ý, trường hợp chuyển mục đích thuần túy mà không chuyển nhượng thì không áp dụng thuế TNCN.

Việc tuân thủ các quy định trên giúp tránh rủi ro pháp lý, đảm bảo quyền lợi sử dụng đất lâu dài và tối ưu hóa chi phí tài chính. Đồng thời, người sử dụng đất có thể nhận được hỗ trợ từ chính sách nông nghiệp nếu chuyển đổi phù hợp với quy hoạch địa phương.

Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.