Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.
Cơ sở pháp lý tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 (sửa đổi, bổ sung), thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những khoản thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Cụ thể, Điều 3 Luật này quy định thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm quyền sử dụng đất, phải chịu thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng, trừ trường hợp được miễn thuế theo quy định. Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ (quy định chi tiết thi hành Luật Thuế TNCN) và Thông tư số 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn cụ thể rằng, việc xác định thu nhập chịu thuế dựa trên giá chuyển nhượng ghi nhận trong hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp giữa các bên.
Việc tính thuế qua nhiều người trung gian
Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua nhiều người trung gian, mỗi giao dịch chuyển nhượng là một hoạt động độc lập và phải tuân thủ quy định pháp luật về dân sự và đất đai. Theo Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và công chứng/chứng thực theo quy định của Luật Đất đai 2024. Do đó, thuế TNCN được tính riêng cho từng giao dịch dựa trên hợp đồng chuyển nhượng trực tiếp giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng trong giao dịch đó, không phụ thuộc vào chuỗi trung gian trước hoặc sau.
- Hợp đồng hợp lệ nhất để tính thuế là hợp đồng được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã/phường, đồng thời được đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Văn phòng đăng ký đất đai). Giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng này sẽ là cơ sở để cơ quan thuế xác định thu nhập chịu thuế, theo Khoản 1 Điều 11 Nghị định 65/2013/NĐ-CP.
- Nếu có nhiều trung gian, bên chuyển nhượng ban đầu chỉ chịu thuế trên thu nhập từ giao dịch đầu tiên (từ họ đến trung gian thứ nhất), trong khi mỗi trung gian chịu thuế trên thu nhập từ giao dịch của mình (ví dụ: trung gian 1 chuyển cho trung gian 2). Việc kê khai và nộp thuế thực hiện tại cơ quan thuế nơi có đất theo từng giao dịch, tránh tình trạng né tránh thuế bằng cách "lách" qua trung gian.
- Trường hợp hợp đồng không hợp lệ (ví dụ: không công chứng hoặc giả mạo), cơ quan thuế có quyền ấn định giá chuyển nhượng theo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành (theo Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC), dẫn đến có thể phải nộp bổ sung thuế và phạt hành chính từ 20% đến 100% số thuế chậm nộp, theo Luật Quản lý thuế 2019.
Lưu ý khi thực hiện
Để đảm bảo tính hợp lệ, các bên cần lưu giữ đầy đủ hồ sơ hợp đồng gốc, biên lai nộp thuế và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau mỗi giao dịch. Nếu chuỗi trung gian phức tạp, khuyến nghị kiểm tra tính pháp lý của từng bên tham gia để tránh tranh chấp, theo quy định tại Điều 117 Luật Đất đai 2024.
Giới thiệu về dịch vụ Thuế tại Công ty Luật ACC
ACC cung cấp dịch vụ liên quan đến thuế đa dạng , từ những việc vận hành hàng ngày đến các vấn đề pháp lý phức tạp.
Giải pháp Thuế toàn diện cho Doanh nghiệp:
– Tư vấn Thuế chuyên sâu: Cập nhật và áp dụng chuẩn xác các quy định về VAT, TNDN, TNCN, giúp doanh nghiệp luôn đi đúng luật.
– Đại diện làm việc với Cơ quan Thuế: Thay mặt doanh nghiệp giải trình, bảo vệ quyền lợi tối đa trong các đợt thanh tra, kiểm tra thuế.
– Hoàn thuế nhanh gọn: Xử lý hồ sơ hoàn thuế GTGT, dự án đầu tư chuyên nghiệp, giúp khơi thông dòng tiền bị ứ đọng.
– Tối ưu hóa số thuế phải nộp: Vận dụng thông minh các chính sách miễn, giảm và ưu đãi thuế để tiết kiệm chi phí hợp pháp.
💎 Tại sao chọn Luật ACC?
– Bảo vệ doanh nghiệp an toàn tuyệt đối trước rủi ro hậu kiểm.
– Đội ngũ chuyên gia xử lý hồ sơ quyết liệt, bám sát địa phương.
– Chi phí minh bạch: Hiệu quả vượt trội so với mức đầu tư.
Việc tuân thủ đúng quy định giúp tránh rủi ro pháp lý, giảm thiểu tranh chấp thuế và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên. Đồng thời, giúp tối ưu hóa chi phí thuế một cách minh bạch. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.
Để lại một bình luận