Em thấy nhiều bạn nói nếu chuyển nhượng nhà đất thì phải nộp thuế 2% trên giá trị chuyển nhượng, nhưng nếu bán dưới giá vốn thì có cách nào giảm số thuế phải nộp không ạ.

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Quy định chung về thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản

Theo quy định tại Thông tư 92/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ sung Điều 17 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm nhà đất) chịu thuế thu nhập cá nhân (TNCN) với mức thuế suất cố định là 2% tính trên giá chuyển nhượng. Người có thu nhập từ hoạt động này (thường là bên chuyển nhượng) là người nộp thuế chính, nhưng pháp luật không cấm các bên thỏa thuận để bên nhận chuyển nhượng chịu khoản thuế này, miễn là ghi rõ trong hợp đồng. Việc nộp thuế nhằm đảm bảo nguồn thu ngân sách nhà nước từ các giao dịch bất động sản, và mức thuế này áp dụng cho mọi trường hợp chuyển nhượng, bất kể có lợi nhuận hay không.

Cách tính thu nhập chịu thuế và ảnh hưởng của giá vốn

Thu nhập chịu thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản được xác định dựa trên giá chuyển nhượng thực tế ghi trong hợp đồng, không khấu trừ giá vốn (giá mua ban đầu hoặc chi phí liên quan). Do đó, ngay cả khi bán dưới giá vốn (tức là lỗ), bên chuyển nhượng vẫn phải nộp thuế 2% trên toàn bộ giá chuyển nhượng, không có cơ chế khấu trừ lỗ để giảm số thuế. Ví dụ, nếu giá chuyển nhượng là 1 tỷ đồng, số thuế phải nộp là 20 triệu đồng, dù giá vốn cao hơn. Quy định này được hướng dẫn tại khoản 1 Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, nhằm đơn giản hóa việc kê khai và tránh tranh chấp về chi phí.

Từ ngày 01/01/2025, theo Điều 247 Luật Đất đai 2024 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản vẫn là giá chuyển nhượng từng lần. Tuy nhiên, đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không kèm tài sản gắn liền), thu nhập chịu thuế sẽ được tính theo giá đất trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm chuyển nhượng. Bảng giá đất này thường thấp hơn giá thị trường, nên nếu giá chuyển nhượng thực tế thấp hơn bảng giá đất, cơ quan thuế có thể áp dụng bảng giá để tính thuế, dẫn đến số thuế cao hơn (vẫn 2% nhưng trên cơ sở giá cao hơn). Ngược lại, nếu bảng giá đất thấp hơn giá chuyển nhượng, thì áp dụng giá chuyển nhượng thực tế. Do đó, không có cách hợp pháp để giảm thuế dựa trên giá vốn, vì cơ chế tính thuế không công nhận khấu trừ chi phí.

Các lưu ý để tối ưu hóa nghĩa vụ thuế

Mặc dù không thể giảm thuế trực tiếp qua giá vốn, các bên có thể thỏa thuận phân bổ trách nhiệm nộp thuế trong hợp đồng chuyển nhượng để giảm gánh nặng tài chính cho bên bán (ví dụ: bên mua chịu toàn bộ 2%). Ngoài ra, cần kê khai và nộp thuế đúng hạn (trước khi làm thủ tục sang tên) để tránh phạt chậm nộp từ 0,03%/ngày trên số thuế chậm nộp, theo quy định tại Luật Quản lý thuế 2019. Nếu chuyển nhượng giữa người thân (vợ chồng, cha con), có thể áp dụng miễn thuế theo Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, nhưng phải chứng minh quan hệ và không lạm dụng. Để tránh rủi ro, nên tham khảo bảng giá đất địa phương và lập hợp đồng rõ ràng, đảm bảo giá chuyển nhượng hợp lý để cơ quan thuế không điều chỉnh.

Việc tuân thủ đúng quy định thuế giúp tránh phạt hành chính từ 20% đến 100% số thuế trốn tránh, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp trong giao dịch bất động sản. Tuân thủ còn hỗ trợ quá trình sang tên sổ đỏ diễn ra suôn sẻ, giảm thiểu tranh chấp sau này. Công ty Luật ACC sẵn sàng đồng hành cùng Anh/Chị để giải quyết vấn đề này một cách nhanh chóng và hiệu quả. Vui lòng liên hệ ngay để được hỗ trợ Công Ty Luật ACC.