Trường hợp sổ đang vay ngân hàng, có hợp đồng thuê nhà, nhà đứng tên ba em và em, ba em chuyển quyền cho em đứng một mình thì có làm được không ạ? (Mục đích để không bị áp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà)

Chuyển quyền đất đang vay ngân hàng để tránh thuế TNCN?

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Tính hợp pháp của việc chuyển quyền sử dụng đất đang thế chấp để tránh thuế TNCN

Việc chuyển quyền sử dụng đất đang đang thế chấp tại ngân hàng nhằm mục đích tránh thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng bất động sản là hành vi không được pháp luật cho phép và có thể bị coi là trốn thuế.

Theo Điều 200 Luật Quản lý thuế 2019, hành vi cố tình né tránh nghĩa vụ thuế sẽ bị xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự nếu số tiền trốn thuế lớn. Thuế TNCN từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại  Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, với mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng, không phân biệt lỗ lãi.

Việc chuyển quyền chỉ để giảm hoặc tránh khoản thuế này không chỉ vô hiệu hóa giao dịch mà còn dẫn đến hậu quả pháp lý nghiêm trọng, bao gồm phạt từ 1 đến 3 lần số tiền thuế trốn tránh theo Nghị định 125/2020/NĐ-CP.

Quy trình chuyển quyền sử dụng đất đang thế chấp ngân hàng

Để chuyển quyền sử dụng đất đang thế chấp (vay ngân hàng), phải tuân thủ quy định tại Luật Đất đai 2024 yêu cầu sự đồng ý của tổ chức tín dụng. Giao dịch chỉ hợp pháp nếu nhằm mục đích kinh doanh hoặc sử dụng chính đáng, không được dùng để trốn tránh nghĩa vụ thuế. Dưới đây là các bước thực hiện:

Bước 1: Xin ý kiến đồng ý từ ngân hàng

Người sử dụng đất (bên chuyển nhượng) phải gửi văn bản đề nghị đến ngân hàng đang nhận thế chấp, kèm theo hợp đồng chuyển nhượng dự thảo và giấy tờ chứng minh mục đích giao dịch. Ngân hàng sẽ xem xét trong thời hạn 15 ngày theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015. Nếu đồng ý, ngân hàng sẽ cung cấp văn bản xác nhận, cho phép tiếp tục thủ tục; nếu không, giao dịch bị vô hiệu.

Bước 2: Ký hợp đồng chuyển nhượng và nộp thuế

Sau khi có sự đồng ý, hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng. Bên chuyển nhượng phải kê khai và nộp thuế TNCN 2% trên giá chuyển nhượng theo Thông tư 92/2015/TT-BTC. Nếu giá chuyển nhượng thấp hơn bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành, cơ quan thuế có quyền ấn định lại để đảm bảo thu đúng thuế.

Bước 3: Đăng ký biến động đất đai

Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai để sang tên quyền sử dụng đất. Thời hạn giải quyết là 10-15 ngày theo Luật Đất đai 2024. Sau khi sang tên, bên nhận chuyển nhượng phải thông báo ngân hàng để điều chỉnh hợp đồng thế chấp nếu cần, đảm bảo quyền lợi của bên vay gốc.

Hồ sơ cần chuẩn bị cho việc chuyển quyền

• Hợp đồng thế chấp gốc và văn bản đồng ý của ngân hàng.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) bản gốc.
• Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng.
• Chứng từ nộp thuế TNCN và lệ phí trước bạ (0,5% giá chuyển nhượng).
• CMND/CCCD và sổ hộ khẩu của các bên liên quan.

Lệ phí công chứng khoảng 0,1-0,5% giá trị hợp đồng, nhưng không dưới 100.000 đồng và không quá 10.000.000 đồng theo Thông tư 257/2016/TT-BTC. Nếu vi phạm quy định về thuế, mức phạt hành chính từ 2.000.000 đồng đến 25.000.000 đồng theo Điều 142 Luật Quản lý thuế 2019.

Hậu quả pháp lý nếu cố tình tránh thuế

Cơ quan thuế có quyền kiểm tra, ấn định thuế bổ sung trong vòng 10 năm theo Điều 110 Luật Quản lý thuế 2019. Nếu số tiền trốn thuế từ 100.000.000 đồng trở lên, có thể bị truy cứu hình sự theo Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi 2017), với mức phạt tù từ 3 tháng đến 7 năm. Việc chuyển quyền không minh bạch còn làm vô hiệu hóa giao dịch theo Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015, dẫn đến tranh chấp dân sự kéo dài.

Việc tuân thủ đúng quy định pháp luật không chỉ giúp tránh rủi ro pháp lý mà còn bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên, đảm bảo giao dịch minh bạch và bền vững. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.

Lưu ý: Nội dung trên được tổng hợp và biên soạn nhằm cung cấp thông tin tham khảo cho người đọc. Do quy định pháp luật, chính sách và dữ liệu có thể thay đổi theo thời gian, ACC không cam kết thông tin luôn chính xác hoặc cập nhật đầy đủ tại mọi thời điểm. Trường hợp cần áp dụng vào thực tế hoặc giải quyết vấn đề cụ thể, Quý khách vui lòng tham khảo ý kiến từ chuyên gia hoặc đơn vị tư vấn chuyên môn. Trường hợp phát hiện nội dung có sai sót, vui lòng phản hồi để ACC rà soát và cập nhật kịp thời.