Cơ sở giá trị của thẩm định giá đóng vai trò then chốt trong mọi hoạt động định giá tài sản, giúp đảm bảo tính chính xác, minh bạch và tuân thủ pháp luật. Việc nắm rõ các loại cơ sở giá trị không chỉ hỗ trợ doanh nghiệp, cá nhân trong giao dịch mà còn giảm thiểu rủi ro pháp lý. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết chủ đề này cùng Công ty Luật ACC.
1. Cơ sở giá trị của thẩm định giá bao gồm những loại nào?
Theo quy định của Luật Giá 2023 và hệ thống Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam (ban hành kèm theo Thông tư số 30/2024/TT-BTC), cơ sở giá trị của thẩm định giá được phân chia thành 02 loại duy nhất: Giá trị thị trường và Giá trị phi thị trường. Đây là quy tắc nền tảng mà mọi thẩm định viên phải tuân thủ.
Trong đó, Giá trị thị trường là mức giá ước tính có thể đạt được tại thời điểm thẩm định giữa một bên mua tự nguyện và một bên bán tự nguyện trong một giao dịch khách quan. Đối với Giá trị phi thị trường, đây là khái niệm bao quát dành cho các loại hình tài sản không thỏa mãn đầy đủ các điều kiện của giá trị thị trường. Các loại hình cụ thể của Giá trị phi thị trường bao gồm giá trị đầu tư, giá trị sử dụng và giá trị thanh lý.
Mỗi loại cơ sở giá trị này đều yêu cầu những phương pháp định giá riêng biệt và phải được thẩm định viên ghi chú rõ ràng trong báo cáo để đảm bảo tính pháp lý.
2. Vai trò của cơ sở giá trị trong hoạt động thẩm định giá
Cơ sở giá trị của thẩm định giá quyết định toàn bộ hướng tiếp cận và kết quả cuối cùng của một cuộc thẩm định. Khi cơ sở giá trị được xác định đúng ngay từ đầu, báo cáo thẩm định sẽ trở thành căn cứ pháp lý quan trọng cho các bên liên quan như ngân hàng, cơ quan thuế hoặc Tòa án.
Ngược lại, việc lựa chọn sai cơ sở giá trị có thể dẫn đến những tranh chấp pháp lý không đáng có hoặc gây thiệt hại tài chính nghiêm trọng cho khách hàng. Luật Giá 2023 nhấn mạnh rằng thẩm định viên có nghĩa vụ giải thích rõ lý do chọn từng loại cơ sở giá trị trong báo cáo của mình. Việc làm này giúp tăng cường tính minh bạch, sự chuyên nghiệp và bảo vệ tối đa quyền lợi cho người sử dụng dịch vụ thẩm định trước các cơ quan chức năng.
Xem thêm: Hướng dẫn thực hiện thẩm định đánh giá định kỳ chi tiết
3. Yếu tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn cơ sở giá trị thẩm định
Việc chọn cơ sở giá trị thẩm định giá chịu sự tác động từ nhiều yếu tố khách quan và chủ quan. Mục đích thẩm định là yếu tố hàng đầu; ví dụ, việc định giá để vay vốn ngân hàng thường ưu tiên giá trị thị trường để đảm bảo tính thanh khoản cho tài sản bảo đảm.
Bên cạnh đó, tính chất vật lý và pháp lý của tài sản cũng quyết định loại cơ sở giá trị phù hợp. Chẳng hạn, các tài sản chuyên dụng, gắn liền với mục tiêu kinh doanh cá biệt của một nhà đầu tư cụ thể sẽ thường sử dụng cơ sở giá trị đầu tư (thuộc giá trị phi thị trường) thay vì giá trị thị trường thuần túy. Ngoài ra, điều kiện thị trường tại thời điểm thẩm định và yêu cầu cụ thể từ khách hàng cũng là những biến số cần được xem xét kỹ lưỡng. Các Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam yêu cầu thẩm định viên phải phân tích đầy đủ các yếu tố này trước khi đưa ra kết luận để tránh nguy cơ bị cơ quan chức năng bác bỏ.
Xem thêm: Các cách tiếp cận trong thẩm định giá tài sản mới
4. Thực tiễn áp dụng cơ sở giá trị thẩm định giá hiện nay
Trong thực tế, việc áp dụng cơ sở giá trị thẩm định giá được thực hiện linh hoạt tùy theo từng lĩnh vực. Các giao dịch bất động sản thương mại hoặc chuyển nhượng cổ phần doanh nghiệp thường sử dụng giá trị thị trường để phản ánh đúng giá trị giao dịch khách quan.
Riêng đối với tài sản nhà nước, tài sản công phục vụ mục đích mua sắm, thanh lý hoặc cổ phần hóa, Nhà nước bắt buộc yêu cầu tính toán theo cơ sở giá trị thị trường. Điều này nhằm bảo đảm tính cạnh tranh công khai, minh bạch và ngăn chặn tình trạng thất thoát tài sản. Trong khi đó, cơ sở giá trị đầu tư (phi thị trường) chỉ mang tính chất tham khảo cho một nhà đầu tư cụ thể với mục tiêu sinh lời cá biệt của họ.
Hệ thống Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam khuyến khích các tổ chức hành nghề xây dựng quy trình nội bộ nhằm thống nhất cách chọn cơ sở giá trị, góp phần ổn định thị trường tài chính và bảo đảm an toàn cho các giao dịch.
5. Câu hỏi thường gặp
Cơ sở giá trị của thẩm định giá có thay đổi theo thời gian không?
Không. Tại một thời điểm thẩm định giá cụ thể, cơ sở giá trị được xác định cố định dựa trên mục đích thẩm định và đặc điểm tài sản. Tuy nhiên, kết quả tính toán bằng tiền của tài sản sẽ biến động theo thời gian do sự thay đổi của các yếu tố kinh tế thị trường. Khi hết thời hạn hiệu lực tối đa 6 tháng của Chứng thư, doanh nghiệp phải tiến hành thẩm định giá lại để cập nhật giá trị mới.
Ai có quyền quyết định loại cơ sở giá trị sử dụng?
Khách hàng có quyền đề xuất mục đích sử dụng tài sản, nhưng thẩm định viên về giá mới là người có quyền và trách nhiệm quyết định cuối cùng việc áp dụng cơ sở giá trị thị trường hay phi thị trường. Quyết định này bắt buộc phải tuân thủ Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam số 01 và dựa trên sự phân tích độc lập, khách quan về thông tin thị trường tài sản.
Có bắt buộc phải ghi rõ cơ sở giá trị trong báo cáo thẩm định không?
Có. Theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam, thẩm định viên bắt buộc phải xác định và giải trình rõ ràng cơ sở giá trị lựa chọn, bao gồm giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường kèm loại hình cụ thể như giá trị đầu tư, sử dụng hay thanh lý ngay trong Báo cáo thẩm định giá. Đây là căn cứ bắt buộc để chứng minh tính hợp pháp và tính logic của toàn bộ quy trình tính toán giá trị tài sản.
Cơ sở giá trị của thẩm định giá là yếu tố nền tảng quyết định chất lượng và tính pháp lý của mọi báo cáo thẩm định. Để được tư vấn chi tiết và hỗ trợ thực hiện thủ tục đúng quy định, quý khách hàng hãy liên hệ Công ty Luật ACC.
Để lại một bình luận