Bố em có nhà cho thuê từ 18/8, hợp đồng 1 năm, giá thuê 30 triệu tháng chưa thuế, bên thuê họ kê khai nộp thuế thay, nhưng mã số thuế cho thuê tài sản thì em đăng ký hộ bố, em hỏi thuế thì cán bộ thuế bảo về đăng ký online trên dịch vụ công. Em làm mẫu 03-ĐK-TCT, thì có mục chọn phương pháp tính thuế giá trị gia tăng là theo phương pháp kê khai và phương pháp khoán. Anh chị cho em hỏi mục này thì mình chọn phương pháp nào ạ? Em cảm ơn.

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, chúng tôi xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau:

1. Quy định về thuế đối với hoạt động cho thuê nhà

Theo quy định tại Luật Thuế giá trị gia tăng (GTGT) và Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN), thu nhập từ hoạt động cho thuê tài sản (như nhà ở) phải chịu thuế GTGT và thuế TNCN. Cụ thể, theo Thông tư 40/2021/TT-BTC, cá nhân có doanh thu từ cho thuê tài sản từ 100 triệu đồng/năm trở lên phải kê khai và nộp thuế theo quy định. Trong trường hợp của bố Anh/Chị, giá thuê nhà là 30 triệu đồng/tháng, tương đương 360 triệu đồng/năm (từ 18/8/2025 đến 17/8/2026), vượt ngưỡng 100 triệu đồng/năm, do đó phải thực hiện nghĩa vụ thuế.

Bên thuê đã đồng ý kê khai và nộp thuế thay, điều này phù hợp với quy định tại Điều 8 Nghị định 126/2020/NĐ-CP, cho phép tổ chức thuê tài sản của cá nhân thực hiện khấu trừ và nộp thuế thay nếu hai bên thỏa thuận trong hợp đồng. Tuy nhiên, bố Anh/Chị vẫn cần đăng ký mã số thuế và xác định phương pháp tính thuế GTGT để đảm bảo tuân thủ pháp luật.

2. Phương pháp tính thuế GTGT: Kê khai hay khoán?

Khi đăng ký thuế qua mẫu 03-ĐK-TCT trên Cổng Dịch vụ công quốc gia, Anh/Chị cần chọn một trong hai phương pháp tính thuế GTGT: phương pháp kê khai hoặc phương pháp khoán. Dưới đây là phân tích để lựa chọn phương pháp phù hợp:

Phương pháp khoán

Theo Khoản 2 Điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC, cá nhân cho thuê tài sản có thể chọn phương pháp khoán nếu không có nhu cầu xuất hóa đơn GTGT. Thuế GTGT và thuế TNCN sẽ được tính theo tỷ lệ phần trăm trên doanh thu, cụ thể:

• Thuế GTGT: 5% trên doanh thu.
• Thuế TNCN: 5% trên doanh thu.
• Tổng thuế là 10% trên doanh thu, không phụ thuộc vào chi phí phát sinh.
• Với giá thuê 30 triệu đồng/tháng, thuế phải nộp là 3 triệu đồng/tháng (30 triệu × 10%), tương đương 36 triệu đồng/năm.
• Lợi điểm: Đơn giản, không cần lập hóa đơn GTGT, không cần kê khai chi phí, phù hợp với cá nhân không có hệ thống kế toán.
• Nhược điểm: Không được khấu trừ thuế GTGT đầu vào (nếu có).

Phương pháp kê khai

Theo Khoản 1 Điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC, cá nhân chọn phương pháp kê khai phải xuất hóa đơn GTGT cho bên thuê, tính thuế GTGT 10% trên giá trị hợp đồng (không bao gồm thuế GTGT). Thuế TNCN được tính theo biểu thuế lũy tiến từng phần sau khi trừ các khoản giảm trừ. Tuy nhiên, cá nhân kinh doanh cho thuê tài sản ít khi chọn phương pháp này vì:

• Yêu cầu phải có hệ thống kế toán, lập sổ sách, kê khai thuế định kỳ (theo tháng hoặc quý).
• Phải xuất hóa đơn GTGT, phức tạp hơn về thủ tục hành chính.
• Lợi điểm: Có thể khấu trừ thuế GTGT đầu vào (nếu có chi phí sửa chữa, bảo trì tài sản).
• Nhược điểm: Phức tạp, tốn thời gian và chi phí quản lý.

Trong trường hợp của bố Anh/Chị, do bên thuê đã đồng ý nộp thuế thay và hợp đồng chỉ kéo dài 1 năm với doanh thu cố định, phương pháp khoán thường được khuyến nghị vì tính đơn giản, không yêu cầu xuất hóa đơn GTGT, và phù hợp với cá nhân không có bộ máy kế toán. Hơn nữa, phương pháp khoán không đòi hỏi bố Anh/Chị phải tự kê khai thuế, mà bên thuê sẽ thực hiện thay.

3. Quy trình đăng ký mã số thuế và mẫu 03-ĐK-TCT

Việc đăng ký mã số thuế cho hoạt động cho thuê tài sản cần thực hiện qua Cổng Dịch vụ công quốc gia hoặc trực tiếp tại cơ quan thuế. Anh/Chị có thể đăng ký hộ bố theo quy định tại Điều 7 Nghị định 126/2020/NĐ-CP, nhưng cần đảm bảo thông tin đăng ký (mã số thuế cá nhân của bố) là chính xác. Khi điền mẫu 03-ĐK-TCT, Anh/Chị cần lưu ý:

• Mục phương pháp tính thuế GTGT: Chọn “Phương pháp khoán” nếu quyết định áp dụng phương pháp này.
• Thông tin về hợp đồng: Ghi rõ doanh thu (30 triệu đồng/tháng), thời hạn hợp đồng (từ 18/8/2025 đến 17/8/2026), và thông tin bên thuê.
• Hồ sơ kèm theo: Bản sao hợp đồng cho thuê nhà, giấy ủy quyền (nếu Anh/Chị nộp thay), và giấy tờ tùy thân của bố.

Sau khi nộp mẫu 03-ĐK-TCT, cơ quan thuế sẽ cấp mã số thuế hoặc sử dụng mã số thuế cá nhân của bố Anh/Chị để quản lý hoạt động cho thuê tài sản. Bên thuê sẽ sử dụng mã số thuế này để kê khai và nộp thuế thay.

Công ty Luật ACC sẵn sàng đồng hành cùng Anh/Chị để giải quyết vấn đề này một cách nhanh chóng và hiệu quả. Vui lòng liên hệ ngay để được hỗ trợ!