Tôi đang ở trên đất do cha mẹ để lại, không có di chúc, nay một người trong gia đình đòi bán phần đất đang có nhà ở chung thì có thực hiện được không?
Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.
Quyền thừa kế đối với đất đai không có di chúc
Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 650 và Điều 651), khi cha mẹ qua đời mà không để lại di chúc, tài sản thừa kế bao gồm quyền sử dụng đất sẽ được chia theo pháp luật cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất, gồm vợ/chồng còn lại (nếu có), con cái (bao gồm con đẻ, con nuôi hợp pháp) và cha mẹ của người chết (nếu còn sống). Các đồng thừa kế được hưởng phần di sản bằng nhau, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trong trường hợp này, đất đai do cha mẹ để lại sẽ thuộc sở hữu chung của các đồng thừa kế, và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) vẫn đứng tên cha mẹ cho đến khi hoàn tất thủ tục khai nhận thừa kế. Việc một người trong gia đình đòi bán phần đất của mình chỉ có thể thực hiện sau khi phân chia rõ ràng quyền sở hữu, tránh ảnh hưởng đến quyền sử dụng chung của các bên khác.
Khả năng bán phần đất khi có nhà ở chung
Theo Luật Đất đai 2024 (Điều 188 và Điều 194), quyền sử dụng đất thừa kế có thể được chuyển nhượng, nhưng phải đảm bảo không xâm phạm quyền lợi của các đồng thừa kế khác, đặc biệt khi trên đất có nhà ở chung. Nếu nhà ở được xây dựng trên toàn bộ thửa đất và các bên đang sử dụng chung, tài sản này được coi là không thể chia nhỏ (theo Bộ luật Dân sự 2015, Điều 657), dẫn đến việc một đồng thừa kế không thể tự ý bán riêng phần đất của mình mà không có sự đồng ý của tất cả các bên liên quan. Trường hợp người kia đòi bán, giao dịch chỉ thực hiện được nếu: (i) các đồng thừa kế thỏa thuận phân chia đất thành các thửa riêng biệt (nếu phù hợp với quy hoạch); hoặc (ii) bán toàn bộ tài sản và chia tiền theo tỷ lệ thừa kế. Nếu không có sự đồng ý, việc bán sẽ bị vô hiệu theo quy định tại Luật Công chứng 2024 (Điều 40), vì văn phòng công chứng sẽ từ chối chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng nếu phát hiện tranh chấp hoặc thiếu sự đồng thuận.
Quy trình phân chia và chuyển nhượng quyền sử dụng đất thừa kế
Để thực hiện bất kỳ giao dịch nào liên quan đến việc bán, cần hoàn tất thủ tục phân chia di sản trước. Quy trình được thực hiện theo các bước sau, dựa trên Bộ luật Dân sự 2015 (Chương XXII), Luật Đất đai 2024 (Điều 188) và Luật Công chứng 2024:
Bước 1: Khai nhận thừa kế
Các đồng thừa kế phải cùng nhau lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản tại văn phòng công chứng hoặc UBND cấp xã (nếu giá trị di sản dưới 50 triệu đồng). Văn bản này phải được công chứng trong thời hạn 6 tháng kể từ ngày mở thừa kế (ngày cha mẹ qua đời), trừ trường hợp có lý do chính đáng. Hồ sơ bao gồm:
- Giấy chứng tử của cha mẹ.
- Giấy khai sinh, CMND/CCCD của các đồng thừa kế.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gốc.
Sau bước này, quyền thừa kế được công nhận chính thức.
Bước 2: Đăng ký biến động đất đai
Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho từng đồng thừa kế hoặc ghi nhận đồng sở hữu. Thời hạn giải quyết là 30 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ theo Luật Đất đai 2024 (Điều 95). Lệ phí đăng ký biến động khoảng 0,5% giá trị quyền sử dụng đất, nhưng không quá 100.000 đồng nếu miễn phí theo quy định.
Bước 3: Thỏa thuận bán và công chứng hợp đồng chuyển nhượng
Nếu các bên đồng ý bán phần đất riêng (sau khi phân chia), người bán lập hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng. Hợp đồng phải ghi rõ phần đất được bán, không ảnh hưởng đến nhà ở chung. Theo Luật Công chứng 2024 (Điều 41), phí công chứng dao động từ 0,1% đến 0,5% giá trị hợp đồng, tối thiểu 100.000 đồng. Sau công chứng, nộp hồ sơ đăng ký chuyển nhượng tại Văn phòng đăng ký đất đai trong 30 ngày để hoàn tất.
Nếu không đạt được thỏa thuận, các bên có thể yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết tranh chấp thừa kế theo Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, với án phí sơ thẩm từ 200.000 đồng trở lên tùy giá trị tranh chấp.
Giới thiệu về dịch vụ Tư vấn Luật Đất đai tại Công ty Luật ACC
ACC cung cấp dịch vụ tư vấn luật đất đai toàn diện, từ các thủ tục hành chính cơ bản đến xử lý tranh chấp phức tạp, đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho cá nhân và doanh nghiệp.
Giải pháp pháp lý đất đai toàn diện:
– Tư vấn pháp lý chuyên sâu: Hướng dẫn chi tiết các quy định về quyền sử dụng đất, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cấp sổ đỏ… giúp khách hàng thực hiện đúng luật và hạn chế rủi ro.
– Soạn thảo & kiểm tra hồ sơ: Hỗ trợ chuẩn bị hợp đồng, giấy tờ pháp lý liên quan đến đất đai chặt chẽ, đảm bảo tính pháp lý và tránh tranh chấp phát sinh.
– Đại diện làm việc với cơ quan Nhà nước: Thay mặt khách hàng xử lý thủ tục hành chính, giải quyết vướng mắc về cấp giấy chứng nhận, sang tên, tách thửa…
– Giải quyết tranh chấp đất đai: Tư vấn chiến lược, thu thập chứng cứ và đại diện tham gia đàm phán hoặc tố tụng nhằm bảo vệ quyền lợi tối đa.
– Tối ưu phương án pháp lý: Đưa ra giải pháp phù hợp giúp tiết kiệm thời gian, chi phí và đảm bảo hiệu quả lâu dài trong sử dụng đất.
💎 Tại sao chọn Luật ACC?
– Am hiểu thực tiễn pháp lý địa phương, xử lý hồ sơ nhanh và chính xác.
– Đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, theo sát từng vụ việc.
– Chi phí rõ ràng, tối ưu theo từng nhu cầu cụ thể.
Việc tuân thủ các quy định pháp luật giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của tất cả đồng thừa kế, tránh tranh chấp kéo dài và rủi ro pháp lý. Đồng thời, đảm bảo giao dịch đất đai được thực hiện minh bạch, hợp pháp. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.
Để lại một bình luận