Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.
Tính hợp pháp của việc bên thuê tự ý xây dựng công trình kiên cố
Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2024, bên thuê đất chỉ được thực hiện các quyền sử dụng đất theo đúng mục đích và điều kiện trong hợp đồng thuê, bao gồm việc xây dựng công trình. Nếu bên thuê tự ý xây dựng công trình kiên cố mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê hoặc không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, hành vi này được coi là vi phạm hợp đồng thuê tài sản theo Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015. Hậu quả có thể dẫn đến yêu cầu tháo dỡ công trình và bồi thường thiệt hại cho bên cho thuê. Ngoài ra, theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP, hành vi xây dựng trái phép trên đất thuê có thể bị xử phạt hành chính từ 50.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng tùy theo mức độ vi phạm và giá trị công trình.
Quyền của bên cho thuê khi muốn lấy lại đất
Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đất nếu bên thuê vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ, chẳng hạn như tự ý xây dựng công trình kiên cố mà không được phép, theo Điều 428 khoản 2 Bộ luật Dân sự 2015. Việc chấm dứt phải được thông báo trước ít nhất 30 ngày (hoặc theo thời hạn quy định trong hợp đồng). Sau khi chấm dứt, bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê bàn giao lại đất và tháo dỡ các công trình xây dựng trái phép theo Điều 179 Luật Đất đai 2024. Nếu bên thuê không tự nguyện thực hiện, bên cho thuê có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu buộc thực hiện và bồi thường. Lưu ý rằng, nếu công trình xây dựng có giá trị sử dụng lâu dài, bên cho thuê có thể yêu cầu bồi thường chi phí xây dựng theo nguyên tắc công bằng tại Điều 166 Bộ luật Dân sự 2015, trừ trường hợp vi phạm rõ ràng.
Xem thêm: Tôi có mảnh đất thừa kế nhưng muốn chia cho con khi còn sống, có làm được không?
Quy trình xử lý để lấy lại đất
Bước 1: Thông báo vi phạm và yêu cầu khắc phục
Bên cho thuê gửi văn bản thông báo bằng văn bản (qua đường bưu điện hoặc công chứng) cho bên thuê về hành vi vi phạm, yêu cầu tháo dỡ công trình kiên cố và bàn giao đất trong thời hạn hợp lý (thường 15-30 ngày theo hợp đồng hoặc pháp luật). Văn bản cần trích dẫn cụ thể các điều khoản hợp đồng bị vi phạm và cơ sở pháp lý từ Bộ luật Dân sự 2015. Nếu bên thuê không thực hiện, đây là cơ sở để tiến hành chấm dứt hợp đồng. Bước này giúp tránh tranh chấp sau này và có thể yêu cầu cơ quan nhà nước địa phương (UBND) giám sát nếu liên quan đến đất đai.
Bước 2: Chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bàn giao
Sau thời hạn thông báo, bên cho thuê gửi thông báo chấm dứt hợp đồng theo Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015, yêu cầu bên thuê bàn giao đất trong vòng 15 ngày. Đồng thời, lập biên bản kiểm kê tình trạng đất và công trình với sự chứng kiến của bên thứ ba (như UBND xã/phường) để làm chứng cứ. Nếu bên thuê không bàn giao, bên cho thuê có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự hỗ trợ theo Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung 2014), hoặc khiếu nại lên Thanh tra Sở Tài nguyên và Môi trường nếu vi phạm đất đai theo Luật Đất đai 2024.
Bước 3: Khởi kiện tại Tòa án nếu cần thiết
Nếu bên thuê vẫn không hợp tác, bên cho thuê nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân nơi có đất theo Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Hồ sơ khởi kiện bao gồm:
- Đơn khởi kiện (mẫu tại Tòa án).
- Hợp đồng thuê đất và các phụ lục.
- Biên bản thông báo vi phạm và chấm dứt hợp đồng.
- Chứng cứ về công trình xây dựng trái phép (ảnh, biên bản kiểm kê).
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên cho thuê.
Thời hiệu khởi kiện là 3 năm kể từ ngày phát hiện vi phạm theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015. Tòa án sẽ phán quyết buộc tháo dỡ và bàn giao, với chi phí thi hành án do bên thua kiện chịu.
Giới thiệu về dịch vụ Tư vấn Luật Đất đai tại Công ty Luật ACC
ACC cung cấp dịch vụ tư vấn luật đất đai toàn diện, từ các thủ tục hành chính cơ bản đến xử lý tranh chấp phức tạp, đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho cá nhân và doanh nghiệp.
Giải pháp pháp lý đất đai toàn diện:
– Tư vấn pháp lý chuyên sâu: Hướng dẫn chi tiết các quy định về quyền sử dụng đất, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cấp sổ đỏ… giúp khách hàng thực hiện đúng luật và hạn chế rủi ro.
– Soạn thảo & kiểm tra hồ sơ: Hỗ trợ chuẩn bị hợp đồng, giấy tờ pháp lý liên quan đến đất đai chặt chẽ, đảm bảo tính pháp lý và tránh tranh chấp phát sinh.
– Đại diện làm việc với cơ quan Nhà nước: Thay mặt khách hàng xử lý thủ tục hành chính, giải quyết vướng mắc về cấp giấy chứng nhận, sang tên, tách thửa…
– Giải quyết tranh chấp đất đai: Tư vấn chiến lược, thu thập chứng cứ và đại diện tham gia đàm phán hoặc tố tụng nhằm bảo vệ quyền lợi tối đa.
– Tối ưu phương án pháp lý: Đưa ra giải pháp phù hợp giúp tiết kiệm thời gian, chi phí và đảm bảo hiệu quả lâu dài trong sử dụng đất.
💎 Tại sao chọn Luật ACC?
– Am hiểu thực tiễn pháp lý địa phương, xử lý hồ sơ nhanh và chính xác.
– Đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, theo sát từng vụ việc.
– Chi phí rõ ràng, tối ưu theo từng nhu cầu cụ thể.
Tuân thủ các quy định pháp luật giúp bảo vệ quyền sở hữu đất đai, tránh rủi ro tranh chấp kéo dài và giảm thiểu thiệt hại kinh tế. Việc xử lý kịp thời còn đảm bảo tính minh bạch, công bằng giữa các bên. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.
Để lại một bình luận