Các bác cho em hỏi, đất nhà em mua của thôn từ năm 90, đã xây nhà và bán cho nhà hàng xóm một nửa, thì bây giờ có làm được sổ không ą?

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Nguồn gốc và tính hợp pháp của đất mua từ thôn

Đất mua từ thôn thường thuộc loại đất tập thể hoặc đất do cộng đồng dân cư quản lý, chẳng hạn như đất nông nghiệp, đất ở hoặc đất quỹ của thôn theo quy định tại Luật Đất đai 2024. Thôn (cộng đồng dân cư) không có quyền sở hữu đất mà chỉ được Nhà nước giao quản lý, do đó việc "mua" đất từ thôn phải dựa trên hình thức giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển nhượng từ cá nhân được giao đất hợp pháp.

Nếu giao dịch mua không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc (như quyết định giao đất của UBND cấp xã hoặc hợp đồng chuyển nhượng công chứng), đất này có thể bị coi là không hợp pháp, dẫn đến rủi ro tranh chấp hoặc không được công nhận quyền sử dụng. Theo Luật Đất đai 2024, chỉ đất có nguồn gốc sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2014 hoặc được giao theo quy định mới đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.

Quyền chuyển nhượng một phần đất (bán một nửa)

Sau khi mua đất từ thôn, việc bán một nửa phải tuân thủ nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Dân sự 2015. Bạn chỉ được chuyển nhượng nếu đã có quyền sử dụng đất hợp pháp (có giấy tờ chứng minh hoặc được cấp sổ tạm thời), và phần đất bán phải được tách thửa theo quy định về diện tích tối thiểu tại Nghị định 102/2024/NĐ-CP, ví dụ: đất ở nông thôn tối thiểu 50m² tùy tỉnh. Nếu đất chưa có sổ đỏ, việc bán một nửa có thể không được công chứng, dẫn đến hợp đồng vô hiệu. Hơn nữa, nếu đất thuộc diện đất tập thể, việc chia nhỏ và bán có thể vi phạm quy định quản lý đất đai cộng đồng, yêu cầu sự đồng ý của UBND cấp xã.

Điều kiện và quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (làm sổ đỏ)

Để làm sổ đỏ cho phần đất còn lại sau khi bán một nửa, đất phải đáp ứng điều kiện sử dụng ổn định, không tranh chấp và phù hợp quy hoạch theo Luật Đất đai 2024. Nếu nguồn gốc từ thôn hợp pháp, bạn có thể cấp sổ cho toàn bộ hoặc phần còn lại sau khi tách thửa. Quy trình thực hiện như sau:

Bước 1: Kiểm tra và hoàn thiện hồ sơ nguồn gốc đất

Thu thập giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất ban đầu từ thôn, bao gồm quyết định giao đất của UBND cấp xã, biên bản họp thôn xác nhận nguồn gốc, hoặc hợp đồng mua bán có công chứng. Nếu thiếu, cần xác minh tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh để tránh từ chối cấp sổ. Thời gian kiểm tra khoảng 10-15 ngày, phí đo đạc ban đầu từ 500.000 đồng đến 2.000.000 đồng tùy diện tích.

Bước 2: Tách thửa và đăng ký biến động

Nộp hồ sơ tách thửa tại UBND cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai, kèm bản đồ địa chính và giấy tờ chứng minh bán một nửa (hợp đồng chuyển nhượng công chứng). Theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP, tách thửa phải đảm bảo không vượt diện tích tối thiểu quy định địa phương. Sau khi bán, phần còn lại sẽ được ghi nhận biến động quyền sử dụng đất, thời gian xử lý 15-30 ngày, lệ phí khoảng 100.000 đồng đến 500.000 đồng.

Bước 3: Nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận

Hồ sơ bao gồm:

•  cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (quyết định giao đất từ thôn hoặc hợp đồng mua).
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ (nếu có) hoặc xác nhận không tranh chấp từ UBND xã.
• Bản đồ tách thửa sau khi bán một nửa.

Nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh, thời gian cấp sổ từ 30 ngày (đất trong hạn mức) đến 50 ngày, lệ phí cấp từ 100.000 đồng đến 1.000.000 đồng tùy loại đất.

Nếu đất không đủ điều kiện (ví dụ: nguồn gốc bất hợp pháp), việc làm sổ có thể bị từ chối, dẫn đến phạt hành chính từ 2.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP.

Việc tuân thủ quy định pháp luật giúp bảo vệ quyền lợi sở hữu lâu dài, tránh tranh chấp và tăng giá trị tài sản. Đồng thời, đảm bảo giao dịch minh bạch, giảm rủi ro pháp lý cho các bên liên quan. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.

Lưu ý: Nội dung trên được tổng hợp và biên soạn nhằm cung cấp thông tin tham khảo cho người đọc. Do quy định pháp luật, chính sách và dữ liệu có thể thay đổi theo thời gian, ACC không cam kết thông tin luôn chính xác hoặc cập nhật đầy đủ tại mọi thời điểm. Trường hợp cần áp dụng vào thực tế hoặc giải quyết vấn đề cụ thể, Quý khách vui lòng tham khảo ý kiến từ chuyên gia hoặc đơn vị tư vấn chuyên môn. Trường hợp phát hiện nội dung có sai sót, vui lòng phản hồi để ACC rà soát và cập nhật kịp thời.