Bà em mua đất giấy tay có công chứng năm 2006 chưa tách sổ, chủ lấy sổ đất bán sang tên người khác, bà em không biết thì giấy tay năm 2006 còn tác dụng không và mình có thể tách sổ ra riêng được không?

Khi giao dịch bất động sản diễn ra bằng giấy tay, nhất là từ những năm trước đây, nhiều người dân vẫn còn lúng túng khi xử lý các rủi ro pháp lý phát sinh. Trường hợp của gia đình bạn là tình huống điển hình về việc mua đất giấy tay đã có công chứng nhưng chưa tách sổ, chủ đất lại tự ý bán cho người khác mà người mua ban đầu không hay biết. Vậy giấy tay năm 2006 còn giá trị không? Có tách sổ riêng được không? Công ty Luật ACC xin phân tích như sau.

1. Cơ sở pháp lý xác định giá trị pháp lý của giấy mua bán đất viết tay năm 2006

1.1. Quy định về mua bán đất phải lập thành văn bản, công chứng hoặc chứng thực

Theo quy định tại Luật Đất đai năm 2003 (có hiệu lực tại thời điểm năm 2006) và các văn bản hướng dẫn liên quan, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp của bà bạn, hợp đồng mua bán đất bằng giấy tay nhưng đã có công chứng năm 2006 thì về mặt hình thức, hợp đồng đã đáp ứng điều kiện công chứng. Tuy nhiên, vấn đề ở đây là thửa đất chưa được tách sổ, tức là chưa thực hiện các thủ tục đăng ký biến động, sang tên quyền sử dụng đất.

1.2. Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng chưa đăng ký sang tên

Khoản 2 Điều 401 Bộ luật Dân sự 2005 (có hiệu lực tại thời điểm đó) và quy định tại Luật Đất đai 2003 đều xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì mới có hiệu lực đối với bên thứ ba.

Do vậy, mặc dù hợp đồng giấy tay của bà bạn đã được công chứng, nhưng vì chưa tách sổ, chưa đăng ký sang tên tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nên giao dịch này không được pháp luật công nhận hiệu lực đối với bên thứ ba (ở đây là người mua sau).

2. Xác định trách nhiệm của bên bán và hướng xử lý tranh chấp

2.1. Hành vi chủ đất bán đất cho nhiều người

Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 (hiện hành), người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, còn thời hạn sử dụng đất và việc chuyển nhượng phải đăng ký sang tên.

Hành vi chủ đất đã bán cho bà bạn nhưng không thực hiện thủ tục sang tên, sau đó tiếp tục bán đất cho người khác mà không có sự đồng ý của bà bạn có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản hoặc vi phạm nghĩa vụ dân sự. Bên bán đã vi phạm nghĩa vụ bàn giao, đăng ký sang tên quyền sử dụng đất cho bên mua đầu tiên.

2.2. Quyền khởi kiện để bảo vệ quyền lợi

Gia đình bạn có quyền khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Khi đó, Toà án sẽ căn cứ các chứng cứ gồm: giấy mua bán đất có công chứng năm 2006, biên lai giao tiền (nếu có), các nhân chứng, các giấy tờ liên quan để xem xét công nhận quyền lợi hợp pháp cho bà bạn.

Nếu Toà án công nhận hợp đồng mua bán có hiệu lực thì sẽ buộc các bên thực hiện nghĩa vụ, đồng thời giải quyết hậu quả của việc sang nhượng cho người khác trái pháp luật.

3. Khả năng tách sổ riêng trong trường hợp này

3.1. Điều kiện để được tách thửa đất

Theo quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP), việc tách thửa đất phải đảm bảo điều kiện về diện tích tối thiểu, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại địa phương.

Trong trường hợp của bà bạn, để được tách thửa riêng, cần đáp ứng các điều kiện sau:

• Có căn cứ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp (giấy tờ mua bán, quyết định của Toà án nếu tranh chấp).

• Thửa đất dự kiến tách phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh.

• Thửa đất không thuộc diện tranh chấp (nếu chưa khởi kiện hoặc chưa được Toà án công nhận quyền).

3.2. Thực tế có thể thực hiện được không?

Vì hiện nay thửa đất đã được chủ cũ bán cho người khác và sang tên, quyền sử dụng đất đã đứng tên người mua mới. Do đó, gia đình bạn không thể tự đi tách sổ nếu chưa giải quyết được tranh chấp.

Gia đình bạn bắt buộc phải tiến hành thủ tục khởi kiện để yêu cầu Toà án giải quyết:

• Công nhận hợp đồng mua bán đất năm 2006 có công chứng.

• Hủy bỏ giao dịch chuyển nhượng đất trái pháp luật giữa chủ đất cũ với người mua sau.

• Buộc cơ quan có thẩm quyền thực hiện sang tên quyền sử dụng đất cho bà bạn (nếu được Toà án công nhận).

Sau khi có bản án có hiệu lực pháp luật, gia đình bạn mới có thể tiến hành các thủ tục tách sổ riêng theo đúng quy định.

4. Khuyến nghị của Công ty Luật ACC

Từ thực tiễn xử lý tranh chấp đất đai, Công ty Luật ACC xin đưa ra một số khuyến nghị cho gia đình bạn:

• Thu thập đầy đủ giấy tờ, tài liệu liên quan như hợp đồng mua bán công chứng, giấy nộp tiền, biên nhận, giấy tờ tùy thân của bà bạn, nhân chứng (nếu có).

• Liên hệ luật sư để được tư vấn, đại diện thực hiện thủ tục khởi kiện tại Toà án nhằm bảo vệ quyền lợi tốt nhất.

• Trong quá trình khởi kiện, lưu ý không tự ý thoả thuận với bên bán hoặc bên mua mới mà không có sự tham vấn pháp lý để tránh bất lợi.

• Trong tương lai, khi thực hiện các giao dịch bất động sản, cần thực hiện đầy đủ các bước: công chứng hợp đồng, nộp thuế, đăng ký sang tên quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai để tránh rủi ro pháp lý.

Hy vọng những phân tích trên sẽ giúp gia đình bạn có hướng đi phù hợp để bảo vệ quyền lợi hợp pháp. Nếu cần hỗ trợ chi tiết hơn, đừng ngần ngại liên hệ Công ty Luật ACC để được đồng hành và tư vấn kịp thời.