Hồi xưa bố và bà nội em mua một mảnh đất nhưng không có làm giấy tờ, nay kê biên quy hoạch, cho em hỏi nếu quy hoạch thì có sao không ạ tại không có giấy tờ?

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Đất mua không giấy tờ là gì và rủi ro pháp lý cơ bản

Đất mua không giấy tờ thường đề cập đến thửa đất mà người sử dụng không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ) hoặc các giấy tờ hợp pháp chứng minh nguồn gốc sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Theo quy định tại Luật Đất đai 2024, quyền sử dụng đất chỉ được công nhận hợp pháp nếu có giấy tờ chứng minh như quyết định giao đất, giấy tờ thừa kế, chuyển nhượng hợp pháp trước ngày 1/7/2004, hoặc các trường hợp được cấp giấy chứng nhận theo quy định.

Việc mua đất không giấy tờ có thể dẫn đến rủi ro tranh chấp quyền sở hữu, khó khăn trong giao dịch sau này, và đặc biệt là hạn chế quyền lợi khi đất bị quy hoạch.

Ảnh hưởng của quy hoạch đối với đất không giấy tờ

Khi đất bị quy hoạch (theo quy hoạch sử dụng đất được công bố bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền), Nhà nước có quyền thu hồi để phục vụ mục đích công cộng, phát triển kinh tế – xã hội theo Luật Đất đai 2024.

Quy hoạch không phân biệt đất có giấy tờ hay không, nhưng ảnh hưởng lớn nhất đối với đất không giấy tờ là người sử dụng đất khó chứng minh quyền lợi hợp pháp. Cụ thể, theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP, việc thu hồi đất phải thông báo trước ít nhất 90 ngày (đối với đất nông nghiệp) hoặc 180 ngày (đối với đất phi nông nghiệp), nhưng nếu không có giấy tờ, người sử dụng có thể bị coi là chiếm dụng đất trái phép, dẫn đến mất quyền kiểm soát đất mà không có cơ sở khiếu nại.

Quyền bồi thường và hỗ trợ khi thu hồi đất không giấy tờ

Theo quy định Luật Đất đai 2024, bồi thường về đất chỉ áp dụng cho trường hợp có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất. Với đất không giấy tờ, người sử dụng có thể không được bồi thường giá trị đất mà chỉ nhận hỗ trợ tái định cư hoặc hỗ trợ khác theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP, chẳng hạn như hỗ trợ bằng tiền hoặc đất tái định cư dựa trên thời gian sử dụng ổn định (nếu chứng minh được sử dụng trước ngày 1/7/2004 mà không tranh chấp).

Mức hỗ trợ cụ thể do Hội đồng bồi thường địa phương quyết định, thường từ 30% đến 70% giá đất bồi thường tùy trường hợp, nhưng không vượt quá giá đất theo khung giá nhà nước. Nếu đất được sử dụng ổn định lâu dài và không vi phạm pháp luật, có thể nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi thu hồi để bảo vệ quyền lợi, theo Luật Đất đai 2024.

Lời khuyên để giảm thiểu rủi ro

Để tránh ảnh hưởng tiêu cực, Anh/Chị nên kiểm tra quy hoạch tại UBND cấp xã/phường hoặc Sở Nông nghiệp và Môi trường trước khi mua đất.

Nếu đã mua đất không giấy tờ, cần thu thập chứng cứ sử dụng ổn định (như biên bản họp dân, hóa đơn nộp thuế đất) để nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận theo quy trình Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Việc này giúp tăng cơ hội được bồi thường đầy đủ nếu đất bị thu hồi sau này.

Việc tuân thủ quy định pháp luật về đất đai giúp bảo vệ quyền lợi lâu dài, tránh mất mát tài sản và tranh chấp không đáng có. Hơn nữa, hợp pháp hóa quyền sử dụng đất sớm sẽ tạo nền tảng vững chắc cho các giao dịch tương lai. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.

Lưu ý: Nội dung trên được tổng hợp và biên soạn nhằm cung cấp thông tin tham khảo cho người đọc. Do quy định pháp luật, chính sách và dữ liệu có thể thay đổi theo thời gian, ACC không cam kết thông tin luôn chính xác hoặc cập nhật đầy đủ tại mọi thời điểm. Trường hợp cần áp dụng vào thực tế hoặc giải quyết vấn đề cụ thể, Quý khách vui lòng tham khảo ý kiến từ chuyên gia hoặc đơn vị tư vấn chuyên môn. Trường hợp phát hiện nội dung có sai sót, vui lòng phản hồi để ACC rà soát và cập nhật kịp thời.