Mọi người cho em hỏi khu đất nông nghiệp chỗ em có nhiều nhà xây dựng trái phép, nay trên bản đồ quy hoạch ghi là đất ở đô thị thì nhà nước sẽ làm ngõ, điện, nước,… để người dân chuyển mục đích sử dụng đất lên đất ở phải không vậy?

Đất nông nghiệp xây trái phép, quy hoạch thành đất ở

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở khi có xây dựng trái phép

Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai năm 2024, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (đất ở tại nông thôn) thuộc trường hợp phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Theo quy định tại khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai năm 2024, căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 22 Nghị định số 151/2025/NĐ-CP thì các đơn vị hành chính cấp xã sau sắp xếp được tiếp tục sử dụng quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc quy hoạch được lập theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật trước ngày 1/7/2025 trên địa bàn hoặc chỉ tiêu sử dụng đất trong phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai của quy hoạch tỉnh được phân bổ đến đơn vị hành chính cấp xã sau sắp xếp để làm căn cứ thực hiện các nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai cho đến khi hoàn thành công tác rà soát, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo các đơn vị hành chính mới.

Xử lý vi phạm xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp

Theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai năm 2024, việc sử dụng đất phải đúng mục đích đã được xác định; vì vậy, để xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp, người sử dụng đất bắt buộc phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng sang đất ở theo quy định pháp luật.

Trường hợp chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích mà vẫn xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp thì bị coi là hành vi vi phạm pháp luật và sẽ bị xử phạt hành chính theo Nghị định số 123/2024/NĐ-CP.

Cụ thể, đối với hành vi xây dựng nhà ở trên đất trồng lúa thuộc địa giới hành chính của xã, mức phạt tiền dao động từ 20.000.000 đồng đến tối đa 200.000.000 đồng tùy theo diện tích đất vi phạm; nếu vi phạm xảy ra tại địa bàn phường hoặc thị trấn thì mức phạt sẽ gấp hai lần mức tương ứng.

Ngoài hình thức phạt tiền, người vi phạm còn buộc phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm (trừ trường hợp luật có quy định khác) và nộp lại toàn bộ số lợi bất hợp pháp có được từ hành vi vi phạm. Như vậy, mức xử phạt cao nhất đối với hành vi xây dựng nhà ở trái phép trên đất trồng lúa có thể lên đến 200.000.000 đồng, kèm theo các biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định.

Hồ sơ và quy trình chuyển mục đích sử dụng đất

Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đã được quy định chi tiết tại mục I phần III Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 của Chính phủ quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15/8/2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai).

Căn cứ quy định nêu trên, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã ban hành Quyết định số 3380/QĐ-BNNMT ngày 25/8/2025 về việc công bố thủ tục hành chính mới ban hành; được sửa đổi, bổ sung lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, trong đó thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân do Chủ tịch UBND cấp xã thực hiện (theo quy định tại điểm m khoản 1 Điều 5 Nghị định số 151/2025/NĐ-CP) áp dụng Thủ tục hành chính số 1.013949.

Tại khoản 4 Điều 12 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định:

"4. Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cơ quan tiếp nhận, trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính theo quy định và quy chế tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ, giải quyết, trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính, thời gian thực hiện các bước công việc trong trình tự, thủ tục hành chính về đất đai của từng cơ quan, đơn vị có liên quan; việc thực hiện đồng thời các thủ tục hành chính (nếu có); việc giải quyết liên thông giữa các cơ quan có liên quan theo cơ chế một cửa bảo đảm thời gian theo quy định của pháp luật; công khai các thủ tục hành chính và việc lựa chọn địa điểm nộp hồ sơ bảo đảm tiết kiệm thời gian, chi phí của tổ chức, cá nhân, cơ quan có thẩm quyền trong giải quyết thủ tục hành chính nhưng không quá tổng thời gian thực hiện các thủ tục theo quy định tại Nghị định này".

Tại điểm a khoản 4 Điều 9 Nghị định số 151/2025/NĐ-CP đã phân cấp thẩm quyền quyết định các công việc quy định tại khoản 4 Điều 12 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP từ UBND cấp tỉnh cho Chủ tịch UBND cấp tỉnh thực hiện.

Việc tính tiền sử dụng đất khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện theo quy định tại Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Nghị định này do Bộ Tài chính chủ trì tham mưu. Do đó, trường hợp có vướng mắc liên quan đến việc tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, kính đề nghị ông liên hệ với cơ quan tài chính để được hướng dẫn theo thẩm quyền

Việc tuân thủ đúng quy trình giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp, tránh phạt bổ sung và đảm bảo giá trị tài sản lâu dài. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.

Lưu ý: Nội dung trên được tổng hợp và biên soạn nhằm cung cấp thông tin tham khảo cho người đọc. Do quy định pháp luật, chính sách và dữ liệu có thể thay đổi theo thời gian, ACC không cam kết thông tin luôn chính xác hoặc cập nhật đầy đủ tại mọi thời điểm. Trường hợp cần áp dụng vào thực tế hoặc giải quyết vấn đề cụ thể, Quý khách vui lòng tham khảo ý kiến từ chuyên gia hoặc đơn vị tư vấn chuyên môn. Trường hợp phát hiện nội dung có sai sót, vui lòng phản hồi để ACC rà soát và cập nhật kịp thời.