Anh chị cho em hỏi, nhà em có mảnh đất sử dụng từ năm 1989 mà chưa bao giờ làm sổ, giờ làm thì có bị truy thu thuế sử dụng đất không ạ?

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo Luật Đất đai năm 2024 quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) mà không phải nộp tiền sử dụng đất, miễn là đất không vi phạm pháp luật đất đai và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.

Vì mảnh đất của Anh/Chị được sử dụng từ năm 1989 (trước mốc thời gian trên), Anh/Chị đủ điều kiện cơ bản để được cấp sổ nếu chứng minh được sử dụng ổn định, không tranh chấp và không bị thu hồi.

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền (UBND cấp xã hoặc tỉnh) sẽ xác minh thực tế sử dụng đất để quyết định.

Nghĩa vụ tài chính khi làm thủ tục cấp sổ

Khi nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, Anh/Chị có thể phải thực hiện các khoản nghĩa vụ tài chính sau, theo Nghị định số 103/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất:

• Tiền sử dụng đất: Thường được miễn đối với đất sử dụng ổn định trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, trừ trường hợp đất được chuyển mục đích sử dụng (ví dụ từ đất nông nghiệp sang đất ở). Nếu phải nộp, mức thu được tính dựa trên bảng giá đất tại thời điểm cấp sổ, nhưng không áp dụng hồi tố.
• Lệ phí trước bạ: Phải nộp một lần, mức 0,5% giá trị đất theo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành.
• Phí đo đạc, thẩm định hồ sơ: Khoảng từ 500.000 đồng đến 5.000.000 đồng tùy diện tích và địa bàn, theo quy định tại Thông tư 85/2019/TT-BTC.

Không có quy định bắt buộc nộp các khoản phí này hồi tố từ năm 1989.

Về việc truy thu thuế sử dụng đất

Thuế sử dụng đất (bao gồm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010) là khoản thu hàng năm dựa trên diện tích và mục đích sử dụng đất.

Đối với đất sử dụng ổn định từ trước năm 2004 mà chưa có sổ, cơ quan thuế không truy thu thuế sử dụng đất cho các năm quá khứ khi Anh/Chị làm thủ tục cấp sổ lần đầu, vì nghĩa vụ thuế chỉ phát sinh từ thời điểm có quyết định cấp Giấy chứng nhận hoặc từ ngày sử dụng đất được công nhận chính thức (theo Nghị định 126/2020/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Quản lý thuế).

Sau khi được cấp sổ, Anh/Chị sẽ bắt đầu nộp thuế sử dụng đất hàng năm theo mức quy định (ví dụ: đối với đất ở, từ 0,03% đến 0,15% giá đất theo bảng giá). Nếu đất là đất nông nghiệp, có thể được miễn thuế theo quy định tại Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1992 (áp dụng cho thời kỳ trước).

Để tránh rủi ro, Anh/Chị nên kiểm tra lịch sử sử dụng đất tại cơ quan tài nguyên môi trường địa phương trước khi nộp hồ sơ.

Việc tuân thủ thủ tục cấp sổ giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp, tránh tranh chấp và đảm bảo giá trị tài sản lâu dài. Đồng thời, tránh các rủi ro pháp lý phát sinh từ việc sử dụng đất không giấy tờ.

Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.