Em chào anh chị, anh chị cho em hỏi vấn đề này được không? Đất nhà em có sổ đỏ rồi, mà nhà hàng xóm lấn của em ngang 1m đất, khi làm sổ đỏ nhà em làm hàng rào kiên cố rồi, nhưng bên họ có lấn bên em 1 mét đất đó, nên miếng đất đó nhà em có nói là để họ sử dụng thôi, vì phá hàng rào làm lại thì mệt, nhưng khi địa chính đo đất vẫn đóng cọc đúng diện tích đất của nhà em, và họ cũng đồng ý ký ranh giới để nhà em làm sổ rồi, nhưng bên địa chính nói là phải đóng cọc phân đất rõ ràng, không thôi sau này phiền phức, đến khi nhà em về nói đóng cọc thì họ đòi nhổ vứt đi, rồi đòi kiện nhà em, mặc dù đất đó là của nhà em, và được nhà nước công nhận. Dạ cả nhà cho em hỏi là nhà em đúng hay sai, chứ em tức quá chịu không được luôn.

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Điều kiện công nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định của pháp luật Việt Nam, quyền sử dụng đất không tự động chuyển thành sở hữu vĩnh viễn chỉ dựa trên thời gian sử dụng, vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý. Tuy nhiên, nếu đất được sử dụng ổn định và không có tranh chấp, người sử dụng có thể được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ).

Luật Đất đai năm 2024 (Điều 138) quy định cụ thể về việc công nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01/7/2004 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, miễn là không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.

"Sử dụng ổn định" ở đây không quy định thời gian cụ thể "bao lâu" mà nhấn mạnh vào việc sử dụng lâu dài, liên tục, không bị khiếu nại hoặc tranh chấp từ các bên liên quan. Nếu đất được sử dụng từ sau ngày 01/7/2004, cần có cơ sở pháp lý khác như giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển nhượng hợp pháp để được công nhận.

Việc công nhận này giúp người sử dụng đất hợp pháp hóa quyền lợi, tránh rủi ro bị thu hồi hoặc tranh chấp sau này, đồng thời tạo điều kiện cho các giao dịch đất đai như chuyển nhượng, thế chấp.

Thời gian sử dụng đất để được công nhận

Không có quy định pháp luật nào xác định thời gian sử dụng đất cụ thể (ví dụ: 10 năm, 20 năm) để tự động thuộc sở hữu, vì quyền sử dụng đất được Nhà nước giao hoặc công nhận dựa trên điều kiện pháp lý chứ không phải thời hiệu chiếm hữu. Theo Luật Đất đai năm 2024 (Điều 138), đối với đất sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2014 mà không có giấy tờ nhưng có đóng góp vào phát triển kinh tế – xã hội, có thể được cấp GCNQSDĐ nếu không tranh chấp.

Thời gian sử dụng ổn định thường được xác định qua các yếu tố như: thời điểm bắt đầu sử dụng (dựa trên chứng cứ như biên bản họp dân, xác nhận của chính quyền địa phương), tính liên tục và không thay đổi mục đích sử dụng trái pháp luật.

Quy trình thủ tục cấp GCNQSDĐ cho đất sử dụng ổn định không tranh chấp

Để được công nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng cần thực hiện thủ tục hành chính tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp huyện. Quy trình được quy định tại Nghị định 102/2024/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2024, bao gồm các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ và nộp đơn

Người sử dụng đất lập đơn đề nghị cấp GCNQSDĐ theo mẫu quy định, kèm theo các tài liệu chứng minh sử dụng ổn định như giấy tờ cũ (nếu có), biên bản xác nhận không tranh chấp của UBND xã/phường, ảnh chụp hiện trạng đất. Hồ sơ được nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc UBND cấp xã nếu ủy quyền. Thời gian xử lý bước này khoảng 3-5 ngày làm việc để kiểm tra tính hợp lệ.

• Đơn đề nghị cấp GCNQSDĐ (mẫu số 04a/ĐK theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT).
• Giấy tờ chứng minh sử dụng đất ổn định (xác nhận của chính quyền địa phương về thời gian sử dụng và không tranh chấp).
• Bản sao CMND/CCCD, sổ hộ khẩu của người sử dụng đất.
• Sơ đồ thửa đất hoặc trích lục bản đồ địa chính (nếu có).

Bước 2: Đo đạc, kiểm tra thực địa và niêm yết công khai

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ tổ chức đo đạc thửa đất nếu cần, kiểm tra thực địa để xác nhận tình trạng sử dụng ổn định và không tranh chấp. Sau đó, niêm yết công khai thông tin tại trụ sở UBND xã/phường trong 15 ngày để lấy ý kiến cộng đồng. Nếu có khiếu nại, sẽ giải quyết theo quy định; nếu không, chuyển sang bước tiếp theo. Bước này mất khoảng 20-30 ngày, đảm bảo tính minh bạch và công bằng.

Bước 3: Xét duyệt và cấp GCNQSDĐ

UBND cấp huyện xem xét hồ sơ, kiểm tra phù hợp quy hoạch sử dụng đất theo Quyết định của UBND cấp tỉnh. Nếu đủ điều kiện, cấp GCNQSDĐ và thu lệ phí (mức phí đo đạc từ 500.000 đồng đến 5.000.000 đồng tùy diện tích và địa bàn; lệ phí cấp giấy từ 100.000 đồng đến 500.000 đồng theo Thông tư 85/2019/TT-BTC). Thời gian toàn bộ quy trình không quá 30 ngày kể từ khi nhận hồ sơ hợp lệ, trừ trường hợp phức tạp.

Sau khi cấp, người sử dụng đất có đầy đủ quyền lợi như chuyển nhượng, cho thuê theo pháp luật.

Việc tuân thủ quy trình này giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp, tránh các rủi ro pháp lý như bị thu hồi đất hoặc mất quyền sử dụng. Đồng thời, nó góp phần ổn định trật tự quản lý đất đai, thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương.

Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.

Lưu ý: Nội dung trên được tổng hợp và biên soạn nhằm cung cấp thông tin tham khảo cho người đọc. Do quy định pháp luật, chính sách và dữ liệu có thể thay đổi theo thời gian, ACC không cam kết thông tin luôn chính xác hoặc cập nhật đầy đủ tại mọi thời điểm. Trường hợp cần áp dụng vào thực tế hoặc giải quyết vấn đề cụ thể, Quý khách vui lòng tham khảo ý kiến từ chuyên gia hoặc đơn vị tư vấn chuyên môn. Trường hợp phát hiện nội dung có sai sót, vui lòng phản hồi để ACC rà soát và cập nhật kịp thời.