Nhà có 4 anh em, một anh trai đầu và ba em gái, cha mẹ mất không có di chúc để lại di sản 1300 mét vuông đất, nhà nước thu hồi 200 mét vuông đất, tiền hỗ trợ đền bù người anh không thông báo cho ba người em, tự ký thỏa thuận với chủ đầu tư (Ủy ban nhân dân phường), sau đó số tiền này giao lại cho người con đang sử dụng nhà đất đó của người anh, khi phát hiện, ba người em làm đơn tố cáo hành vi đưa tiền hỗ trợ không đúng đối tượng, thanh tra kết luận và kiểm điểm chủ tịch phường, buộc thu hồi tiền đền bù ghi trên, đồng thời, ba chị em khởi kiện ra tòa yêu cầu chia di sản theo pháp luật, lúc này, ba chị em mới phát hiện: 1. Anh trai tự ý cho cháu gái xây nhà trên di sản thừa kế của cha mẹ để lại, 2. Diện tích đất 1300 mét vuông sau khi thu hồi 200 mét vuông chỉ còn lại 670 mét vuông, diện tích đất bị mất 430 mét vuông không có lý do, tòa gửi công văn đề nghị phường trả lời bằng văn bản nguyên nhân đất của gia đình ông bị mất, sau thời gian xác minh, Ủy ban nhân dân thị xã trả lời như sau: qua các thời kỳ chuyển cơ quan, nên hồ sơ giao đất theo Nghị định 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ bị thất lạc, nên hiện nay không cung cấp tài liệu, giấy tờ liên quan đến thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ, kết luận đất mất là do sai sót trong quá trình đo vẽ trước đây, kết luận này có phải chủ quan bởi diện tích đất mất do sai số trên 30% là không thể chấp nhận, đất cha mẹ để lại giáp ranh đất người anh, khi tòa đo đạc, ba người em chỉ ranh giới ngay phần đất của con gái người anh để đo, nhưng người này không chấp nhận, nguyên nhân chính là người anh cả lén làm sổ cho con gái chồng lên diện tích đất cha mẹ để lại dẫn đến hiện trạng đất bị mất, nội dung trên cho thấy chính quyền địa phương thiếu trách nhiệm quản lý đất đai, quản lý hồ sơ, vậy theo nội dung này, ba người em phải làm gì, các bước tiếp theo để lấy lại phần đất bị người anh lấy làm sổ cho con gái?

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất

Trong trường hợp đất đai bị anh trai chiếm dụng và làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho con gái mình, cần xác định nguồn gốc đất ban đầu. Nếu đất thuộc sở hữu chung của gia đình (thừa kế từ cha mẹ hoặc tài sản chung), quyền sử dụng đất được bảo vệ theo quy định tại Luật đất đai 2024.

Việc anh trai tự ý làm sổ đỏ cho con gái có thể bị coi là hành vi chiếm đoạt trái pháp luật nếu không có sự đồng ý của các đồng thừa kế, dẫn đến giấy chứng nhận có thể bị hủy theo Điều 152 Luật Đất đai 2024. Bạn cần kiểm tra xem đất có thuộc diện tranh chấp thừa kế theo Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 650 về thừa kế theo pháp luật) hay không, vì nếu anh trai đã tặng cho hoặc chuyển nhượng trái phép, quyền lợi của bạn vẫn được khôi phục nếu chứng minh được phần di sản hợp pháp.

Quyền lợi của người bị chiếm đất

Là em út hoặc đồng thừa kế, bạn có quyền yêu cầu chia thừa kế hoặc đòi lại phần đất tương ứng nếu chứng minh được đất là tài sản chung. Theo Điều 163 Bộ luật Dân sự 2015, quyền sở hữu và sử dụng đất không thể bị tước đoạt mà không có cơ sở pháp lý. Nếu anh trai đã làm sổ đỏ cho con gái dựa trên giấy tờ giả mạo hoặc không có sự đồng ý, bạn có thể khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015.

Tranh chấp về quyền sử dụng đất không áp dụng thời hiệu khởi kiện theo Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015. Lưu ý, nếu đất đã được sử dụng ổn định lâu dài bởi bên nhận sổ đỏ, tòa có thể xem xét bồi thường thay vì thu hồi trực tiếp.

Quy trình đòi lại đất

Để đòi lại đất, bạn cần thực hiện theo các bước sau đây, dựa trên Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Bước 1: Thu thập chứng cứ và hòa giải

Trước tiên, thu thập các giấy tờ chứng minh quyền lợi của bạn như giấy khai sinh chứng minh quan hệ thừa kế, di chúc (nếu có), hoặc biên bản họp gia đình về phân chia tài sản. Sau đó, gửi đơn khiếu nại đến UBND cấp xã/phường nơi có đất để hòa giải tranh chấp theo Điều 235 Luật Đất đai 2024 . Quy trình hòa giải phải được ghi biên bản có chữ ký các bên, và nếu thất bại, biên bản này là cơ sở để khởi kiện. Thời gian hòa giải thường không quá 45 ngày, giúp tiết kiệm chi phí và tránh kiện tụng kéo dài.

Bước 2: Khởi kiện tại tòa án

Nếu hòa giải không thành, nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất theo Điều 35 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Đơn cần nêu rõ yêu cầu hủy sổ đỏ của bên kia và công nhận quyền sử dụng đất của bạn. Tạm ứng án phí được xác định theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, căn cứ vào giá trị quyền sử dụng đất tranh chấp. Tòa sẽ thụ lý trong 5 ngày làm việc và mở phiên hòa giải lần hai trước khi xét xử, thời gian toàn bộ vụ việc có thể kéo dài 4-6 tháng.

Bước 3: Thi hành án và đăng ký lại sổ đỏ

Sau khi có bản án có hiệu lực, yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự thực hiện theo Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi 2014). Nếu thắng kiện, bạn nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai để cấp lại sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024. Hồ sơ bao gồm:

• Bản án có hiệu lực của tòa án.
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất gốc (hợp đồng tặng cho, thừa kế).
• CMND/CCCD và sổ hộ khẩu của bạn.
• Biên bản hòa giải thất bại (nếu có).

Quy trình này mất khoảng 30 ngày, phí cấp sổ đỏ khoảng 100.000 đồng đến 500.000 đồng tùy diện tích.

Việc tuân thủ quy trình pháp lý giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp, tránh rủi ro mất đất vĩnh viễn và giảm thiểu chi phí tranh chấp. Đồng thời, đảm bảo tính minh bạch trong phân chia tài sản gia đình, góp phần duy trì hòa khí lâu dài. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.

Lưu ý: Nội dung trên được tổng hợp và biên soạn nhằm cung cấp thông tin tham khảo cho người đọc. Do quy định pháp luật, chính sách và dữ liệu có thể thay đổi theo thời gian, ACC không cam kết thông tin luôn chính xác hoặc cập nhật đầy đủ tại mọi thời điểm. Trường hợp cần áp dụng vào thực tế hoặc giải quyết vấn đề cụ thể, Quý khách vui lòng tham khảo ý kiến từ chuyên gia hoặc đơn vị tư vấn chuyên môn. Trường hợp phát hiện nội dung có sai sót, vui lòng phản hồi để ACC rà soát và cập nhật kịp thời.