Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, chúng tôi xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau:
1. Cơ sở pháp lý về giá đất tính thuế tại Việt Nam
Theo quy định tại Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2025) và Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 (sửa đổi, bổ sung năm 2024), giá đất tính thuế là giá đất do Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh ban hành dưới dạng bảng giá đất. Bảng giá này được sử dụng làm cơ sở để tính các loại thuế liên quan đến đất đai, bao gồm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (đất ở), lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng. Cụ thể, Điều 257 Luật Đất đai 2024 quy định bảng giá đất cũ (theo Luật Đất đai 2013) tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025, trừ trường hợp UBND tỉnh điều chỉnh cho phù hợp với thực tế địa phương.
Tại Thanh Hóa, bảng giá đất hiện hành được ban hành bởi Quyết định số 01/2024/QĐ-UBND ngày 15/01/2024 của UBND tỉnh Thanh Hóa, áp dụng từ năm 2020 đến 2024 và được gia hạn đến hết 2025 theo hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Giá đất được phân loại theo vị trí (vị trí 1, 2, 3, 4), loại đất (đất ở đô thị, đất ở nông thôn) và khu vực hành chính (thành phố Thanh Hóa, các huyện như Hoằng Hóa, Đông Sơn…).
Ví dụ, đất ở đô thị tại vị trí 1 ở phường Đông Hải (TP. Thanh Hóa) có giá khoảng 25-30 triệu đồng/m², trong khi đất nông thôn tại huyện Thọ Xuân chỉ khoảng 5-10 triệu đồng/m². Những mức giá này được xây dựng dựa trên phương pháp so sánh, thu nhập và thặng dư, nhưng chủ yếu dựa vào dữ liệu thống kê từ cơ quan nhà nước, không phải giao dịch thị trường thực tế.
2. So sánh giá đất tính thuế với giá thị trường thực tế tại Thanh Hóa
Trên thực tế, giá đất tính thuế tại Thanh Hóa thường thấp hơn đáng kể so với giá thị trường, chứ không cao hơn như một số thông tin lan truyền. Theo báo cáo của Bộ Tài chính và các nguồn phân tích thị trường bất động sản năm 2025, bảng giá đất nhà nước chỉ đạt khoảng 30-50% giá giao dịch thực tế, tùy khu vực. Tại Thanh Hóa, sự chênh lệch này càng rõ nét do tốc độ đô thị hóa nhanh chóng và các dự án hạ tầng lớn như cao tốc Bắc – Nam, khu kinh tế Nghi Sơn.
Cụ thể, theo dữ liệu từ các sàn giao dịch bất động sản địa phương (như Batdongsan.com.vn và các báo cáo của Sở Xây dựng Thanh Hóa tháng 9/2025), giá đất ở đô thị TP. Thanh Hóa dao động từ 40-80 triệu đồng/m² (vị trí trung tâm), trong khi bảng giá đất chỉ 20-35 triệu đồng/m².
Ở khu vực ven biển Hoằng Hóa, giá thị trường lên đến 50-100 triệu đồng/m² nhờ du lịch, nhưng giá tính thuế chỉ 15-25 triệu đồng/m². Tại các huyện miền núi như Mường Lát, chênh lệch nhỏ hơn (thị trường 10-20 triệu đồng/m² so với bảng giá 8-15 triệu đồng/m²), nhưng tổng thể, giá thuế thấp hơn giúp giảm gánh nặng tài chính cho người dân khi nộp thuế hàng năm hoặc chuyển nhượng.
Lý do chính là bảng giá đất được "khung hóa" bởi khung giá của Chính phủ (Nghị định 96/2019/NĐ-CP, gia hạn đến 2025), nhằm đảm bảo tính khả thi và tránh lạm thu. Tuy nhiên, điều này dẫn đến tình trạng "hai giá" (giá nhà nước và giá thị trường), gây khó khăn trong quản lý đầu cơ và thất thu ngân sách. Các chuyên gia từ Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM nhận định, từ năm 2026, bảng giá đất mới sẽ sát thực tế hơn, có thể tăng 20-50% tại Thanh Hóa để khắc phục bất cập.
3. Tác động của việc áp dụng giá đất tính thuế thấp hơn thực tế
Việc giá đất tính thuế thấp hơn thị trường mang lại lợi ích trực tiếp cho người sử dụng đất tại Thanh Hóa, đặc biệt là hộ gia đình và cá nhân. Khi tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hàng năm (theo Điều 4 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp), công thức là: Thuế phải nộp = Diện tích tính thuế × Giá đất × Thuế suất (0,03-0,15% tùy hạn mức). Với giá thấp, mức thuế hàng năm chỉ khoảng 100.000-500.000 đồng/năm cho thửa đất 100m² ở đô thị, giúp giảm chi phí duy trì quyền sử dụng đất.
Đối với chuyển nhượng, theo Điều 247 Luật Đất đai 2024, thu nhập chịu thuế TNCN được tính theo giá trong bảng giá đất (nếu thấp hơn hợp đồng), với thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng hoặc 25% trên thu nhập (tùy chọn). Lệ phí trước bạ cũng chỉ 0,5% trên giá bảng giá đất, giúp tiết kiệm hàng chục triệu đồng so với giá thực tế. Tuy nhiên, nếu kê khai giá hợp đồng thấp hơn bảng giá đất (dù hiếm xảy ra ở Thanh Hóa), cơ quan thuế sẽ điều chỉnh theo bảng giá, tránh trốn thuế (theo Nghị định 125/2020/NĐ-CP).
Giới thiệu về dịch vụ Thuế tại Công ty Luật ACC
ACC cung cấp dịch vụ liên quan đến thuế đa dạng , từ những việc vận hành hàng ngày đến các vấn đề pháp lý phức tạp.
Giải pháp Thuế toàn diện cho Doanh nghiệp:
– Tư vấn Thuế chuyên sâu: Cập nhật và áp dụng chuẩn xác các quy định về VAT, TNDN, TNCN, giúp doanh nghiệp luôn đi đúng luật.
– Đại diện làm việc với Cơ quan Thuế: Thay mặt doanh nghiệp giải trình, bảo vệ quyền lợi tối đa trong các đợt thanh tra, kiểm tra thuế.
– Hoàn thuế nhanh gọn: Xử lý hồ sơ hoàn thuế GTGT, dự án đầu tư chuyên nghiệp, giúp khơi thông dòng tiền bị ứ đọng.
– Tối ưu hóa số thuế phải nộp: Vận dụng thông minh các chính sách miễn, giảm và ưu đãi thuế để tiết kiệm chi phí hợp pháp.
💎 Tại sao chọn Luật ACC?
– Bảo vệ doanh nghiệp an toàn tuyệt đối trước rủi ro hậu kiểm.
– Đội ngũ chuyên gia xử lý hồ sơ quyết liệt, bám sát địa phương.
– Chi phí minh bạch: Hiệu quả vượt trội so với mức đầu tư.
Công ty Luật ACC sẵn sàng đồng hành cùng Anh/Chị để giải quyết vấn đề này một cách nhanh chóng và hiệu quả. Vui lòng liên hệ ngay để được hỗ trợ!
Để lại một bình luận