Xin chào mọi người, cảm ơn admin đã duyệt bài: Năm 2023 tôi có cho người ta vay 200 triệu có lãi suất và người ta thế chấp sổ cho tôi với hình thức mua bán sang nhượng, nhưng họ chỉ đóng lãi được 5 tháng đến tận bây giờ tôi yêu cầu họ giải quyết số tiền vay nhưng họ không có động thái gì, mặc dù bên tôi điện thoại yêu cầu họ về nói chuyện giải quyết từ năm 2024 đến nay họ vẫn không hợp tác, trong thời gian cuối năm 2023 chị gái của người đó tự ý xây nhà trên mảnh đất đó, và bây giờ bà ở trên đó mặc dù tôi vào nói chuyện bà kêu là không biết bà không vay đất của bà cũng có phần trong đó bà ở, nhưng sổ lúc sang nhượng cho tôi thì chỉ có tên vợ chồng người vay thôi, bây giờ tôi phải làm như thế nào với trường hợp này, mong các luật sư tư vấn giúp, tôi cảm ơn.

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, chúng tôi xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau:

1. Phân tích tính pháp lý của giao dịch vay và thế chấp

Hợp đồng vay tiền 200 triệu đồng giữa Anh/Chị và bên vay, kèm theo việc thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) thông qua hình thức chuyển nhượng QSDĐ, có thể được xem là một giao dịch giả tạo nhằm che giấu hợp đồng vay tài sản. Theo khoản 1 Điều 124 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015, nếu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được lập để che giấu hợp đồng vay, thì hợp đồng chuyển nhượng này vô hiệu, còn hợp đồng vay vẫn có hiệu lực, trừ khi vi phạm điều cấm của pháp luật.

Về lãi suất: nếu hợp đồng vay có thỏa thuận lãi suất nhưng không vượt quá giới hạn theo Điều 468 BLDS 2015 (tối đa 20%/năm của khoản vay), thì hợp đồng vay được coi là hợp pháp. Trường hợp chậm trả, bên vay có thể phải trả thêm lãi suất quá hạn tối đa bằng 150% lãi suất trong hạn theo khoản 5 Điều 466 BLDS 2015. Nếu bên vay không thanh toán nợ gốc và lãi, Anh/Chị có quyền khởi kiện để đòi nợ và yêu cầu xử lý tài sản thế chấp.

Việc chị gái của bên vay tự ý xây nhà trên đất đang thế chấp mà không có sự đồng ý của Anh/Chị có thể vi phạm nghĩa vụ của bên thế chấp. Theo khoản 7 Điều 320 BLDS 2015, bên thế chấp không được làm mất giá trị hoặc thay đổi hiện trạng tài sản thế chấp, cũng không được chuyển nhượng, xây dựng trên tài sản thế chấp nếu không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Hành vi này có thể bị coi là vi phạm nghĩa vụ và gây cản trở việc xử lý tài sản thế chấp.

2. Xác định quyền lợi của Anh/Chị đối với tài sản thế chấp

Theo thông tin Anh/Chị cung cấp, Giấy chứng nhận QSDĐ đã được sang tên cho Anh/Chị. Tuy nhiên, nếu việc sang tên này chỉ nhằm bảo đảm khoản vay (giao dịch giả tạo), thì về bản chất Anh/Chị không phải chủ sở hữu mà chỉ có quyền nhận thế chấp. Trong trường hợp này, Anh/Chị có quyền:

• Yêu cầu bên vay thực hiện nghĩa vụ trả nợ (gốc và lãi) theo hợp đồng vay.
• Nếu bên vay không thực hiện nghĩa vụ, Anh/Chị có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu do giả tạo, đồng thời yêu cầu xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ theo Điều 309 BLDS 2015.

Đối với công trình xây dựng trái phép của chị gái bên vay, Anh/Chị có thể yêu cầu Tòa án xem xét quyền lợi của bên thứ ba theo khoản 2 Điều 325 BLDS 2015. Nếu chị gái biết hoặc buộc phải biết đất đang thế chấp mà vẫn xây dựng, thì công trình không được pháp luật bảo vệ và có thể bị xử lý cùng QSDĐ khi phát mại. Ngoài ra, theo Luật Đất đai hiện hành (2013, sửa đổi 2018; Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 01/01/2025), đất có tranh chấp hoặc bị thay đổi hiện trạng (như xây dựng công trình) sẽ gây khó khăn trong việc xử lý khi thế chấp. Vì vậy, việc xác minh tình trạng pháp lý của thửa đất và công trình là cần thiết.

3. Hành vi của chị gái bên vay và hướng xử lý

Hành vi chị gái bên vay tự ý xây nhà trên đất đang thế chấp, đồng thời tuyên bố có quyền lợi trên đất, cần được xem xét kỹ lưỡng. Theo Giấy chứng nhận QSDĐ, đất chỉ đứng tên vợ chồng người vay, do đó tuyên bố của chị gái là không có cơ sở pháp lý, trừ khi bà cung cấp được chứng cứ chứng minh quyền sử dụng hợp pháp (ví dụ: đồng sở hữu, thừa kế, tặng cho). Nếu không có chứng cứ, bà được xem là bên thứ ba không ngay tình, và công trình xây dựng trái phép có thể bị xử lý cùng với QSDĐ khi phát mại.

Để bảo vệ quyền lợi, Anh/Chị cần:

• Thu thập chứng cứ về việc xây dựng trái phép (hình ảnh, biên bản chính quyền địa phương).
• Yêu cầu UBND cấp xã xác minh hành vi xây dựng không phép. Việc xử phạt và cưỡng chế tháo dỡ công trình trái phép hiện được quy định chi tiết tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng.
• Khởi kiện tại Tòa án để yêu cầu tuyên bố công trình xây dựng trái phép, đồng thời bảo vệ quyền lợi của Anh/Chị trong việc xử lý tài sản thế chấp.

Công ty Luật ACC sẵn sàng đồng hành cùng Anh/Chị để giải quyết vấn đề này một cách nhanh chóng và hiệu quả. Vui lòng liên hệ ngay để được hỗ trợ!