Giảm hạn mức đất ở khi tách thửa, xử lý diện tích tăng thêm?
Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.
1. Giảm hạn mức đất ở khi tách thửa
Căn cứ khoản 1 và khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai năm 2024, việc tách thửa đối với đất ở (đất thổ cư) chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:
Thứ nhất, thửa đất phải đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai, bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.
Thứ hai, thửa đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng theo giấy chứng nhận đã được cấp.
Thứ ba, đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp có tranh chấp nhưng đã xác định rõ phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích còn lại không tranh chấp vẫn được xem xét tách thửa.
Thứ tư, việc tách thửa phải bảo đảm có lối đi hợp pháp, kết nối với hệ thống giao thông công cộng hiện có, đồng thời đáp ứng yêu cầu hợp lý về cấp nước, thoát nước và các nhu cầu thiết yếu khác. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích đất ở hoặc đất có đất ở để làm lối đi chung thì không phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích này.
Thứ năm, các thửa đất hình thành sau khi tách phải đáp ứng diện tích tối thiểu theo loại đất đang sử dụng, theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Nếu thửa đất sau khi tách có diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu cho phép thì phải đồng thời thực hiện thủ tục hợp thửa với thửa đất liền kề.
Thứ sáu, trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, việc tách thửa phải được thực hiện sao cho diện tích thửa đất sau khi tách không nhỏ hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Riêng đối với thửa đất có cả đất ở và đất khác thì không bắt buộc phải tách thửa khi chuyển mục đích, trừ khi người sử dụng đất có nhu cầu.
Cuối cùng, đối với trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án mà việc phân chia không đáp ứng điều kiện về diện tích, kích thước theo quy định thì không được thực hiện tách thửa.
2. Xử lý diện tích tăng thêm khi tách thửa
Xử lý diện tích tăng thêm khi tách thửa theo Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực 01/08/2024) phụ thuộc vào nguồn gốc tăng, thường được cấp đổi Giấy chứng nhận cho toàn bộ thửa đất, xác định diện tích theo số liệu đo đạc thực tế nếu ranh giới không đổi, và có thể phải nộp thuế, tiền sử dụng đất tùy trường hợp. Nếu diện tích tăng thêm do nhận chuyển quyền hợp pháp, sẽ cấp sổ cho toàn bộ đất sử dụng, chỉnh lý sổ cũ; nếu không rõ nguồn gốc nhưng đủ điều kiện, vẫn cấp sổ.
Quy trình tách thửa đất ở và xử lý hạn mức, diện tích tăng thêm
Ngày 23/6/2025, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã ban hành Quyết định số 2304/QĐ-BNNMT về việc công bố các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi quản lý nhà nước của Bộ.
Theo quy định mới, kể từ ngày 01/7/2025, thủ tục tách thửa và hợp thửa đất được thực hiện theo trình tự như sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại một trong các cơ quan có thẩm quyền trên địa bàn cấp tỉnh, bao gồm Trung tâm Phục vụ hành chính công, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Khi nộp hồ sơ, người yêu cầu có thể lựa chọn nộp bản sao và xuất trình bản chính để đối chiếu; hoặc nộp bản chính; hoặc nộp bản sao đã được công chứng, chứng thực. Trường hợp nộp hồ sơ trực tuyến, các giấy tờ phải được số hóa từ bản chính hoặc bản sao đã được công chứng, chứng thực.
Đối với trường hợp thực hiện xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp, người nộp hồ sơ phải nộp bản gốc Giấy chứng nhận. Nếu hồ sơ được nộp bằng bản sao hoặc bản số hóa, khi nhận kết quả giải quyết thủ tục hành chính, người yêu cầu phải xuất trình bản chính các giấy tờ trong thành phần hồ sơ theo quy định, trừ một số giấy tờ đặc thù như giấy phép xây dựng, quyết định đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư hoặc các quyết định phê duyệt quy hoạch xây dựng.
Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ
Cơ quan tiếp nhận có trách nhiệm kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ. Trường hợp hồ sơ hợp lệ, cơ quan tiếp nhận cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, hồ sơ sẽ được trả lại kèm theo Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện.
Đối với hồ sơ tiếp nhận tại Trung tâm Phục vụ hành chính công, sau khi tiếp nhận sẽ được chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để giải quyết theo thẩm quyền.
Bước 3: Giải quyết hồ sơ
Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tiến hành kiểm tra hồ sơ, đối chiếu thông tin về người sử dụng đất, ranh giới, diện tích và loại đất của các thửa đất trên hồ sơ địa chính lưu trữ, đồng thời căn cứ Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 để xác định điều kiện tách thửa hoặc hợp thửa.
Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện theo quy định, hoặc Giấy chứng nhận đã cấp không có sơ đồ thửa đất, hoặc sơ đồ thiếu kích thước, diện tích không thống nhất, thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, cơ quan đăng ký đất đai trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do cho người sử dụng đất.
Nếu hồ sơ đáp ứng đầy đủ điều kiện, trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện tách thửa, hợp thửa vào Đơn đề nghị và Bản vẽ tách thửa, hợp thửa (trừ trường hợp bản vẽ do cơ quan đăng ký đất đai thực hiện), làm cơ sở để hoàn tất thủ tục đăng ký và cấp Giấy chứng nhận cho các thửa đất sau khi tách hoặc hợp thửa.
Đối với trường hợp tách thửa hoặc hợp thửa mà không làm thay đổi người sử dụng đất, cơ quan đăng ký đất đai thực hiện chỉnh lý, cập nhật biến động hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai, đồng thời cấp và trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất. Trường hợp có thay đổi người sử dụng đất thì phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật.
Giới thiệu về dịch vụ Tư vấn Luật Đất đai tại Công ty Luật ACC
ACC cung cấp dịch vụ tư vấn luật đất đai toàn diện, từ các thủ tục hành chính cơ bản đến xử lý tranh chấp phức tạp, đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho cá nhân và doanh nghiệp.
Giải pháp pháp lý đất đai toàn diện:
– Tư vấn pháp lý chuyên sâu: Hướng dẫn chi tiết các quy định về quyền sử dụng đất, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cấp sổ đỏ… giúp khách hàng thực hiện đúng luật và hạn chế rủi ro.
– Soạn thảo & kiểm tra hồ sơ: Hỗ trợ chuẩn bị hợp đồng, giấy tờ pháp lý liên quan đến đất đai chặt chẽ, đảm bảo tính pháp lý và tránh tranh chấp phát sinh.
– Đại diện làm việc với cơ quan Nhà nước: Thay mặt khách hàng xử lý thủ tục hành chính, giải quyết vướng mắc về cấp giấy chứng nhận, sang tên, tách thửa…
– Giải quyết tranh chấp đất đai: Tư vấn chiến lược, thu thập chứng cứ và đại diện tham gia đàm phán hoặc tố tụng nhằm bảo vệ quyền lợi tối đa.
– Tối ưu phương án pháp lý: Đưa ra giải pháp phù hợp giúp tiết kiệm thời gian, chi phí và đảm bảo hiệu quả lâu dài trong sử dụng đất.
💎 Tại sao chọn Luật ACC?
– Am hiểu thực tiễn pháp lý địa phương, xử lý hồ sơ nhanh và chính xác.
– Đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, theo sát từng vụ việc.
– Chi phí rõ ràng, tối ưu theo từng nhu cầu cụ thể.
Việc tuân thủ quy định về giảm hạn mức và xử lý diện tích tăng thêm khi tách thửa giúp tránh tranh chấp pháp lý, đảm bảo quyền lợi sử dụng đất bền vững và tối ưu hóa giá trị tài sản. Đồng thời, tránh các khoản phạt không đáng có, góp phần vào quản lý đất đai hiệu quả theo pháp luật hiện hành. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.
Để lại một bình luận