Chào các anh chị, cho em xin trình bày vấn đề này: Cách đây 10 năm, em có mua một căn nhà, lúc mua vì nhà có sẵn và cũng không ai tranh chấp gì nên em cũng không đo đạc lại, bên cạnh nhà em có một lô đất trống, sau đó khoảng 1 năm có một nhà đến mua lô đất đó. Khi mua, họ không đo đạc đất, 5 năm sau khi mua, họ đến xây nhà, đo đạc đất thì bảo thiếu đất và nói gia đình em lấn sang nhà họ, họ kiện tụng, sau đó tòa bảo tự hòa giải. Gia đình em đồng ý mua lại phần đất lấn đó, trả tiền cho họ, nhưng lúc đưa hồ sơ lên để tách hợp thửa (nhập phần đất mình mua vào sổ mình) thì cơ quan chức năng bảo là diện tích không đủ nên không làm được, em có qua nói chuyện đàng hoàng và bảo thôi chuyện đã rồi, nhà em cũng không cố tình lấn chiếm gì, em mua nó đã có sẵn vậy rồi, để ít năm sửa nhà, em đập xuống xây lại trả phần đất đó lại thì họ cũng đồng ý. Tự nhiên nay họ đến đòi em phải trả tiền thuê phần đất lấn đó, một năm 2 triệu đồng, em thấy vô lý quá và không đồng ý vì lỗi cũng không phải em cố tình, bên họ cũng có lỗi mua sau không đo đạc, phần lấn chỉ mấy phân thôi. Cho em lời khuyên.

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Quyền sở hữu và bảo vệ tài sản đất đai

Theo Bộ luật Dân sự 2015, quyền sở hữu đối với đất đai được bảo vệ nghiêm ngặt, bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản (Điều 158). Nếu hàng xóm lấn chiếm một phần nhỏ đất (như "mấy phân" – đơn vị đo lường nhỏ, thường chỉ vài cm), chủ sở hữu có quyền yêu cầu chấm dứt hành vi xâm phạm và khôi phục tình trạng ban đầu mà không phải trả bất kỳ khoản tiền thuê nào, trừ khi có thỏa thuận hợp pháp trước đó.

Việc đòi tiền thuê cho phần đất lấn chiếm là không có cơ sở pháp lý nếu không chứng minh được quyền sử dụng hợp pháp của bên kia, vì đất đai thuộc quyền quản lý của Nhà nước và chỉ cấp quyền sử dụng cho cá nhân theo Luật Đất đai 2024. Chủ sở hữu cần kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) để xác định ranh giới chính xác, tránh để tranh chấp nhỏ leo thang thành kiện tụng kéo dài.

Xử lý tranh chấp ranh giới đất

Tranh chấp về ranh giới đất, lối đi hoặc sử dụng đất được quy định tại Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015 về ranh giới giữa các bất động sản, nơi chủ sở hữu có quyền yêu cầu tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định lại ranh giới dựa trên hồ sơ địa chính và đo đạc thực tế. Nếu phần lấn chiếm chỉ "mấy phân", có thể giải quyết hòa giải tại UBND cấp xã trước khi đưa ra tòa án nhân dân cấp quận/huyện.

Bên đòi tiền thuê phải chứng minh quyền lợi hợp pháp của mình; ngược lại, chủ sở hữu có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu hành vi lấn chiếm gây ảnh hưởng (Điều 166). Không nên tự ý trả tiền để tránh tạo tiền lệ pháp lý bất lợi, mà cần thu thập chứng cứ như ảnh chụp, biên bản đo đạc cũ để bảo vệ quyền lợi.

Quy trình giải quyết tranh chấp

Bước 1: Hòa giải tại cơ sở

Liên hệ UBND xã/phường nơi đất tọa lạc để tổ chức hòa giải giữa hai bên, theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2024. Quy trình này miễn phí, giúp xác định ranh giới qua đo đạc sơ bộ và biên bản hòa giải. Nếu thành công, hai bên ký biên bản và thực hiện ngay; nếu thất bại, biên bản sẽ là cơ sở cho bước tiếp theo. Thời gian thường kéo dài 15-30 ngày, tránh kiện tụng tốn kém.

Bước 2: Khởi kiện tại tòa án

Nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp quận/huyện theo Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 (Điều 26), yêu cầu xác định ranh giới và chấm dứt lấn chiếm. Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:

• Đơn khởi kiện (mẫu theo quy định).
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gốc.
• Chứng cứ lấn chiếm (ảnh, video, biên bản đo đạc).
• Biên bản hòa giải không thành tại UBND.

Án phí sơ thẩm đối với vụ án không có giá ngạch là 300.000 đồng; nếu có giá ngạch thì tính theo tỷ lệ phần trăm giá trị tài sản tranh chấp. Tòa án sẽ chỉ định đo đạc độc lập và phán quyết dựa trên pháp luật, thời gian xét xử sơ thẩm khoảng 4-6 tháng.

Bước 3: Thi hành án

Sau bản án có hiệu lực, yêu cầu Chi cục Thi hành án dân sự thực hiện cưỡng chế nếu bên kia không tự nguyện (Luật Thi hành án dân sự 2008, sửa đổi 2014). Chi phí thi hành án được xác định theo chi phí thực tế phát sinh theo quy định của Luật Thi hành án dân sự. Việc này đảm bảo quyền lợi được bảo vệ đầy đủ, tránh mất mát lâu dài.

Việc tuân thủ quy trình pháp lý giúp bảo vệ quyền sở hữu đất đai một cách bền vững, tránh thiệt hại kinh tế và tranh chấp kéo dài. Đồng thời, nó thúc đẩy mối quan hệ láng giềng hài hòa dựa trên pháp luật. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.

Lưu ý: Nội dung trên được tổng hợp và biên soạn nhằm cung cấp thông tin tham khảo cho người đọc. Do quy định pháp luật, chính sách và dữ liệu có thể thay đổi theo thời gian, ACC không cam kết thông tin luôn chính xác hoặc cập nhật đầy đủ tại mọi thời điểm. Trường hợp cần áp dụng vào thực tế hoặc giải quyết vấn đề cụ thể, Quý khách vui lòng tham khảo ý kiến từ chuyên gia hoặc đơn vị tư vấn chuyên môn. Trường hợp phát hiện nội dung có sai sót, vui lòng phản hồi để ACC rà soát và cập nhật kịp thời.