Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.
Căn cứ pháp lý để yêu cầu dỡ bỏ công trình lấn đất
Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu hoặc người sử dụng đất hợp pháp có quyền yêu cầu chấm dứt hành vi xâm phạm quyền sở hữu và quyền sử dụng đất. Cụ thể, Điều 162 quy định quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản; Điều 164 cho phép áp dụng biện pháp dân sự để bảo vệ quyền, như yêu cầu ngăn chặn, chấm dứt hành vi xâm phạm và khôi phục tình trạng ban đầu, bao gồm việc dỡ bỏ công trình xây dựng trái phép. Đồng thời, Luật Đất đai 2024 quy định quyền sử dụng đất bao gồm quyền chuyển nhượng, cho thuê và bảo vệ quyền lợi hợp pháp; Điều 12 cấm các hành vi lấn chiếm đất đai của người khác. Do đó, nếu hàng xóm lấn đất xây tường, Anh/Chị có cơ sở pháp lý để yêu cầu tòa án buộc dỡ bỏ công trình và bồi thường thiệt hại nếu có.
Điều kiện để khởi kiện đòi dỡ bỏ
Để vụ việc đủ điều kiện khởi kiện, Anh/Chị cần chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp và hành vi lấn chiếm thực tế xảy ra.
- Quyền sử dụng đất phải được công nhận qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc các giấy tờ hợp pháp khác theo Luật Đất đai 2024.
- Hành vi lấn đất phải được chứng minh bằng biên bản đo đạc, ảnh chụp, biên bản vi phạm hành chính hoặc xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Thời hiệu khởi kiện theo Bộ luật Dân sự 2015 là 3 năm kể từ ngày biết hoặc phải biết quyền lợi bị xâm phạm (Điều 159), nên cần hành động kịp thời để tránh hết thời hiệu.
Nếu đáp ứng các điều kiện trên, tòa án có thể chấp nhận yêu cầu dỡ bỏ tường và khôi phục ranh giới đất theo nguyên tắc bảo vệ quyền sở hữu hợp pháp.
Quy trình giải quyết tranh chấp và khởi kiện
Việc giải quyết tranh chấp đất đai lấn chiếm cần tuân thủ trình tự theo Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, bắt đầu từ hòa giải cơ sở trước khi khởi kiện.
Bước 1: Thu thập chứng cứ và yêu cầu hòa giải tại cơ sở
Anh/Chị cần thu thập đầy đủ hồ sơ chứng minh quyền sử dụng đất và hành vi lấn chiếm, sau đó gửi yêu cầu hòa giải đến Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã/phường nơi có đất tranh chấp. Quy trình hòa giải do Trưởng UBND xã/phường chủ trì, thời hạn không quá 45 ngày kể từ ngày nhận đơn. Nếu hòa giải thành công, các bên ký biên bản và thực hiện cam kết dỡ bỏ; nếu thất bại, biên bản hòa giải không thành là cơ sở để khởi kiện. Bước này giúp tiết kiệm thời gian và chi phí, đồng thời là điều kiện bắt buộc theo pháp luật.
Bước 2: Nộp đơn khởi kiện tại Tòa án
Sau khi hòa giải không thành, Anh/Chị nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân nơi có đất tranh chấp. Đơn phải nêu rõ yêu cầu dỡ bỏ công trình, khôi phục ranh giới và bồi thường (nếu có). Tòa án sẽ thụ lý trong 5 ngày làm việc, sau đó tổ chức hòa giải tại tòa; nếu không thành, tiến hành xét xử sơ thẩm trong thời hạn 4 tháng (có thể gia hạn). Trong quá trình tố tụng, tòa có thể áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời như cấm xây dựng thêm theo Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 (Điều 114).
Bước 3: Thi hành án và theo dõi thực hiện
Nếu bản án có hiệu lực yêu cầu dỡ bỏ, Anh/Chị có quyền yêu cầu thi hành án dân sự tại Chi cục Thi hành án dân sự cùng cấp. Thời hạn thi hành là 10 ngày kể từ khi nhận quyết định; nếu bên kia không tự nguyện, cơ quan thi hành án sẽ cưỡng chế dỡ bỏ công trình. Chi phí thi hành án do bên thua kiện chịu, nhưng Anh/Chị cần chuẩn bị tạm ứng án phí khoảng 200.000 đồng đến 500.000 đồng tùy giá trị tranh chấp.
Hồ sơ cần chuẩn bị để khởi kiện
- Đơn khởi kiện (theo mẫu của Tòa án, nêu rõ sự việc, yêu cầu và căn cứ pháp lý).
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp.
- Biên bản hòa giải không thành công tại UBND xã/phường.
- Chứng cứ chứng minh hành vi lấn chiếm (ảnh chụp, biên bản đo đạc ranh giới đất do cơ quan đo đạc thực hiện, biên bản vi phạm hành chính nếu có).
- Giấy tờ tùy thân của người khởi kiện (CMND/CCCD, hộ khẩu).
- Các tài liệu khác như hợp đồng mua bán đất hoặc xác nhận của hàng xóm nếu liên quan.
Áp dụng đúng quy trình giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp, tránh tranh chấp kéo dài và giảm thiểu thiệt hại kinh tế. Việc tuân thủ pháp luật không chỉ khôi phục quyền sử dụng đất mà còn duy trì mối quan hệ láng giềng hài hòa, đồng thời tránh các chế tài hành chính như phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung). Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.
Để lại một bình luận