Trường hợp tôi mua nhà của một công ty bất động sản và họ đã xuất hóa đơn GTGT đầy đủ, nhưng sau đó công ty này bị thanh tra và phát hiện có hành vi gian lận thuế dẫn đến việc hóa đơn của tôi bị coi là không hợp lệ, liệu điều này có ảnh hưởng đến việc cấp sổ hồng cho căn nhà của tôi và tôi có phải nộp lại số tiền thuế GTGT mà công ty kia đã chiếm đoạt của nhà nước không?

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Ảnh hưởng đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Khi công ty bất động sản (chủ đầu tư) bị phát hiện có hành vi gian lận thuế hoặc xuất hóa đơn điện tử không hợp pháp,quy trình cấp Sổ hồng cho người mua sẽ chịu những tác động pháp lý nhất định.

• Cơ sở pháp lý điều chỉnh: Áp dụng theo quy định tại Điều 135 và Điều 143 Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/08/2024), Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP về đăng ký đất đai,cấp Giấy chứng nhận.
• Tác động thực tế đến quy trình hành chính: Theo quy định, trong hồ sơ xin cấp Sổ hồng cho người mua nhà tại các dự án phát triển nhà ở, chủ đầu tư hoặc người mua phải nộp Hóa đơn GTGT (hoặc chứng từ nộp tiền) chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với bên bán. Nếu hóa đơn của công ty bất động sản bị cơ quan Thuế khoanh vùng vi phạm, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tạm dừng tiếp nhận hoặc tạm dừng trả kết quả để tiến hành xác minh chéo. Tuy nhiên, về mặt bản chất dân sự, nếu Hợp đồng mua bán đã được ký kết đúng thẩm quyền, dự án đã có quyết định giao đất, nghiệm thu phòng cháy chữa cháy và bàn giao thực tế theo đúng Luật Kinh doanh bất động sản 2023, quyền lợi hợp pháp của người mua vẫn được pháp luật bảo vệ. Sai phạm về thuế của chủ đầu tư là quan hệ pháp luật hành chính/hình sự riêng biệt giữa doanh nghiệp và Nhà nước, không làm vô hiệu hóa hợp đồng mua bán của người mua ngay lập tức, trừ trường hợp có kết luận của Tòa án về việc giao dịch này cấu thành hành vi lừa đảo hoặc thông đồng tẩu tán tài sản.

Trách nhiệm nộp lại tiền thuế giá trị gia tăng

Người mua nhà đất với tư cách là người tiêu dùng cuối cùng hoàn toàn được miễn trừ trách nhiệm pháp lý đối với các sai phạm tài chính do doanh nghiệp bất động sản gây ra.

Xem thêm: Trong quá trình sáp nhập hai công ty, các khoản lỗ lũy kế của công ty bị sáp nhập có được chuyển sang công ty mới để bù trừ thuế không?

• Nghĩa vụ nộp thuế thuộc về ai: Căn cứ theo Điều 15 và Điều 17 Luật Quản lý thuế 2019, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là người nộp thuế, có nghĩa vụ kê khai trung thực, trích nộp tiền thuế GTGT thu được từ khách hàng vào Ngân sách Nhà nước. Người mua chỉ là người chịu thuế, đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán tiền thuế GTGT được cấu thành trong tổng giá trị căn nhà thể hiện trên hợp đồng và các phiếu thu tiền.
• Xử lý chênh lệch và truy thu: Khi cơ quan quản lý phát hiện doanh nghiệp gian lận, chiếm đoạt tiền thuế, các quyết định truy thu tiền thuế, phạt chậm nộp (0,03%/ngày) hoặc xử phạt vi phạm hành chính từ 1 đến 3 lần số thuế trốn theo Nghị định 125/2020/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Nghị định 102/2021/NĐ-CP và Nghị định 41/2022/NĐ-CP) sẽ được ban hành và áp dụng trực tiếp đối với pháp nhân doanh nghiệp bất động sản cùng người đại diện theo pháp luật của công ty đó. Cơ quan Thuế hoàn toàn không có cơ sở pháp lý để ép buộc cá nhân người mua phải nộp lại hoặc nộp bổ sung bất kỳ khoản thuế GTGT nào mà họ đã thanh toán trước đó cho chủ đầu tư.

Quy trình 3 bước xử lý dành cho người mua khi hóa đơn của chủ đầu tư bị lỗi pháp lý năm 2026

Để tự bảo vệ quyền lợi và thúc đẩy tiến trình xin cấp Sổ hồng khi chủ đầu tư dính sai phạm về thuế, Anh/Chị cần thực hiện các bước sau:

Bước 1: Tập hợp dữ liệu chứng từ thanh toán và kiểm tra tình trạng pháp lý hóa đơn Anh/Chị tiến hành sao lục lại toàn bộ các bản gốc gồm: Hợp đồng mua bán nhà ở; Biên bản bàn giao nhà; các Phiếu thu tiền mặt hoặc Lệnh chuyển tiền ngân hàng (Ủy nhiệm chi) chứng minh dòng tiền thực tế đã chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư. Tiếp theo, Anh/Chị truy cập vào Hệ thống hóa đơn điện tử của Tổng cục Thuế để tra cứu trạng thái của các hóa đơn GTGT đã được cấp. Trường hợp hóa đơn hiển thị trạng thái "Người nộp thuế ngừng hoạt động" hoặc "Hóa đơn thuộc diện nghi vấn", Anh/Chị phải đóng gói toàn bộ bộ chứng từ thanh toán thực tế này để làm văn bản giải trình lý do khách quan.

Bước 2: Gửi văn bản kiến nghị và làm việc với Văn phòng Đăng ký đất đai Anh/Chị lập đơn giải trình gửi đến Văn phòng Đăng ký đất đai cấp tỉnh/thành phố (nơi quản lý hồ sơ dự án). Trong văn bản, Anh/Chị cần viện dẫn rõ bản thân là bên mua ngay tình, đã hoàn thành 100% nghĩa vụ tài chính theo giá trị hợp đồng bao gồm cả thuế GTGT cho chủ đầu tư, kèm theo các chứng từ dòng tiền tại Bước 1. Anh/Chị kiến nghị cơ quan đăng ký đất đai xem xét cấp Sổ hồng dựa trên cơ sở Hợp đồng mua bán và Biên bản bàn giao nhà hợp pháp, đề xuất tách bạch sai phạm thuế của chủ đầu tư để cơ quan Thuế và cơ quan Công an xử lý độc lập, tránh gây nghẽn quyền lợi an cư của người dân.

Xem thêm: Một khoản tiền thưởng hiệu suất được chi trả cho nhân viên vào đầu năm sau nhưng căn cứ trên kết quả kinh doanh năm trước, vậy khoản này được tính chi phí thuế TNDN ở năm nào?

Bước 3: Thực hiện thủ tục khởi kiện dân sự đòi bồi thường nếu phát sinh thiệt hại Trong trường hợp cơ quan chức năng ra văn bản thông báo chính thức từ chối cấp Sổ hồng cho căn nhà do hóa đơn của chủ đầu tư không hợp pháp và doanh nghiệp đóng cửa, không hợp tác xử lý, Anh/Chị cần nhanh chóng nộp đơn khởi kiện vụ án dân sự tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ bàn giao giấy tờ, bồi thường toàn bộ các thiệt hại thực tế phát sinh (bao gồm chi phí giảm sút giá trị tài sản, các tổn thất tài chính do không thể thế chấp, chuyển nhượng nhà đất năm 2026).

Việc tuân thủ đúng quy định pháp luật về giao dịch bất động sản giúp bảo vệ quyền sở hữu lâu dài và tránh rủi ro tranh chấp thuế. Đồng thời, kiểm tra kỹ hóa đơn và hợp đồng trước khi ký kết sẽ giảm thiểu các vấn đề phát sinh sau này. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.