Tôi nghe nói có thể làm hợp đồng đặt cọc với điều kiện kiểm tra quy hoạch, vậy mẫu điều kiện đó nên ghi thế nào để tránh rủi ro?

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Ý nghĩa của điều kiện kiểm tra quy hoạch trong hợp đồng đặt cọc

Điều kiện kiểm tra quy hoạch là một điều khoản bảo vệ quyền lợi bên mua trong hợp đồng đặt cọc bất động sản, cho phép bên mua xác minh tình trạng pháp lý và quy hoạch sử dụng đất trước khi thực hiện nghĩa vụ chính (như ký hợp đồng mua bán). Theo Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, và các bên có quyền thỏa thuận các điều kiện để tránh rủi ro. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng quy định hợp đồng phải đảm bảo tính minh bạch, giúp bên mua tránh mua phải bất động sản không phù hợp quy hoạch đô thị hoặc sử dụng đất, dẫn đến mất quyền lợi hoặc tranh chấp sau này.

Cách ghi mẫu điều kiện kiểm tra quy hoạch

Để điều khoản này có hiệu lực pháp lý và dễ thực thi, cần ghi rõ ràng, cụ thể, tránh mơ hồ. Mẫu điều kiện nên được đặt trong phần "Điều kiện thực hiện hợp đồng" hoặc "Điều khoản bảo đảm", với nội dung sau (có thể điều chỉnh phù hợp với từng trường hợp cụ thể):

Xem thêm: Khi làm thủ tục sang tên, bên bán không chịu giao sổ gốc thì có cách nào xử lý không ạ?

• Thời hạn kiểm tra: Bên mua có quyền kiểm tra quy hoạch trong thời hạn [số ngày, ví dụ: 15 ngày] kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc. Trong thời gian này, bên bán cam kết cung cấp đầy đủ thông tin và hỗ trợ bên mua tiếp cận cơ quan nhà nước có thẩm quyền (như Sở Xây dựng hoặc UBND cấp tỉnh/thành phố) để xác minh quy hoạch sử dụng đất theo Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch 1/500 của bất động sản tại [địa chỉ cụ thể].
• Nội dung kiểm tra: Quy hoạch phải phù hợp với mục đích sử dụng đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và không thuộc diện thu hồi, giải tỏa hoặc hạn chế xây dựng theo quy định pháp luật. Nếu kết quả kiểm tra cho thấy quy hoạch không phù hợp (ví dụ: đất nông nghiệp không được phép chuyển đổi thành đất ở), bên mua có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không chịu trách nhiệm bồi thường.
• Hậu quả nếu không đạt: Trong trường hợp quy hoạch không đáp ứng, bên bán phải hoàn trả toàn bộ số tiền đặt cọc [số tiền cụ thể, ví dụ: 100.000.000 đồng] cho bên mua trong thời hạn [số ngày, ví dụ: 03 ngày] kể từ ngày bên mua thông báo kết quả kiểm tra bằng văn bản. Nếu bên bán vi phạm, bên mua có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại theo Bộ luật Dân sự 2015, bao gồm chi phí kiểm tra và lãi suất chậm trả (tối thiểu 50% mức lãi suất cơ bản của Ngân hàng Nhà nước).

Điều khoản này cần được công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015 để tăng tính ràng buộc pháp lý.

Lưu ý tránh rủi ro khi áp dụng điều kiện

Để giảm thiểu rủi ro tranh chấp, các bên nên:

• Thu thập hồ sơ quy hoạch ban đầu từ bên bán trước khi ký đặt cọc, bao gồm bản sao Quyết định phê duyệt quy hoạch và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Chỉ định bên thứ ba độc lập (như luật sư hoặc công ty tư vấn bất động sản) thực hiện kiểm tra để đảm bảo tính khách quan.
• Tránh ghi điều kiện chung chung như "kiểm tra quy hoạch" mà không chỉ rõ thời hạn và hậu quả, vì có thể dẫn đến tranh chấp về giải thích hợp đồng theo Điều 406 Bộ luật Dân sự 2015.
• Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nếu bất động sản thuộc dự án, bên bán phải cung cấp thông tin quy hoạch chính xác; vi phạm có thể bị phạt hành chính từ 60.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Việc ghi rõ điều kiện kiểm tra quy hoạch giúp bảo vệ quyền lợi bên mua, tránh rủi ro pháp lý và tài chính, đồng thời thúc đẩy giao dịch bất động sản minh bạch. Tuân thủ các quy định này không chỉ giảm thiểu tranh chấp mà còn đảm bảo hợp đồng có giá trị thực thi cao trước tòa án. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công ty Luật ACC.