Các anh chị cho em hỏi là tháng 11 năm 2024 nhà em bán một nửa đất bằng giấy viết tay không có công chứng thì có hủy được không? Giờ họ đòi đồng sở hữu trong sổ thì có từ chối được không?

Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.

Tính hợp pháp của hợp đồng mua bán đất viết tay không công chứng

Hợp đồng mua bán đất viết tay không được công chứng hoặc chứng thực về nguyên tắc là vi phạm điều kiện về hình thức và có nguy cơ bị Tòa án tuyên vô hiệu, trừ trường hợp đủ điều kiện được công nhận hiệu lực theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.

Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Luật Đất đai 2013 (Điều 188) yêu cầu hợp đồng phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã. Hợp đồng không đủ điều kiện để thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất và có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu khi có yêu cầu.

Điều kiện để hủy hợp đồng

Để hủy hợp đồng vô hiệu như trên, cần đáp ứng các điều kiện sau:

• Hợp đồng vi phạm quy định về hình thức theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, thuộc trường hợp giao dịch vô hiệu tương đối.
• Các bên chưa thực hiện việc chuyển giao đất đai hoặc đăng ký quyền sở hữu, tránh tình trạng đã có thay đổi thực tế.
• Không có yếu tố lừa dối, đe dọa hoặc vi phạm đạo đức xã hội theo Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015, vì nếu có, hợp đồng vẫn vô hiệu nhưng có thể phát sinh trách nhiệm bồi thường.
• Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu do vi phạm hình thức là 02 năm kể từ ngày xác lập giao dịch, theo Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015.

Quy trình hủy hợp đồng

Bước 1: Thỏa thuận giữa các bên

Các bên liên quan (bên mua và bên bán) nên họp mặt để thống nhất hủy hợp đồng bằng văn bản thỏa thuận chấm dứt. Văn bản này cần ghi rõ lý do (vô hiệu do thiếu hình thức), hoàn trả tài sản (nếu có đặt cọc) và ký xác nhận. Việc hoàn trả tiền (nếu có) và lãi phát sinh (nếu thỏa thuận hoặc có chậm trả) được xác định theo Điều 357 và Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015.

Bước 2: Khởi kiện tại tòa án nếu không thỏa thuận được

Nếu một bên không đồng ý, bên bị thiệt hại nộp đơn khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu tại Tòa án nhân dân cấp quận/huyện nơi có bất động sản (theo Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, Điều 35).

Hồ sơ bao gồm: đơn khởi kiện, bản sao hợp đồng viết tay, chứng cứ chứng minh vô hiệu (như thiếu công chứng), và giấy tờ liên quan đến đất đai. Tòa án sẽ xem xét và tuyên bố vô hiệu nếu đủ cơ sở, buộc các bên hoàn trả lẫn nhau. Thời gian tố tụng khoảng 4-6 tháng cho cấp sơ thẩm. Án phí dân sự sơ thẩm được xác định theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, tùy thuộc giá trị tranh chấp.

Bước 3: Thực hiện hậu quả pháp lý sau tuyên bố vô hiệu

Sau phán quyết của tòa án, các bên phải hoàn trả tài sản và lợi ích đã nhận (Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015). Bên bán hoàn trả tiền (nếu đã nhận), bên mua trả lại đất đai. Nếu có thiệt hại do lỗi của một bên, có thể yêu cầu bồi thường theo Điều 584 Bộ luật Dân sự 2015. Đăng ký xóa bỏ biến động (nếu có) tại Văn phòng Đăng ký Đất đai để khôi phục quyền sử dụng đất ban đầu.

Việc tuân thủ quy trình hủy hợp đồng giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp, tránh rủi ro tranh chấp kéo dài và đảm bảo tính minh bạch trong giao dịch đất đai. Đồng thời, khuyến khích các bên lập hợp đồng đúng hình thức từ đầu để tránh vô hiệu. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.

Lưu ý: Nội dung trên được tổng hợp và biên soạn nhằm cung cấp thông tin tham khảo cho người đọc. Do quy định pháp luật, chính sách và dữ liệu có thể thay đổi theo thời gian, ACC không cam kết thông tin luôn chính xác hoặc cập nhật đầy đủ tại mọi thời điểm. Trường hợp cần áp dụng vào thực tế hoặc giải quyết vấn đề cụ thể, Quý khách vui lòng tham khảo ý kiến từ chuyên gia hoặc đơn vị tư vấn chuyên môn. Trường hợp phát hiện nội dung có sai sót, vui lòng phản hồi để ACC rà soát và cập nhật kịp thời.