Dựa trên thông tin Anh/Chị cung cấp, Công Ty Luật ACC xin phép phân tích và đưa ra hướng dẫn cụ thể như sau.
Quy định chung về kê khai thuế thu nhập từ cho thuê nhà
Theo quy định của pháp luật thuế, thu nhập từ hoạt động cho thuê nhà, cho thuê tài sản thuộc diện thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân (TNCN) theo Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, đã được sửa đổi, bổ sung qua các Luật số 26/2012/QH13, Luật số 71/2014/QH13, Luật số 96/2019/QH14 và Luật số 04/2023/QH15. Đây là khoản thu nhập phát sinh từ hoạt động cho thuê tài sản, không phụ thuộc vào việc cá nhân có đăng ký kinh doanh hay không.
Về phương pháp và mức thuế áp dụng, theo quy định hiện hành, cá nhân cho thuê tài sản không áp dụng biểu thuế lũy tiến từng phần, mà thực hiện nghĩa vụ thuế theo tỷ lệ trên doanh thu. Cụ thể, nếu doanh thu từ cho thuê tài sản trên 100 triệu đồng/năm, cá nhân phải nộp:
- Thuế TNCN với thuế suất 5% trên doanh thu;
- Đồng thời nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) 5% trên doanh thu, theo quy định của pháp luật thuế GTGT.
Theo Nghị định số 126/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020 của Chính phủ, đặc biệt tại Điều 4 và Điều 8, cá nhân có thu nhập từ cho thuê tài sản có trách nhiệm kê khai và nộp thuế trực tiếp với cơ quan thuế theo hình thức cá nhân, trừ trường hợp cá nhân đăng ký hộ kinh doanh để tổ chức hoạt động cho thuê mang tính thường xuyên, có quy mô, khi đó nghĩa vụ thuế được thực hiện theo cơ chế quản lý đối với hộ kinh doanh.
Như vậy, cá nhân cho thuê nhà cần căn cứ doanh thu thực tế phát sinh trong năm để xác định nghĩa vụ thuế, thực hiện kê khai đúng thời hạn và đầy đủ hồ sơ theo hướng dẫn của cơ quan thuế nhằm tránh rủi ro bị truy thu và xử phạt vi phạm hành chính.
Kê khai thuế theo cá nhân
Đối với cá nhân cho thuê nhà, pháp luật hiện hành không bắt buộc phải đăng ký hộ kinh doanh, trừ trường hợp hoạt động cho thuê được tổ chức thường xuyên, có quy mô lớn và mang tính kinh doanh độc lập. Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 (đã được sửa đổi, bổ sung), cá nhân cư trú hoặc không cư trú có phát sinh thu nhập từ cho thuê tài sản tại Việt Nam được kê khai và nộp thuế trực tiếp với cơ quan thuế theo hình thức cá nhân.
Cụ thể, theo quy định tại Điều 10 Luật Thuế thu nhập cá nhân và các văn bản hướng dẫn, chỉ khi doanh thu từ hoạt động cho thuê tài sản đạt từ 100 triệu đồng/năm trở lên (tính cho một hợp đồng hoặc tổng các hợp đồng cho thuê trong năm) thì cá nhân mới phát sinh nghĩa vụ thuế. Trường hợp doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm, cá nhân không phải nộp thuế, tuy nhiên vẫn nên lưu giữ hợp đồng cho thuê, chứng từ thanh toán để phục vụ việc giải trình khi cơ quan thuế kiểm tra.
Về phương pháp kê khai, hình thức khoán thuế trên doanh thu là phương pháp phổ biến và đơn giản nhất đối với cá nhân cho thuê nhà. Theo đó, cá nhân thực hiện nghĩa vụ thuế với:
- Thuế thu nhập cá nhân: 5% trên doanh thu;
- Đồng thời thuế giá trị gia tăng: 5% trên doanh thu (nếu thuộc diện chịu thuế).
Đối với các trường hợp cho thuê nhà đơn lẻ, không thường xuyên hoặc không mang tính tổ chức kinh doanh, việc kê khai theo tư cách cá nhân là phù hợp và đúng quy định, giúp tránh phát sinh các thủ tục hành chính phức tạp liên quan đến đăng ký hộ kinh doanh theo Nghị định số 01/2021/NĐ-CP.
Như vậy, cá nhân cho thuê nhà cần căn cứ vào mức doanh thu thực tế và tính chất hoạt động cho thuê để lựa chọn hình thức kê khai phù hợp, đảm bảo tuân thủ pháp luật thuế và hạn chế rủi ro pháp lý phát sinh.
Kê khai thuế theo hộ kinh doanh
Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc đăng ký hộ kinh doanh chỉ đặt ra trong trường hợp cá nhân tổ chức hoạt động cho thuê nhà mang tính kinh doanh, có quy mô tương đối lớn, chẳng hạn như cho thuê nhiều bất động sản, cho thuê thường xuyên, hoặc kết hợp các dịch vụ đi kèm như quản lý, vận hành, vệ sinh, lễ tân… Theo Nghị định số 01/2021/NĐ-CP về đăng ký doanh nghiệp, hộ kinh doanh được áp dụng đối với hoạt động kinh doanh do cá nhân hoặc hộ gia đình thực hiện một cách độc lập và thường xuyên.
Trong trường hợp đã đăng ký hộ kinh doanh, nghĩa vụ thuế được thực hiện theo cơ chế quản lý đối với hộ kinh doanh, bao gồm:
- Kê khai thuế theo phương pháp kê khai (tháng hoặc quý) hoặc phương pháp khoán, tùy theo quy mô và hình thức hoạt động;
- Nộp thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng (GTGT) nếu doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở lên, theo quy định tại Điều 5 Nghị định 126/2020/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn của cơ quan thuế.
Ngược lại, đối với cá nhân cho thuê nhà ở thông thường, mang tính đơn lẻ, không tổ chức thành hoạt động kinh doanh, pháp luật không bắt buộc phải đăng ký hộ kinh doanh. Việc đăng ký trong trường hợp này không những không cần thiết mà còn có thể làm phát sinh nghĩa vụ kê khai và quản lý thuế phức tạp hơn, bao gồm yêu cầu thực hiện chế độ kê khai định kỳ và chịu sự quản lý chặt chẽ hơn của cơ quan thuế.
Dù không đăng ký hộ kinh doanh, cá nhân cho thuê nhà vẫn có trách nhiệm kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định nếu doanh thu đạt ngưỡng chịu thuế. Trường hợp kê khai không đúng, không đầy đủ hoặc không kê khai, cơ quan thuế có quyền truy thu thuế và xử phạt vi phạm hành chính theo Luật Quản lý thuế năm 2019 và Nghị định số 125/2020/NĐ-CP, với mức phạt có thể lên đến 25.000.000 đồng, tùy theo tính chất và mức độ vi phạm.
Như vậy, cá nhân cần căn cứ vào tính chất, tần suất và quy mô hoạt động cho thuê nhà để lựa chọn hình thức quản lý phù hợp, vừa đảm bảo tuân thủ pháp luật, vừa hạn chế rủi ro phát sinh nghĩa vụ pháp lý không cần thiết.
Quy trình kê khai thuế cho cá nhân cho thuê nhà
Bước 1: Xác định thu nhập chịu thuế
Cá nhân cần tính tổng doanh thu từ cho thuê nhà trong năm, trừ các khoản chi phí hợp lý nếu áp dụng phương pháp khấu trừ (như sửa chữa, khấu hao). Theo Điều 11 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi), thu nhập chịu thuế là doanh thu trừ 10% chi phí nếu không có chứng từ, hoặc trừ chi phí thực tế nếu có hóa đơn. Lưu ý, nếu doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm, không phải nộp thuế nhưng phải báo cáo nếu cơ quan thuế yêu cầu.
Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ kê khai
- Tờ khai thuế mẫu 01/TNCN (theo Thông tư 92/2015/TT-BTC).
- Hợp đồng cho thuê nhà và biên bản thanh toán.
- Chứng từ chứng minh doanh thu (hóa đơn, biên lai).
- Giấy tờ chứng minh chi phí nếu áp dụng khấu trừ.
Hồ sơ được nộp trực tuyến qua hệ thống eTax của Tổng cục Thuế hoặc tại Chi cục Thuế địa phương nơi có tài sản cho thuê.
Bước 3: Nộp tờ khai và thuế
Kê khai chậm nhất vào ngày cuối cùng của tháng đầu năm sau (đối với thu nhập cả năm) hoặc theo từng lần phát sinh nếu dưới 100 triệu đồng/lần. Nộp thuế trong vòng 10 ngày kể từ ngày phát sinh thu nhập, qua tài khoản ngân hàng hoặc trực tiếp tại kho bạc. Nếu chậm nộp, áp dụng mức phạt 0,03%/ngày trên số tiền chậm nộp theo Điều 59 Luật Quản lý thuế 2019.
Bước 4: Theo dõi và điều chỉnh
Sau khi nộp, cá nhân nhận mã xác nhận từ cơ quan thuế. Nếu có sai sót, nộp tờ khai bổ sung trong vòng 10 năm kể từ thời hạn nộp theo Điều 47 Nghị định 126/2020/NĐ-CP, kèm phạt hành chính nếu phát hiện vi phạm.
Giới thiệu về dịch vụ Thuế tại Công ty Luật ACC
ACC cung cấp dịch vụ liên quan đến thuế đa dạng , từ những việc vận hành hàng ngày đến các vấn đề pháp lý phức tạp.
Giải pháp Thuế toàn diện cho Doanh nghiệp:
– Tư vấn Thuế chuyên sâu: Cập nhật và áp dụng chuẩn xác các quy định về VAT, TNDN, TNCN, giúp doanh nghiệp luôn đi đúng luật.
– Đại diện làm việc với Cơ quan Thuế: Thay mặt doanh nghiệp giải trình, bảo vệ quyền lợi tối đa trong các đợt thanh tra, kiểm tra thuế.
– Hoàn thuế nhanh gọn: Xử lý hồ sơ hoàn thuế GTGT, dự án đầu tư chuyên nghiệp, giúp khơi thông dòng tiền bị ứ đọng.
– Tối ưu hóa số thuế phải nộp: Vận dụng thông minh các chính sách miễn, giảm và ưu đãi thuế để tiết kiệm chi phí hợp pháp.
💎 Tại sao chọn Luật ACC?
– Bảo vệ doanh nghiệp an toàn tuyệt đối trước rủi ro hậu kiểm.
– Đội ngũ chuyên gia xử lý hồ sơ quyết liệt, bám sát địa phương.
– Chi phí minh bạch: Hiệu quả vượt trội so với mức đầu tư.
Việc tuân thủ kê khai thuế đúng hình thức giúp tránh rủi ro pháp lý, tối ưu hóa chi phí và đảm bảo quyền lợi hợp pháp khi tranh chấp phát sinh. Đồng thời, cá nhân có thể khấu trừ các khoản đóng góp bảo hiểm hoặc từ thiện nếu đủ điều kiện. Nếu cần hỗ trợ soạn thảo, nộp hồ sơ hoặc theo dõi tiến trình, hãy liên hệ Công Ty Luật ACC.
Để lại một bình luận